2011年楼市国八条出台为新一年房地产调控定调

　　1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，发表了新一年楼市调控新政，被业内称之为“国八条”。由于国八条部分政策是2010年两次调控政策的深化和升级，所以业内普遍认为“国八条”是前两次调控的延续，被人们称之为“楼市第三轮调控”。

　　2011年新年伊始的楼市调控的“国八条”之所以被人们看作是“楼市第三轮调控”是因为不论从政策出台时机的把握上还是政策内容的严厉程度上以及未来政策对市场影响的预期上都与前两轮调控有很强的相似性，主要表现如下：

　　政策出台时机：准确拿捏，适时干预

　　如果将楼市比作一壶不断加热的水，那么去年的4月、9月以及今年的1月份水的温度都在70、80℃，这个温度正是从温热到沸腾的过渡时期，也是调控的最佳时期。

　　所以，去年的4月、9月以及今年的1月份第一、二、三轮调控政策适时出台，就如往水壶里加入冷水每每将楼市的温度降了下来。来自汉宇地产市场研究部的数据显示：2010年12月份全市二手房总成交量为19761套，比市场均衡状态的17500套超出31.74%，而进入新一年的1月份，仅上半月成交量环比又增长了接近30%。可见在2011年的1月份，楼市又出现了过热的症状。所以，就如前两次调控一样，1月份调控政策的出台时机拿捏又是如此的准确。当然，1月份底出台楼市调控政策除了应对市场反弹之外，还有另一种含义。该时间点正处在地方两会结束和中央两会即将召开之际，也是新的一年（“十二五”开局之年）的开始，在此时间节点出台政策既可以克服地方两会结束后“没有利空就是利好”的市场惯性思维，为中央两会召开营造房地产市场近期比较平稳的外部环境；也为新的一年楼市开局定下了基调。所以1月份国八条的出台的时机选择可谓别具匠心。

　　政策条款内容：深化创新，精确打击

　　虽然1月份“国八条”的部分条款与之前两次调控有相似之处，但是政策的加码也体现了调控的严厉性不断加强。比如对于营业税的征收方面，本次调控将普通住宅和非普通住宅统一划为5年之内转让全额征收，汉宇地产认为这对于抑制炒作资金规避政策调控进入普通住宅市场，炒高普通住宅房价是非常有帮助的。类似的政策还体现在第二套房贷方面，继续提高首付比例和贷款利率水平既能够抑制改善性购房提前消费的冲动更能通过增加持有成本和降低资金杠杆两个方面对房地产投资、投机给予有效打击。

　　当然，“国八条”并不仅仅拘泥于现有政策的深化，对于前期执行不理想不到位的政策，“国八条”继续进行政策创新。比如在“限购”方面，从去年9月份提出之后，在3个月的时间内全国只有20多个城市采取限购政策，政策执行的力度并不理想。所以“国八条”不仅收回了地方政府自主选择“限购”政策的权力，而且对“限购”政策进一步明确。对于当地户籍已经拥有2套房和非当地户籍已经拥有1套房的限购，是将当地改善性需求之上的购房需求和非本地刚性需求之上的购房需求全部限制住，这比之前人人都有一次购房机会的“限购”更加准确有效。

　　除此之外，“国八条”还有一大亮点，就是对地方政府继续明确其在宏观调控中的责任。“国八条”中第七条规定：“公布本地区年度新建住房价格控制目标、上涨幅度”的做法确实是给地方政府戴上了一个“紧箍咒”，让地方政府将控制房价过快上涨当作一个“政治任务”。

　　政策预期效果：扭转预期，重在执行

　　人们对房价不断上涨的预期初建于2003年，虽然经历了2005年楼市调控，但是这种预期却不断得到加强，至今坚不可破。从2010年的第一次楼市调控开始，我们的楼市调控同时肩负起来一个不可推卸的责任——调整人们对房价不断持续上涨的预期。时至2011年的第三轮调控，这个任务不仅依然存在，而且越来越重。好在2010年9月份的调控让人们形成常识的一年一次调控，调控一次房价反弹一次的预期发生了改变，所以第三轮调控对人们房价心理预期的改变又近了一步。但是，这并不等于说经历了三轮调控，人们对房价不断持续上涨的心理预期已经发生了扭转，因为至少到目前为止，房价还是一直在上涨，只是涨幅有所收窄。所以，改变人们的心理预期是一个长期的过程，这正如人们对房价不断持续上涨的心理预期是经历了长达7年的时间逐渐建立起来的一样，改变这个预期也需要很长的时间。另外，改变人们预期的关键内容就是政策的执行落地情况，政策执行的越好，落地越踏实，人们的心理预期改变也就越容易。

来源：搜狐焦点网

　　版权及免责声明：凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“中国产业经济信息网”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章，不代表本网观点和立场。版权事宜请联系：010-65363056。

延伸阅读