房地产行业:新政超预期,结束纠结

　　事件:国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作,会议确定了8条新的房地产调控措施。

　　政策方向、力度、时间点均符合我们预期,但超出市场预期:

　　我们在去年11月底的2011年年度策略中就提出,限购力度和范围均将加大幅加强,近期我们也不断提示政策加码的风险,上周提出“政策渐行渐近”,且力度会超出市场预期,我们的判断今天得到兑现。新国八条涵盖了土地、金融、限购、二手房税费、地方政府房价问责等方面较为具体的措施,我们认为其中超出市场预期的部分较多,集中于以下几方面:

　　1.出台时间。临近春节出台政策历史上没有过,市场普遍认为会在春节后出台。

　　2..政府态度与调控力度:这主要表现在以下几个方面,首先是第一次提出地方政府结合居民收入增长速度与支付能力,确定房价调控目标,并要求一季度向社会公布房价的房价调控目标。其次,限购城市的范围一次性扩大到各直辖市、计划单列市、省会城市、房价过高、上涨过快的城市,深圳限购模式比其他地区要严厉得多,推广到这些城市,限购力度大幅提升,将导致成交量的大幅下挫。最后,对个人住房信息系统建设滞后地方,加以问责,这是为政策若未达效果作进一步更为精确的调控准备。.3.首提“限房价,竞地价”,开发商利润空间中长期下降。

　　深圳量仍高升是个案,新政将致量价齐跌,远超市场预期:

　　深圳的限购与这次国八条的限购政策完全一样,但其他城市不会出现深圳量价齐升的现象。国八条和深圳限购主要是限制了有2套房的户籍家庭和有1套房的非户籍有一定期限纳税证明的家庭,深圳之所以出现量的快速回升有两个原因,一是以外地人口为主的深圳,户籍家庭占全部常住人口比重过低,2009年底仅为,真正被限购的对象范围并不广,加上12月全国成交的大背景使得深圳需求加速释放。

　　反观本次被推以深圳模式限购的城市,户籍家庭占到常住人口的比重远高于深圳,这意味着被限购城市,大多数的户籍家庭都将不能购房我们相信户籍家庭有2套以上住房的占多数,加上非户籍有纳税证明有1套房的家庭,我们估计常住人口中有70%的家庭被限制不能购买住房,剩下30%有资格购买的家庭还有相当一部分并没有支付能力。因此,我们认为,短期成交在房价上涨预期的推动下可能还会在高位,但是很快成交量将会大跌,并且持续时间比较长。

　　此外,我们认为量在低位持续一段时间后会有明显的下跌,主要理由是限购执行后需求主体发生较大变化,需求群体中外地务工人员的无房人员成为主力,进一步看这部分需求中相当一部分是无力支撑现在的房价的,我们认为需求群体的支付能力由于结构的变化出现快速的下降,以致房价出现下调。

　　官方首提“限房价、竞地价”,开发商盈利中长期趋势性下降:

　　这样的提法首次出现在官方,很明确,政府并不希望地价下降太多,但是,房价将通过行政手段进行控制。“限房价、竞地价”全面地反映出地产企业未来面临的成本和售价的趋势,并且这一趋势将是中长期呈趋势性的。这一点市场是有长期认识的,但从官方角度提出尚属首次,我们预计对市场影响也比较大。

　　地产股将下新台阶,漫漫熊途仍看不到头:

　　地产仍是趋势为王,政策从文字上看都是暂时的,但其实几年内都很难看到放松,除非经济出现大幅下滑。这也意味着政策的长期化将使楼市成交量低位将会在一个较长的时期里持续出现,而对开发商而言,“限房价、竞地价”将不断地压缩开发商的利润空间,只有极少数通过能够迅速扩大规模来抵消利润率下降影响的企业才能避免利润的下滑,而在融资被全面收紧的情况下,我们很难看到这样的企业。

　　地产股将不再纠结,继续下新台阶,漫漫熊途仍看不到头。维持“中性”评级。光大证券股份有限公司

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