2011年楼市转型是关键词 城市市场多元分化

　　刚刚过去的一年堪称房地产调控最为严厉的一年。一年之内，中央各部委及地方政府不断升级的调控措施层出不穷。各地房价过快上涨的势头虽然受“政策市”影响而有所遏制，但受宏观经济面的影响，全国范围内的市场需求仍然旺盛。虎年楼市“虎威犹存”，兔年楼市却有些扑朔迷离，随着“国八条”的出台和房产税试点的开始，力度更大、层次更深、范围更广的调控将给楼市的走向带来怎样的变化？

　　中原集团研究董事程澐表示，在我国房地产市场所面临的根本性矛盾短期内尚无法缓解之时，调控将成为常态，从而为缓解市场的供求矛盾争取时间和空间。2011年房地产市场调控依然面临从紧的压力，预计全年市场将维持量价平稳的盘整。而在盘整的同时，整体市场格局却孕育着转型的趋向。

　　政策转型

　　保障房体系建设加速

　　2010年的政策措施中，保障房的全面提速和“限购令”的实施是两大突出特点。业内人士分析认为，2011年大规模的保障房建设，若配合以“限购”措施，可以加速实现“增供应，遏需求”的政策目标。

　　根据计划，在2011年新增的420万套保障房建设中，公共租赁房将占主要部分。程澐认为，在今后一段时间内，公租房将成为住房保障的绝对主力。“实践证明，经济适用房因销售监管不到位而遭遇重重阻力，廉租房又因受益面过窄而无法满足需求。为了尽快提升城市住房保障水平，大力发展公租房或将是最有效且可行的方案。”

　　程澐表示，中小套型的商品住宅，实际上就是满足自住需求的大众型住宅。从作为保障房建设的组成部分而言，从缓解地方政府的财政压力上讲，中小套型的商品住宅应该将受到政策的大力支持，并在总体供应结构中将得以保障。“尽管保障房建设短期内尚不能对商品房市场构成实质影响，但仍将在一定程度上改变市场预期，并对供应结构带来一定变化。”

　　区域发展转型

　　二、三线城市势头强劲

　　从房地产龙头企业最近发布的季报内容来看，将布局的重点从一线城市逐渐向二、三线城市转移已经成为企业发展的一项普遍战略选择。

　　在拿地的方向上，万科 论坛 新闻在2010年第三季度新进入清远、扬州、廊坊等城市，累计新增项目20个；招商地产三季度则在漳州、佛山、厦门进行了土地市场的布局；金地集团则在大连、宁波、烟台、珠海等地购得了土地或是收购了相关项目的股权。随着调控政策的逐渐深化，仍有很大发展空间和潜力的二、三线城市已经开始成为未来房地产企业竞争的主要战场。

　　业内人士分析认为，随着国家区域规划的不断制定和中小城市城镇化进程的不断加快，在越加严格的调控政策影响下，二、三线城市房地产市场的活力甚至将超过传统的一线城市。

　　市场结构转型

　　城市市场多元分化

　　根据中原集团研究中心发布的研究报告，目前京、沪、深、穗、津等五大城市，其新房市场的成交比重正呈逐年下降的趋势，二手房市场比重逐年上升。房地产开发已逐步从中心区走向了郊区，基本上形成中心区以二手房为主，其中深圳占比已达九成，京沪均超七成；次中心区以新房二手房同时并存；而郊区则以新房为主的格局。

　　在二手房市场比重逐渐上升的同时，在自住需求的主导下，城市新兴区域可能越来越受到购房者的追捧。

　　程澐分析指出，2010年的楼市主要以刚性需求为主，购房者在首选区域上亦表现出显著的特征，即次中心区和郊区的新兴板块大受关注。而2011年，宏观调控的形势还将延续，在自住型需求的主导之下，一些自住氛围比较浓厚的新兴板块将更加受到广泛关注。尤其借北京奥运会、上海世博会、广州亚运会以及深圳大运会之契机，各城市加快了轨道交通的建设速度。随着大量地铁线路建成或即将建成通车，上述城市中一批新兴的板块正在崛起，房地产市场表现出良好的上升势头。

　　2010年，包括金地、万科、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布其商业地产发展战略。商业与住宅的综合开发有望成为新一年开发行业的发展方向。

来源：天津网-天津日报

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