当前房价与调控的均衡取决于供需预期

更多的城市加入到限制居民住房消费的队伍并不令人感到意外。无论是9个城市还是预期的36个城市，房地产调控政策深化到二线城市已是必然结果。根据目前京沪等一线城市住房成交“量减价平”的总体情况，住建部公布第二批实施住房限购城市名单的可能性极大，即宏观调控继续向三线城市延伸。但不大可能波及到小城镇，因为这将与我国已经确定的城镇化发展战略相悖。

本轮调控的直接手段是抑制住房需求，兼顾增加住房供给。从目前的政策结构和实施力度来看，成效是显著的。如果没有政策调控，房价恐怕早已进入新一轮上升通道。但必须清醒认识到，在社会主义市场经济条件下，对于开放的、竞争相对充分的房地产市场，计划手段并非常规手段。

因此本轮房地产调控不应该也不可能持续时间太长，那样会伤害到房地产行业的内生能力。这已从各城市住房限购政策中“暂时”两字中得到清晰诠释。

本轮调控政策虽然明确提出增加供房供给特别是保障性住房供给，但有个不能忽视的影响因素是住房建设周期。住房建设可简单分为长短两个周期，长周期为从土地购置到形成可售面积，平均约为4年左右；短周期为从项目开工到形成可售面积，平均约为2年左右。从2010年上半年开始，房地产开发投资名义增速，尤其是作为先行指标的土地购置面积名义增速开始明显高于固定资产投资名义增速，照此测算，住房供应压力最快也要在2012年下半年才有改善的可能性。那么在这之前靠什么稳定房价？靠预期政府向国民传递了“房价不稳定，调控不放松”的行动决心，以此暂时缓解需求压力。温总理讲的管理预期的意义就在于此，因为预期具有自我实现功能。

所以，房价与调控的博弈，名义对象是政府与开发商，实际主体却是消费者自身即期消费与预期消费的两难选择。现阶段乃至较长时期内，真正影响住房价格的，仍然是供需关系，尤其是供给能力。因此，我认为年内更值得关注的不是又有多少个城市实施了限购令，而是今年全国1000万套保障性住房能否真正落实到位。

这是实现市场均衡的关键所在，也即是稳定房价的关键所在。

来源: 荆楚网-湖北日报

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