实际利润缩水比较快投资商业地产雷区多

　　仿佛一夜之间，开发商都开了窍，一窝蜂地进军商业地产。这除了中央多次新政都针对住宅市场，要打通开发商的任督二脉外，真正让开发商动心的是商业地产的吸金魅力。

　　同住宅相比，商业地产增值空间更大。2006年，某房地产开发公司最初开发的住宅项目卖4000元/平方米，现在涨到8000元/平方米；当时商铺卖1.6万元/平方米，现在卖3.2万元/平方米。这两组数据看上去涨幅相同，但商业地产本身基数大，带给业主的回报远比住宅更可观，而且，这还没有包括商业物业本身经营所产生的利润。可见，对于投资者而言，兼具保值、增值、出租收益功能的商业地产，是更具完美意义的投资产品。

　　面积小、总价低、投资方式灵活的产品，切中了市场的脉搏，对于许多资金实力不算强，但收入预期稳定的人来说，最低只需首付十几万元，再贷一半款，就能获得一个投资置业梦想的“出口”。

　　但是，商业物业在作为二手房转让时，同时存在两个较高的税种：一是土地增值税，按照物业卖出后增值额的30%至60%征税；另一个税种是个税，按物业出让后个人所得额的20%征收。比如一套买入价200万元的商铺，如果卖出价为300万元，那么土地增值税大约按300万元减200万元再乘以30%，即100万元乘以30%征收，土地增值税为30万元。100万元再核减装修及其他合理费用后，个税应该在20万元以内。也就是说，扣除这两项税后，看起来丰厚的利润已缩水近半。

　　因此，在调控进程显得相对缓和的贷款政策，同严厉的税费政策共同作用下，商业地产可能更适合长期持有的稳健型投资者。他们通过收租获取利润，和住宅投资低吸高抛赚取差价的赢利模式相比，有着根本区别。

　　此外，商业地产不能办理落户手续；商业性质住宅的水电价格也比住宅楼水电价格要高出很多；而且商业地产的房产使用和所有权只有50年，甚至40年，相比住宅的70年所有权要逊色很多。

　　但持有谨慎观点的业内人士认为，由于目前投资渠道的缺乏与通胀压力的存在，一部分游资确实在觊觎商业地产这一领地，再加上很多炒作的因素，商业地产很可能成为下一个被爆炒的“蒜头”或“绿豆”。

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