新一轮房地产市场调控喜忧参半 需建立长效机制

　　国务院26日出台《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》下称“新国八条”，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，确定了八条政策措施，其中包括2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。

　　喜：中国住房双轨制逐步确立

　　据中新社报道，“保障的归保障、市场的归市场”，在中国商品住房市场迅速发展的同时，各地正在加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房的建设力度。符合中国国情的保障性住房体系和商品房体系正逐步形成，中国住房体系双轨制日趋明朗。

　　上述报道称，并行的双轨制住房体系在继续向富裕阶层推出商品房的同时，由政府出面推出面向低收入群体的廉租房、经济适用房等保障性房，满足不同人群的住房需要。

　　援引《人民日报》报道，2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套；农村危房改造开工136万户，基本竣工108万户，均超额完成年初国务院部署的任务。中央财政共安排专项补助资金802亿元。

　　忧：资金来源没有保障

　　援引中央电视台报道，按照住房和城乡建设部的估算，今年1000万套保障房的建设资金将突破1.3万亿元。为此，今年住房和城乡建设部再次明确要求，各地土地出让金中不低于10%的收益，用于保障性住房的建设。

　　据《人民政协报》报道，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，“2011年各地解决保障性住房建设资金确实难度较大，尤其是‘十二五’的开始年，各项工作都要布局，经济发展基础的任务又比较重，保障性住房建设数量又比较多。”

　　2010年保障房的建设资金明确的来源有三个：一是土地出让金的10%，二是中央财政的划拨，三是28个试点城市的公积金贷款支持。

　　上述报道指出，2010年全国土地出让金收入是2.7万亿，按10%计，可以为保障房建设提供2700亿的建设资金；2010年中央财政划拨的保障房建设资金已下达792亿截至2010年8月，约占2010年保障房投资的10%，按此推算，2011年中央财政划拨款或将达到1300亿左右；2010年已批准了28个城市作为公积金贷款投资保障房建设的试点，为这些城市提供了493亿的建设资金，今年按70%的增量计算，28个城市的公积金贷款约可提供838亿。

　　上述三项合计为4838亿，距离1.3万亿还缺8162亿，但就目前实际情况来看，上述三个资金来源并没有保障。　

　　呼唤长效保障机制

　　援引《中国证券报》报道，住建部研究中心副主任秦虹认为，基于长远规划发展的考虑，政府需要进一步拓宽保障房资金来源，目前新模式探索方向主要锁定在企业和社会资本参与方面。

　　对此，“新国八条”就明确提出，政府应完善体制机制，吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购。

　　安信证券报告认为，保障房尤其是廉租房完工后的长期维护支出来源，目前并没有明确方案。从香港等地的经验来看，在考虑维护、折旧以及相关人员薪资等经常支出后，持有廉租房的利润率为-14%左右，必须依靠物业出售以及商业租赁融资，而国内显然还没有类似长效机制。

　　另外，援引上述《人民政协报》报道，中国房地产研究会副会长胡志刚认为，应当通过合理有效的资金循环来解决资金问题。住房保障体系中的进入、退出机制问题、内部资金循环问题以及住房维修费用等，直接关系到住房保障体系是否可持续发展。

　　在胡志刚看来，如果不建立住房保障机制，保障房建设资金只有投入没有产出，政府年年往里面填空，保障房的资金只进不出，“试想，政府向银行融资、动用公积金、向股权信托基金融资，将来如何偿还，又如何保证这些投资人的收益？没有收益，投资人没有积极性，筹资就没有长久可靠的渠道来源。”胡志刚说。

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