第三轮调控到来 房价上涨趋势恐难改变

这仍是一道待解的难题：一方面是官方仍趋严厉的态度及持续不断的调控措施，另一方面则是量价齐升的延续，整个房地产市场愈发透露出微妙且令人迷茫的走势。

目前包括重庆、上海、深圳等地均表示将实施房产税以调控走高的房价。非但一线城市措施严厉，在去年还被认为充满地产机会的二线城市则陆续出台了限购令以打压高房价，房地产调控的波及面日渐蔓延。

第三轮调控已呼啸而至，但这仍未能拖住房价上行的步伐。来自国内的信息显示，房价还在以小碎步向前行进，特别是刚刚过去的2010年12月份，房地产销售出现井喷，不少业内人士用“疯狂的12月”来形容这一往年淡季。

在史上最为严厉的一二轮调控失效的背景下，新一轮调控能否遏制房价过快上涨仍被外界视作不确定性疑问之一，对此外界争论颇多，但主流观点仍认为，房价上行趋势很难在短期内改变。
由此来看，2011年房价依然是个令普通民众头疼的话题。

密集调控

山雨欲来风满楼。

1月上旬，重庆确定今年开征房产税，这成为中国内地第一个开征房产税的城市。

没过几天，一线城市上海及深圳相继表态，今年也将开征房产税，这一重磅炸弹顿时在市场掀起广泛关注。早在去年，市场就疯传这些城市要开征房产税，并引发了不小的争议。

外界将房产税的征收视作房地产市场第三轮调控的开始。果不其然，这只是一个序曲。在房产税政策落地之后，此前被视作充满上升空间的二线城市也绷紧了调控之弦。继去年国内16个一线城市出台限购令之后，新年伊始，郑州、太原、武汉、昆明即出台限购令，而紧随其后的还有省内主要城市济南与青岛。

限购政策被住建部门视作此轮调控的重要手段，目前有消息称，住建部领导表示，房价涨幅过快的城市如不限购，便约谈当地领导，其调控市场的决心显而易见。坊间传闻则称，将有更多的二三线城市登上限购榜。

信贷政策也在积极辅佐楼市调控。本报了解到，进入2011年之后，信贷重新开闸，但规模仍有控制，房贷等个人贷款并未像此前预想的那样出现井喷，相反目前一些商业银行还停止了房贷的发放工作。更为值得关注的是，一些股份制银行以将首套住房的贷款利率上调至基准利率，八五折优惠已被取消。

在1月18日召开的国务院会议，温家宝总理明确表示，要坚定不移的落实房地产调控政策，加强保障性住房建设，同时再次强调要打击房地产投机行为。2010年房价过快上涨以来，国家高层给予了高度关注，并多次强调宏观调控的持续性，自2010年来，这已经是房地产调控工作第三次出现在国务院级别的工作会议上，这种频率史无前例，同时也印证了宏观调控或将日趋严厉。

从目前的现实来看，房地产调控丝毫没有减弱的势头，此前，住建部部长姜伟新在全国城乡建设系统工作会议上表示，对于房地产调控，中央政府有足够的政策储备。

有此来看，如果房价再度过快上涨，更多的调控措施已经箭在弦上。

背道而驰的市场

尴尬的是，尽管决策层面高度关注，且进行了多轮严厉的调控，但迄今为止，房价却始终没有下行，反而大多城市还出现了量价齐升的局面，这让许多人士感叹“尽管调控措施严厉，但楼市却没有走出越调越涨的怪圈”。

据国家统计局的数据，2010年全国商品住宅销售创出历史新高，销售额达到4.4万亿元，同比增长14.4%，销售均价为4850元/平方米，同比增长9.54%。

与之相应的是，尽管调控不断，但房地产企业和地方政府仍收获颇丰。以地产龙头万科为代表，去年销售额突破1000亿元大关，调控面前房企给投资者拿出了一份满意的答卷。地方财政同样也有所斩获，北京、上海去年土地出让金超过了他们前2年的总和，并突破1500亿元大关。

让人担忧的是，尽管决策层面的态度没有改变且日趋严厉，但市场的热情却依然高涨。去年的12月21日，中信集团以63亿元拿下CBD“标王”地块，这刷新了北 京总价地王的记录。而今年的1月6日，在合肥，一家房企以5.9亿元竞得单价地王，成交单价为1420万元/亩，而合肥2010年度的老单价地王为970万元/亩。

地王重出江湖的另一面则是购房者的担忧，在他们看来，地价的上涨很可能会带来楼价的攀升，这从去年一年的走势上便得到了明证。

由此市场热情再次爆发。在刚刚过去的去年12月份，国内一些城市再次出现排队买房甚至抢房的事情，此月的销售额占到了整年的20%，往年的销售淡季变成了类似金九银十的销售高峰多少有些让人感叹。对此，华远地产总裁任志强直称这是疯狂的12月。

数据最能体现狂热程度。新年前9日，北京新房住宅成交量达3825套，相较于2009年和2010年同期的2958套和2957套，上涨29.4%；上海楼市在2011年元旦的成交量创下了历史新高。元旦后连续两个工作日，沪商品房成交量都创下近千套的纪录。据《扬子晚报》报道，新年后南京再现“日光”盘，平均6人抢一套房，而在浙江萧山一楼盘开盘发号时，因认为开发商发号不公引发冲突。

地王以及量价齐升的局面再次显现了房地产市场的狂热，在持续不断的调控面前，市场显然有背道而驰的意味，而从各地的情况来看，这种局面还将持续。
地产迷局

从2010年以来，国家已经进行了三轮的调控，且措施越来越严厉，但即使这样，越来越多的购房者还是认为2011年的地产行情仍然是个迷局。

争议依然存在。1月22日，中科院预测科学研究中心发布了《2011年中国经济预测报告》，报告预计2011年房价涨幅将回落，但总体水平趋稳，全年商品房平均销售价格将达到5711.51元/平方米，同比增长12.77%，增幅同比增加4.31个百分点。2011年1-4季度，房屋销售价格分别同比上涨6.9%、6.1%、5.4%、5.3%，上涨仍是主基调。

去年的12月7日，国家另一智囊机构社科院也发布了对2011年房价的预测，他们认为如果调控放松，房价将会报复性反弹，价格可能上涨20%-25%，中国很可能有超过80%的人买不起房。

当然，对于明年的市场走势，还有机构认为基于宏观调控措施的发力，房价很可能出现下跌。中国人民大学经济学院发布的一份报告预测，明年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近20%的下滑，但是不会出现房地产市场硬着陆的情况。从众多的分析报告来看，这是对今年房价最乐观的估计。

认为当前楼市充满泡沫的声音也很大。独立经济学家谢国忠就大胆预测说，中国的房价已经见顶，三到五年内将连续大跌。纷繁错杂的观点给购房者带来了更艰难的选择。专家的理论只是在预测，但投资者的购买行为却是现实，市场买不买专家的预测是另外一回事。

尽管争论不断，但肯定的一点是，今年楼市依然面临很大的压力。有学者认为在流动性泛滥以及通胀的背景下，房地产市场还有上行的动力。目前虽然国家采取了越来越多的调控措施，但普通民众的担忧仍然存在，越调越张的格局会否在2010年持续是其中的关键所在。目前市场的主流观点仍认为2011年房价上涨的格局很难改变，国家调控或能带来涨幅的回落，但很难改变上行的趋势。

这正是普通市民的担忧所在。

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