“最严调控”仍将继续 房价坚挺的态势依旧

　　地方两会的次第召开，为2011年的全国房地产市场发展及保障房建设勾勒出大致走势。透过各地两会透露出的点滴信息，房企与百姓均将据此———

　　谋划未来

　　近期，地方两会陆续召开，房价、调控政策、保障房等成为代表和委员们关注的焦点。

　　各地的政府工作报告，则释放出明确的信号：2011年房地产调控将继续从紧。
随着武汉、郑州、昆明等地在新年伊始逐步加入限购城市之列，专家预测房地产调控仍将是全年主调，房产税等新的调控手段箭在弦上。与此同时，北京、上海等城市2011年保障房建设及供应目标的陆续公布，表明保障房建设及供应也将进一步加速。

　　业内人士表示，从地方两会可以看出，未来调控效应可期，楼市将呈现“双轨”格局。

　　“最严调控”仍将继续

　　房价坚挺的态势依旧

　　国家统计局最新发布的数据显示，2010年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比2010年11月缩小1.3个百分点，环比上涨0.3%。这已经是全国房价连续第4个月出现环比上涨，且涨幅与上月持平。

　　住房和城乡建设部部长姜伟新则在日前召开的全国建设工作会议上明确指出，抑制投资、投机性购房，遏制房价过快上涨仍将是2011年房地产调控的主要目标。

　　在此背景下，地方两会也不断传出楼市调控信息。北京市市长郭金龙在1月16日召开的北京市十三届人民代表大会第四次会议上作政府工作报告时表示，北京2011年还将严格落实房地产市场调控措施，继续增加住房有效供给，坚决遏制房价过快上涨。另据北京市住房和城乡建设委员会有关人士介绍，北京将继续执行限购措施，继续执行境外、外省市人员在京限制购房及贷款的政策规定，坚决抑制不合理购房需求。

　　而在上海两会上，上海市市长韩正强调，上海房地产市场要坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主，加强房地产市场调控，抑制投资投机性需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　与此同时，浙江省省长吕祖善也在政府工作报告中要求，今年浙江“要落实国家房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展”。南京市市长季建业透露，2011年“对物价特别是房价的调控还要进一步加强”。昆明市则表示将采用铁腕手段，严管严控高速上涨的房价。

　　虽然2010年房地产调控“组合拳”成效已经显现，但形势依然严峻。“今年地方两会信息彰显了地方政府调控楼市、遏制房价过快上涨的决心。”北京大学房地产研究所所长陈国强认为，今年的调控思路核心将体现在完善现有政策、强化执行落实到位上。

　　房产税箭在弦上

　　房地产调控政策绝非一成不变，而“房产税”可谓是其中最受瞩目的一项。重庆市两会首先予以回应。重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中提出，重庆将“通过加强土地供应、税收约束等调控，促进房地产市场结构合理、供求平衡、秩序规范”。“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。

　　据悉，财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，报财政部备案。目前，重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。有消息称，重庆市房产税的征收对象主要是住房评估价值达到上年主城区商品住房市场平均售价3倍以上住房的产权人，但截至目前，关于征收范围、税率、税基等问题都依然是悬念。

　　继黄奇帆高调表态“十二五”期间将开征商品房房产税后，1月16日，韩正也就房产税问题首度进行正面回应，称上海将按照国家部署做好房产税改革试点各项准备工作。当日参加上海市十三届人民代表大会第四次会议的上海市房管局局长刘海生则透露，上海房产税方案与重庆版本有所区别，已经上报国家有关部门，正在等待批复。至于具体细节，刘海生却未提及。

　　此外，当日开幕的深圳市五届人民代表大会第二次会议上，深圳市市长许勤在《政府工作报告》中提到，深圳将探索开征房地产税和环境保护税。据了解，中国人民银行深圳市中心支行已成立小组，对具体的实施方法进行前期调研。

　　深圳市人大代表、中国人民银行深圳市中心支行行长张建军也表示，深圳已成为全国开征房地产税的重点城市，房地产税今年可能开征。制定的具体方法会根据地方实际情况，不可能实施全国一刀切的制度。

　　相比之下，尽管“房产税”试点备受关注，北京市常务副市长吉林却在1月15日北京两会政务咨询会上明确表态，北京市暂不试点房产税，具体是否执行仍要听从国务院的整体安排。杭州、武汉、沈阳等地也明确表示尚未有征收房产税的考虑。

　　应该说，房产税对房地产市场、地方税收以及收入分配等各方面均有调节作用，并不仅仅是冲着“高房价”去的。不过，在房价持续上涨、调控预期增强的形势下，人们对房产税调控楼市的功能如此高度关注，也在情理之中。

　　而财政部财政科学研究所所长贾康认为，从制度创新的角度来说，调控新政策的前瞻要强调标本兼治、治本为上，开征房产税在制度建设上是顺理成章的。

　　不过，也有分析人士表示，房产税能在多大程度上发挥遏制房价、调控楼市的作用，与其征税范围的大小、税率的高低等因素直接相关；而且，中国房地产问题绝非仅靠一“税”就能解决的。只有新、旧政策形成合力并坚持不懈，才能根除楼市痼疾。

　　保障房建设及供应进一步加速

　　1月12日，住房和城乡建设部发布消息称，今年我国将保障房建设的目标定为1000万套，这一数字相比2010年增长了近一倍。这是一个超出许多人预期的数据，毕竟2010年590万套的保障房建设规模已创历年之最。

　　事实上，从“十二五”规划建议到中央经济工作会议，从有关部门年度工作会议到各省市的工作通报，都传递出一个强烈信号：2011年会开启保障房建设的井喷时代，其中公共租赁住房将担当起主力军的重任。

　　在此形势下，从地方两会传出的信息来看，保障房也是今年各地政府工作报告中的一大亮点内容。北京市副市长陈刚1月16日表示，房地产调控将采用行政、经济等各种手段，特别是将大幅度投放保障房。北京市计划在2011年全力做好住房保障工作，切实增加实物供给量，确保新建和收购20万套，力争竣工10万套。

　　同时，上海两会传出消息，今年上海要全面推进廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房“四位一体”的住房保障体系建设，让更多的住房困难群众住有所居，逐步改善居住条件。新开工建设和筹措保障性住房1500万平方米、22万套间，供应1150万平方米、17万套间左右。而深圳也计划五年筹建保障性住房24万套，形成覆盖中低收入人群和各类人才的住房保障体系。

　　此外，青岛表示未来3年将新建保障房3万套；山西省今年计划建保障房28万余套；河南今年将建39万套保障房；海南2011年计划建设保障房9万多套；杭州计划主城区59%家庭将获得保障性住房；天津2011年将开建保障房19万套；成都今明两年拟建5.4万套保障性住房；湖南表示“十二五”将扩大保障性住房覆盖面；广州2011年保障房建设或超“十一五”总和。

　　值得注意的是，公租房建设成为2011年保障性住房的重要形式。有观点认为，2011年已成为中国保障性住房建设的分水岭，此后，公租房将成为中国保障性安居工程的主力军。

　　据悉，公租房建设的代表城市重庆今年将力争竣工约1000万平方米公租房，集中解决50万城市“夹心层”人口的住房困难；南昌市计划建设3253套公共租赁住房；陕西将新建廉租房5.54万套；西安正在争取成为利用住房公积金建设公共租赁房的试点城市，并拟拿出现有公积金结余资金的15％，用来建设公共租赁房；北京今年计划公开配租万套公租房，非京籍人士将被纳入；四川今年将发展筹集12万余套公租房；广州3000套公租房今年有望竣工；昆明将建1万套廉租房和5000套公租房；辽宁省将建14万套公租房，租金由市场来决定；沈阳将新建5000套公租房；江西2011年将建2.4万套公租房等。

　　专家表示，在高房价时代，发展公共租赁住房具有重大意义，它可以平衡供求关系，削弱房价上涨的基础。未来，部分“夹心层”群体随着收入增长，将具备通过市场解决住房的支付能力，其腾退出的公租房也将继续满足其他需求者，形成良性循环。

　　按照各城市规划，“十二五”期间保障房或将占据整个住房供应体系的“半壁江山”甚至更多。由此可见，只要不断坚持制度创新，加大保障房建设的力度，房地产领域的市场与保障“双轨制”格局将逐步成为现实。

来源：中国建设报·中国住房 作者：李燕楠

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