2011住宅遇“春寒”商业地产或成“蓝海”

　　　在接二连三的房产调控“棒槌”落地，南京的住宅成交近来遭遇明显“寒流”，目前商业地产的商机被很多先知先觉的人“嗅”了出来，商业地产作为商业投资的新领域，也越来越受到市场闲置资金的“追捧”。业内人士指出，虽然现在的商铺和写字楼租售并没有“大热”，但在严厉的住房价格调控下，暂时政策还未见紧的商铺、写字楼等商业地产，被认为是避险资金的好去处，投资潜力也被愈加看好。
　　

　　住宅遇“春寒”
　　

　　随着史上最严厉的楼市调控政策“新国八条”在春节前的出台，春节至今全国多个房地产热点城市楼市成交遭遇寒流。记者了解到，包括上海、北京、南京在内的大中城市、省会城市，继春节期间仅交出成交几十套的“答卷”后，年后成交也越来越“疲软”。
　　

　　今年的楼市调控重拳接二连三，包括南京在内的各大城市也出台了具体的限购办法。二套房贷款首付提升至六成，贷款利率上调至基准利率的1.1倍，限购三套……无疑，再投资住宅，不仅成本大增，门槛也被加高N个台阶。大笔资金被“卡”住宅市场之外，南京也不例外。
　　

　　记者从南京网上房地产了解到，2月23日，南京商品住宅共认购房源104套、成交140套。虽然看似这个成绩过百，但是如果仔细一分析就发现，认购的“主力”集中在江宁、江北和六合，而传统的江南八区仅认购18套房。不到20套的认购量，在这个阳春三月无疑是“倒春寒”，买卖双方陷入观望僵局。而毫无放松迹象的限购令让人对于年内的住宅楼市能否有起色报以怀疑态度。

　　
　　商业地产或成“蓝海”
　　

　　与此同时，越来越多的“声音”认为，商业地产今年大有可为。因为接二连三的金箍都戴在了“住宅”的头上，而商业地产似乎“幸免”。不少目光长远的市民开始认为，投资商业地产可以暂时规避楼市限购令。也正因为如此，商业地产的投资潜力越来越被看好。而事实上，从全国范围来看，商业地产在北京、杭州、上海等地的一线城市已经开始有了起色：北京的商业和办公楼开发投资额占整体开发投资额的比重已经呈现出逐步回升的态势，北京土地市场今年1月份成交的地块大部分均有商业属性。2月份整个杭州共有13宗土地出让，而且这13宗土地只有1宗属于纯住宅用地，另外4宗为商住用地，而纯商业用地就达到8宗。
　　

　　这些似乎在昭告，商业地产的春天即将到来。而“春江水暖鸭先知”的房地产商们，早就已经先知先觉，数据显示，万科、绿地和保利等房地产企业纷纷转战商业地产，涉及资本超过千亿元。其中，一向以住宅专业化为目标的万科公开表示要调整产品路线，商业地产将占到其开发量的20%左右。保利地产公布的公司计划显示，未来3年内，预计将持有商用物业面积增加到300万平方米，将商业物业的投资比例逐步提高到总体投资的30%；华润、金地也先后宣布自己的商业地产计划和目标……
　　

　　商业地产最先被开发商看好，自然其资本价值也能渐渐被发掘。仲量联行的一份报告显示，去年北京、上海和香港三地的商业地产资本价值已经增长了7%至12%。就南京本地来说，戴德梁行的一组数据显示，在高铁的带动下，南京写字楼市场有了新的起色，南京第三季度甲级写字楼的租金环比涨2.24%，同比涨8.1%，达到每天每平方米3.19元。商铺平均租金从一季度每天每平方米28.25元和二季度的28.73元，在三季度一举提升至29.83元，环比上涨了3.82%。

　　今年商铺销售面积 尚不到住宅的15%
　　

　　纵观商业地产去年的运行情况发现，去年比较热的月份，出现在4月、6月、9月和11月，这些月份均是因为出现了诸如玉桥国际、大体量商业项目的开盘，才带来了热销。而11月份商铺的成交大涨，源于明发商业广场等项目的销售。从另一大商业地产主力产写字楼去年的成交来看，整体成交比较平稳，出现销售的高点同样在11月份，这主要是由于当月市场在售大型写字楼项目，例如南京国际化工商贸城与晓庄国际广场写字楼开盘热销带来的。
　　

　　今年以来，商业地产的销售还算是“不温不火”。但如果和住宅的成交走量相比，商业地产的成交就是“小巫见大巫”了。记者在南京网上房地产查看数据发现，今年以来全市住宅的成交面积是945785平方米，而办公用房的成交面积仅为75632.16平方米，商业用房仅为56923.3平方米。计算一下，如果按面积计算，就算商铺和办公楼加在一起，还不到住宅的15%。
　　

　　如果从套数看，南京近期成交数量也不算大，昨日截至中午13时许，全市认购的商铺7套，成交6套，写字楼昨日认购7套，成交21套，大部分成交的写字楼位于下关。
　　

　　专家看好南部新城、浦口新城、河西
　　

　　从商业地产的层级来看，南京问策商业管理顾问有限公司总经理苏晓晴曾表示，一般一个城市有几级商业中心，第一级是都会中心城市CBD，第二级是区域中心，如南京的湖南路，第三级是地区中心，如南京的龙江、新江东，第四级是社区中心，即社区商铺，国际惯例是，现有工业进驻郊区，从而形成居住郊区、商业郊区，再形成办公郊区。
　　

　　如果从用途划分，商业地产最基本的就是写字楼、商铺和城市综合体。记者了解到，目前河西板块偏重大户型商铺，江北以小户型社区商业为主，位于江宁大学城等新兴商业板块成交量大、成交单价相对比较低，投资门槛相对比较低。
　　

　　到底这么多区域，专家比较看好哪些地块呢？南京市社科院经济发展研究所所长唐启国接受采访时表示，从长远看，他比较看好的是浦口新城、南部新城包括东山的商业地产。记者了解到，据最新规划，浦口新城是未来南京浦口、乃至江北的核心地带，将与河西新城共同构建南京沿江区域，而随着南京铁路南站即将开放，南京南部地区也将在更大范围内整合资源、抓住高铁机遇，整个区域得以提档升级。
　　

　　南京苏鼎房产研究所所长宋坚的看法，和唐启国也有很多相通之处。他表示，江北目前的住宅不少，但是写字楼却比较缺乏，因此他看好江北新城的写字楼和商铺，他认为南京南站附近，如果总价低，未来发展潜力也很大。他同时也看好河西CBD，表示那里的商业地产比较密集，但是如今价格已经不低，如果能淘到便宜一两千的价位的商业地产，就可以出手了。
　　

　　相关风险也要留意
　　

　　虽说商业地产今年的确有可能迎来“春天”，但是其风险也要留意。宋坚表示，毕竟南京的商业地产的整体价位已经不低，加上商业地产大多是零售商业为主，租金的利润不算太高。要注意的另一个风险是，限购令虽然有将资金吸引到商业地产蓄水池的可能，但其实很多楼市资金也正在暂时没有限购的二三线城市，例如镇江、扬州、常州等都已经渐渐走热。
　　

　　此外，商业运营的模式，也有可能给商业地产带来不确定的变化。“目前，很多商铺都在进行网上销售、电视销售，这对传统的商业模式带来了挑战”，他表示，不少商家不再需要正正规规的写字楼，转向网络销售的商家，可能更需要的是售后，或者发货等服务，这样一来，有的住宅也可以完成，所以还需要留意其写字楼将来利润提升的空间。
　　

　　另外，房地产市场的政策风险也要留意，面临前所未有的严厉调控，今年冬天的房地产行业特别“严寒”，虽说现在商业地产还没有在限购范围，但今后的政策变化要随时关注。其次，因为商铺换手率相对较低，所以转让交易过程中税费就不少，如果投资，业内人士表示最好做长期持有的准备。
　　

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