调控房价给力容易"着力"难房价是否还会"飞"?

调控房价，政策很给力，但现实是，房价依然坚挺。

2010年，国家对楼市调控打出“组合拳”，但并没有使楼市进入“冬天”。

2011年1月17日，国家统计局发布的70个大中城市房价销售指数表明，作为内蒙古楼市“晴雨表”的呼包二市，房价同比去年环比上月都呈增长态势，统计显示，2010年12月，呼和浩特房屋销售价格指数，同比7.3％，环比0.5％，包头房屋销售价格指数，同比5.1％，环比0.3％，虽然增幅不大，但平滑上涨态势让多数市民望房兴叹。

房价“涨”势不减

元旦期间，位于呼和浩特市东部的东河湾部分楼盘价格每平米上调500元。

“您所购买的楼盘每平米上调500元，恭贺您所购房屋升值。”某楼盘销售部置业顾问池先生给每位业主发来了短信。“地段好、前景看好，肯定增值”。

1月19日，就职于呼市某传媒公司的高先生心情愉悦，他终于敲定一套位于呼市南二环西段的住宅，作为他来年的婚房。单价4000元，就目前呼市的房价，不算很高，为此，他有些庆幸，忙着办理首付款。

统计显示，过去的一年，内蒙古商品房销售量价齐增，商品房销售面积3020.54万平米，销售面积增速17.0%，商品房销售额1065.03亿元，超千亿元大关，销售额增速38.8%，远远高于全国销售额增速18.3%。

据2010年7月中国城市房价排行榜揭示：杭州市房价跃居榜首，达到每平米25840元，创历史最高；北京以每平米22310元紧随其后，上海以每平米19l68元列第三。我区的鄂尔多斯以每平米6220元列32位，呼和浩特市每平米4920元，列63位。

谁在助推房价？

房价为何如此疯狂，成本几何？

内蒙古社科院经济研究所所长于光军认为，城市的房价影响因素涉及到政策的有5个方面：一是金融与货币政策，二是税收政策，三是土地供给方式和供给数量，四是针对房地产开发的行政性管理措施，五是所在城市的调控意愿和能力。

“地价占整个房价的成本比重越来越大了，甚至有的占1/2。”昨日，内蒙古亿通房地产开发公司董事长高志彪接受本报记者采访时透露。

据其讲，以每亩200万的拍购价所购地块，按一般的容积率计算，每平米的土地成本差不多在1500元左右，建筑材料、工人工资折合下来差不多每平米逼近2000元，各种税费、隐性支付折合下来最低每平米500元，这样算下来，粗略估算，每平米房子的成本在4000元左右。

去年8月，在呼市一轮地价竞拍中，内蒙古国际会展中心附近一商业地块拍出每平米420万高价。谁在助推房价，无疑，地价是最大的推手。高志彪表示。

大量流资进入楼市

“成本这么高，房价降下来很难，商品房价格一定下不来。”高志彪说。

就目前来看，投资房地产成为最为稳妥的理财方式，皆有全民炒房形势，作为大量投资，房地产可谓最佳“投资品”，比投资黄金还要风险小，股市的长期低迷刺激了民间资本，大量的“闲钱”流入房地产领域。高志彪表示。

而记者从呼市土地拍卖中心获得的消息称，1月下旬呼市将有新一轮地块的拍卖“大战”。

自治区政协委员、乌兰察布市副市长赵永华分析高房价时认为：一是成本高。土地是地方政府财政的主要来源，土地价格高是导致房价高的最直接原因，建房的税费每平米累计达到近300元，再加上办房本费用以及在房屋销售过程中的广告费和中介费等费用，导致了房屋成本的提高。二是大量闲置资金流入。由于房价持续上涨，大量闲置资金流入到房地产行业，促使房屋价格进一步上涨。三是投资方向转变。随着物价的不断上涨，人们担心货币贬值，许多人将房子当作投资，既防止货币贬值，又保证房子增值，大部分工薪阶层也跟着一窝蜂的买房，助推了房屋价格的上升。现在，出现较多的问题是拆迁问题。从根本上讲也是由于房价高，开发商利润高引起的。

谁在调控房价？

华远集团总裁任志强在2011网易经济学家年会上表示，所有调控房价的做法都是错误的。宏观调控不应该调控房价，而是告诉社会各阶层怎么解决住房问题。任志强称，并不担心在短期之内因为宏观经济发生变化或者是宏观经济政策发生变化而导致房地产刚性需求减弱。

于光军认为，由于存在很多的“人定”因素，无论是大环境还是地方政策，清晰地判断政策走势较为困难。国家年度经济工作会议和去年12月26日关于“房价总理说了算”的讨论，给出的一个基本信息是楼市的政策性管理要分开，商品房由市场决定，政策所管辖的范围主要在保障性住房的供给量上。而所谓市场决定一方面是由贷款管理等相关政策进行调控，另一方面则是要依靠市场规律进行自行调节。

从2010年的国家调控政策效果看，压低房价的作用并不明显；不仅内蒙古这些二、三线城市楼市价格上升，而且全国普遍水平也上升幅度较大。税收政策方面，主要焦点集中在房产税，虽然已在重庆、上海试点，但考虑到已经空转七八年的基本历程以及从技术角度全面征收的工作难度，在全国全面征收的可能性很小。无论是有房家庭还是无房家庭，关注房产税的运行情况，是决定家庭房产经营2011年必须做的事情。

抑制房价最好减免税费

“羊毛出在羊身上。”内蒙古亿通房地产开发公司董事长高志彪认为，房产税的实施可能将税费转稼给房屋租赁者，而不会让购房者多掏腰包，作用不大。

针对高房价，自治区政协委员、乌兰察布市副市长赵永华在今年的全区“两会”上提交了抑制房价的提案，他认为，最好的解决办法就是减免土地出让和建房中的税费。

即对90平米以下的住房，政府无偿提供荒地，涉及的税费全部减免。如果是农民的土地，只交土地补偿费。一户人家按成本价购买一套住房，而且只限个人居住，不能出售。大部分的中低收入者拥有房住，房子不再紧缺，房价自然会降下来。众多囤积房子、囤积土地的人如果无利可图，就会主动把房子卖掉，并不再囤积土地，房价就会在正常水平线上波动。

遏制投资商品住房行为，其中特别遏制异地投资行为。对于拥有多套住房的，可以征收高的物业占用税，还可以通过征收遗产税解决。对于炒房行为，要对空置房加收空置税，起到进一步降低房价的作用。这些措施再与政府现在实施的廉租房、经济适用住房等制度结合起来，可以逐渐转变公众的住房观念——先租后买、先旧后新、先小后大，完全可以实现“居者有其屋”。

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