中国房价2011年难以承受新调控政策的压力

　　经历了几轮失败的调控，中国的房地产不败的神话似乎已被更多的人认可。其实任何一轮资产泡沫，当地的居民都普遍信心满满地认为本地市场和其他市场不一样，泡沫是完全合理的，但泡沫最终都以破灭而告终。中国的房地产自市场化以来基本上是呼啸而上，还未经历过一轮像样的调整，因此出现调整只是迟早的问题。

　　房价收入比、房地产总市值与GDP之比、房产市值与月租金收入之比等衡量楼市泡沫的多项指标均显示，中国的楼市泡沫客观存在。高收入阶层的购买力可以令中国楼市的一些指标明显高于其他经济体，但无论是从绝对房价还是从房价收入比来看，中国的房价泡沫都无法长期维持，特别是中国老龄化是一个非常明确的大趋势的情况之下，中国的房价泡沫迟早会破灭。

　　中国指数研究院的报告显示，2010年全年监测的30个主要城市中，一线城市楼市总体成交量相比2009年下降40%;二线城市降21%。北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、重庆、成都、南京、武汉10大城市去年12月住宅成交均价同比分别上涨28%、26%、24%、31%、32%、31%、29%、26%、30%和17%。这种量价背离的形势本身就是一个危险的信号。实际上这是2009年增发的大量货币的继续发威的结果。

　　从目前的态势看，如果中央和地方政府认真执行“新国八条”等调控政策，2011年的中国房价很可能难以承受新的调控压力。

　　重庆与上海出台的房产税政策，虽然对房价的短期实际影响力几乎可以忽略不计，但目前已主要依靠投资性需求推动的楼市，未来的预期至关重要。不少投资者预期试点的房产税政策只是投石问路，征收的技术性问题逐一解决，并建立了成熟的征收模式后，会全面铺开，税率还有可能上升。不出意外的话，房产税将既面向新购住房，也面向存量房。这样，房产的长期投资价值将大打折扣。

　　限购令同样是楼市难以承受之重。以北京为例，据中原地产的分析，有北京户籍的80万家庭有两套住房，近100万外地户籍的家庭拥有北京住房，都将无法新购住房。限购令是2010年部分城市住宅销量明显下跌的重要原因。但去年实行限购令的城市较少，并且多数人都认为这是临时性的政策。但目前来看，今年执行限购令的城市预计将上升到60个。并且这虽然不是未来数十年长期执行的政策，但执行三五年完全是有可能的。

　　2011年对楼市的信贷政策有较大改观。低利率下，较基准利率下浮两三成的购房贷款是前两年房价大涨的一大推动力。但现在中国的货币政策已经转向紧缩，去年至今中国已经加息三次包括2月8日的最新加息，同时在信贷额度紧张的情况下，国内银行已明确表态对产生利润较少的房贷则普遍取消优惠。房地产开发贷款目前虽然比较安全，特别是银监会要求单个企业的开发贷款余额不得超过在建工程价值的50%，但开发贷款在去年就已是过街老鼠，今年甚至有可能被“错杀”。毕竟，中国的银行在经营上是比较讲政治、看政策眼色的。

　　从供应上看，保障房是压在商品房市场上的另一块大石头。地方政府长期以来保障房投资缺失对房价上涨起了推波助澜的作用。同时大量的保障房落入特权人士之手，并未增加有效供应。但2011年将有1000万套保障房开工，其中不少是不具有产权的公租房，这将令商品房需求明显下降。深圳准备禁止保障房上市交易，彻底剥夺保障房的套利空间，中国有可能全面推广类似的政策，以增加住宅供给。

　　当然，新的“国八条”的力度明显小于北京车辆的限购政策，也有很多灵活操作的空间，各地的执行力度也会有所区别。土地闲置两年无偿收回等长期强调都无法执行到位的政策，如果不动真格甚至可以不抱希望。因此，长期以来对房价只涨不跌的强烈预期未必在今年被打破。但2011年仍有可能进一步出台新的调控政策，并且调控政策短期化的预期将被进一步打破。因此，2011年房价完全有可能如社科院预期的那样在今年确立下跌的趋势。

　　对资本市场而言，有业内人士认为，楼市的下跌有利于股市的上涨。唯有股市才能容纳较多的投资资金。相对于目前仅有2万亿的股市账户保证金余额，即使只有相当于去年新建商品房超过5万亿的销售额的1/10的资金流入股市，都是不可小觑的助涨力量。

　　最终分析结论Final Analysis Conclusion：

　　在新的调控政策推出后，2011年的中国楼市已难以像2010年那样逆风飞扬。虽然不能排除房地产泡沫进一步膨胀的可能，但房价已是强弩之末。对于投资者来说，要警惕房价在今年形成下跌的趋势，这次的调控真的不一样了。

来源:中国经营网

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