中国房地产热潮会否走向泡沫爆破？

最近在香港召开的『SuperReturn 亚洲私募基金投资会议』的主讲人之一、瑞士银行集团新兴市场研究主管、董事总经理乔纳森?安德森（Jonathan Anderson）认为，答案是否定的。

过去10年，美国销售的新建住房平均以100%的按揭贷款支付，而中国同期销售的新房平均只以25%到30%的按揭贷款支付，中国的购房者通常从自己的腰包里掏出50%的现金支付房价。

“因此并不存过度的财务杠杆，”安德森说。

虽然中国全国平均房价在过去10年猛涨135%，但同期全国居民的人均年收入也增长了146%。

因此，实际上中国的整体房价／收入比是处于下降趋势的。可以说，除了少数城市，这个比例近年来一直处于跌势，”安德森称。

“过去10年来，平均房价／收入比未呈上升趋势；市场杠杆比率低；我们的数据也显示，住房空置率从2005年以来就呈直线下跌趋势。”

然而，不可否认的是，尽管中国政府频频出台强烈措施以抑制所谓的房地产泡沫，中国房地产市场仍不断升温。

在政府的各项收紧政策下，房地产市场经历了四个月的滑落，不过，九月份开始出现快速反弹。据中国国家统计局统计，中国房地产价格指数在九月份比前一个月上升0.5个百分点，和去年同比上升9.1个百分点。该指数涵盖70个大中城市。

按房屋面积计算，全国房地产销售也在八月份经历10.1%的滑落后在九月份重新攀升，和去年同比上升了16.5个百分点。

建银国际驻港金融策略全球负责人舒尔特（Paul Schulte）认为，中国房地产市场强劲增长的其中一个重要原因是中国政府在2009年推出的近6千亿美元的经济刺激方案。

舒尔特在会议期间接受INSEAD智库网访问时指出，经济刺激方案的45%资金投向基础设施建设，这为过去四个财政季度的经济增长作出了重要的贡献。

“随着这些基建投资逐步到位，目前的投资增速明显减缓。因此，2011年的经济增长将更多由消费带动而不是投资拉动。”

苏格兰皇家银行首席中国经济学家、《新丝绸之路》一书的作者、大会演讲人之一的贝哲民Ben Simpfendorfer 表示，无论如何，中国在未来几年的经济前景依然“相当乐观”。他预计中国经济在未来几年将保持每年10%的增幅。不过，他担心未来二到五年房地产业可能会出现问题，而通货膨胀问题也日趋严重。

贝哲民认为，房地产业是中国当代最大的支柱产业，那么，随着房地产市场最后出现回调，其带动的制造产业，包括钢铁、铜水管、家具和家电生产业也将随之出现倒退。

“如果房地产行业受到调控，如果连续几年房地产投资出现疲弱，对制造业的影响将是巨大的。”

贝哲民指出，尽管短期而言由于粮食价格和非粮食价格都不会急速上涨，通货膨胀不会构成重大威胁。但是，从中期来看，由于中国面临来自工资、土地价格和原材料价格的结构性通胀压力，通货膨胀的确是一个“重大威胁”。

那么，中国经济是否会像一些投资家所预言的：逐渐放缓甚至崩溃？

瑞银的安德森指出，一些观察家看淡中国的经济前景，因为他们认为中国国内存在严重产能过剩和资本过剩。此外，中国国内投资占GDP的比例已从1990年代期间的35%到40%上升到目前的将近50%。

而大部分投资都进入房地产业。因此，中国在工业和造船等非房地产相关的制造领域的投资在过去10到15年期间并没有显著增长，安德森说。

的确，由于中国家庭改善居住条件的愿望以及高房价所带来的住房支出负担，中国家庭的其他个人消费在家庭总支出的占比从1990年期间的50%下滑到现在的30%。

“中国家庭的消费总额并没有太大变化，唯一的变化是更大比重的家庭开支用于住房支出，” 安德森指出。

“中国的房地产市场风起云涌。不过，中国并没有出现明显的投资过热情况。”

“中国正在掀起一股火热的房地产热潮，吸纳了大量的家庭开支和投资。只有正确理解中国的房地产市场，才能正确了解中国经济状况。”

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