房企遭遇政策夹击 战略转型商业地产方向

　　一波接一波的限购令、“新国八条”，对房地产业而言，已不是新鲜话题，一面是高昂的土地价格，一面是被抑制的购买、投资房产需求，双面夹击之下，住宅类房地产的辉煌已成为过去。

　　众多开发企业将目光投向了商业地产

　　华润、保利、金地先后高调宣布了自己的商业地产计划和目标，直至一向以住宅专业化为目标的万科也公开表示要增加持有型物业比重至全部物业的20%，并陆续在土地市场购置商业地块时，大家才突然开始思考，商业地产有可能成为开发企业新利润的源泉吗？

　　目前，开发企业战略转型方向为：商业地产、保障房开发、三旧改造、房地产基金。这四个方面，都不是住宅类开发商的长处，但是他们现在必须摸着石头过河了。

　　商业地产：开发商还是运营商？

　　尽管万科先是在2009年招来了毛大庆，又迅速通过"千里马行动"网罗了大批商业地产人才并组建了自己的商业运营团队，但其在商业地产开发和运营上的开拓和尝试依然相当谨慎。在土地拓展上，截至2010年8月，万科共获取商业性质地块13个，但其中11个均为商业居住混合地块，即商业物业仅为住宅社区的配套商业；仅有东莞长安镇长青项目和西安曲江会展项目是综合体性质的商业地块。由此看来，万科对运营商业物业尤其是集中型的大型综合商业物业还处于小规模试水阶段。

　　对于现阶段的万科来说，无论是大规模的集中商业还是住宅社区的配套商业，都还未形成清晰的商业开发运营理念和模式，也都还处于摸索尝试阶段。由于多数商业物业也都用于销售，因此依靠商业物业来实现稳定资金流入，平衡住宅市场波动，完成资金沉淀还为时尚早。

　　与万科的小心翼翼相比，保利在商业地产方面的拓展就更为主动和积极。在拿下佛山顺德5宗商业地块、天津和平区商业地块、北京大望京商业地块等5宗集中商业地块后，保利拥有的集中型大规模商业项目已达到15个，完成投资额也已经超过百亿。

　　与万科商业布局以社区配套商业为主不同，保利在商业地产上的拓展则瞄准了大规模的综合体项目，尤其是一些包含旅游、文化、会展等目的性消费商业的综合体项目。国企背景所带来的良好政府关系以及保利集团自身所拥有的会展、文化产业链都无疑为保利地产进军此类商业综合项目提供了良好的资源支持。形成具有自身特色的综合类商业物业产品体系对于保利来说，应该只是时间问题。

　　尽管拥有一定的规模和资源优势，但对于现阶段的保利来说，大规模的扩张商业物业依旧会带来资金沉淀量较大、资金占用时间较长的问题。尤其在遭遇调控后，保利的负债水平和周转速度也都明显受到一定影响，而旗下的商业产品也仍处于培育期，还未能给公司提供现金流的补充，因此保利对其开发的大部分商业产品也只能采取以售为主的策略，仅保留了会展等少量特色物业持有经营。

　　如果说保利和万科还只是商业地产的小学生的话，富力应该算得上一个已经度过最初摸索阶段的中学生了。拥有多栋写字楼、酒店以及四家商业中心的富力，目前已经形成了相对清晰的商业地产选址、开发、运营和招商模式：依托大型居住社区开发区域性商业中心；在CBD核心位置开发写字楼；在CBD或依托大型居住社区开发酒店。

　　富力已经拥有了丰富的商业物业开发经验，且旗下的商业产品也已经开始盈利，但我们依然很难看到持有型物业为富力带来的经营业绩和状态的改变，由于其在商业物业上依旧沿用了住宅开发上的追求快速周转率的策略，富力销售了旗下几乎所有的购物中心和写字楼。

　　通过分析，我们可以看到，尽管2010年众多住宅开发商宣布了其在商业地产上的目标和决心，但距离其实现利用持有型物业平衡收入波动，稳定资金流的目标还仅仅是刚刚迈出了第一步。多数开发企业对于未来拓展商业地产的方向和模式仍未清晰；更多的企业拓展商业地块也仅仅是为了土地获取、提升住宅溢价或快速销售，对于这些企业来说，我们最多也只能称他们是商业地产的开发商而难以成为真正的商业地产运营商。当然，商业地产也一定不是适合每一个开发商，尤其是在现阶段调控趋紧，资金压力日趋显现的今天，商业地产开发更多的可能是一种美好的理想，而不是理想的短期避险工具。

来源：经济观察报

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