楼市新规开始施行担心房价继续飞

七层预售、网上签售、公积金房贷利率上调。这些调控政策若能严格执行，对于楼市的健康发展毋庸置疑。

2011年，还将有什么样的调控政策出台？房价是涨是跌？一切我们都无法预测，因为楼市这几年来太发酒疯了，像是陷入了越调越涨的魔咒。这其间关联着太多方的利益，这想必大家都该懂的。太多的专家学者这多年来的预测，也一直是在逗你玩。但对于新事物新政策，欢迎是应该的，同时质疑也是必须的，只有这样，才能发现问题，帮助决策者纠偏。否则，希望是有的，但绝望也是有可能的。

为此，希望政策在执行中能给点力，不要再陷入“空调”,让老百姓仰望楼市的朵朵浮云，空悲切！

去年，国家和地方政府连续出台抑制房价快速增长的诸多政策，然而全国房价仍然“涨声不断”；随后国家以及地方政府再次重拳出击，出台新的商品房预售管理规定、实行商品房网上认购制度、调整公积金贷款的规定，这些新政也从今年1月1日起正式施行。

别墅及多层必须现房销售高层七层以上才能预售

去年，按照住建部提出的要求，昆明市住房和城乡建设局起草制定了《昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见》，对房地产开发企业申办《商品房预售许可证》进行了新的规定。

新规对工程进度有了明确规定：经规划审批为七层（含七层）以下的商品房预售项目，已完成结构工程并封顶；经规划审批为七层以上的商品房预售项目，已完成地面七层以上结构工程。这也意味着别墅、多层住宅等7层以下建筑，必须全部封顶成为现房后才能销售，多层住宅必须建至地上七层才可预售。此外，新规还要求，商品房预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

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昆明贵研房地产开发有限公司营销总监袁晓冬：开发商须有更多的储备资金

新规对开发商的资金要求明显提高了很多。比如项目在做地下基础的时候，企业投入的资金很大，可能已经达到25%，过去这样的情况下就有可能取得预售证，但现在房子没有出地面就不能预售，对开发商来说，想要通过卖期房来回笼资金，基本是不可能了，必须要有其他的融资渠道，这也就要求开发商在拿地的时候要更慎重，在项目开发建设时，资金储备要足。

昆明理工大学房地产开发与经营管理教研室主任邓晓盈：新规可能导致市场供给量不足

开发商受条件限制，拿不到预售证，可能会通过其他渠道来回笼资金，比如提高认筹卡的认购金。这样的做法对回笼资金有一定帮助，但与楼盘可以对外销售所获得的资金量相比，远远不足，这也就很可能导致项目推向市场的时间会延长，在一定的时间段，市场的供给会不足。

市民张晓峰：房价很可能继续上升

新规拉长了楼盘的建设周期，也加大了开发商的融资成本，在这样的情况下，开发商很可能会将所有的成本最终算到总成本上，这个成本也将在总房价上得以体现，带来的结果就是房价继续上涨。

■记者点评：

新规的出台应综合考虑各方面因素，不能顾此失彼。

B 关键词：网上签约

每套房源价格网上公示

昆明市实行商品房购销合同网上认购、签约及网上登记备案制度，要求开发商在取得预售许可证10日内，必须在网签系统上一次性公布项目信息、准售房源及房价信息、商品房购销合同样本，开发企业与购房人的实际签约价格与网签系统上所公布房价上下波动不得超过15%，否则，不予网上签约及备案。而且企业与购房人自签订认购书之日起14日内，须通过网签系统签订《商品房购销合同》，否则商品房认购将自动失效，认购房屋的状态将恢复为“可售”，开发企业可重新向社会公开发售。

聊吧

昆明贵研房地产开发有限公司营销总监袁晓冬：拉开区域内各楼盘之间的价格

实际签约价格与网签系统上所公布房价上下波动不得超过15%这项规定，使得开发企业在公布价格之初要更慎重，前期的准备工作也要做得更细。过去开发企业在制定价格的时候可能会随市场大流，参考区域其他楼盘的价格，这也使得片区周边楼盘的销售均价基本一样。但现在开发企业制定价格时必须要将自己的拿地成本、后期开发成本以及突发情况等因素综合考虑，这样带来的结果有可能是拉开区域内各楼盘之间的开盘价格。

昆明理工大学房地产开发与经营管理教研室主任邓晓盈：新规会让房价相对稳定

过去开发商的项目建设从认购到尾盘销售，中间会有很多环节，每一次开发商都有理由调整房价，但现在网上备案的制度会使得开发商对房价调整的频率有所降低，从某种程度来说，会让房价相对稳定一些，但房价调整频率的降低也许会让开发商将房价未来可上涨的空间提前到备案时候的价格，很可能楼盘备案时的价格要比开盘时的价格高。

市民张晓峰：新政让购房者明明白白购房

过去开发商为了方便，常常集中备案，加上贷款时间，购房者经常要等几个月才能拿到合同，新政让购房者等待的周期缩短，方便了购房者；同时新规也使得楼盘信息更公开透明，也可以遏制开发商用不透明的“均价”，设法哄抬房价的行为，让购房者明确掌握房源信息，明明白白购房。

■记者点评：

区域楼盘销售价格不再千篇一律，有比较才会有更好的选择。

C 关键词：公积金

停止发放第三套及以上住房公积金贷款且利率上调

去年12月26日起，住建部上调了个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下（含五年）从3.50%调整为3.75%；五年期以上从4.05%调整为4.30%。同时，昆明市住房公积金管理中心出台了《关于规范住房公积金个人贷款政策有关问题的公告》，明确从今年1月1日起，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款，对申请用公积金购买第二套住房的，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

聊吧

昆明贵研房地产开发有限公司营销总监袁晓冬：不利于开发企业推售项目

现在商业贷款的难度本身就很大，公积金新政的出台加大了购房的贷款难度，贷不到款，购房者也买不到房，不利于开发企业推售项目。

昆明理工大学房地产开发与经营管理教研室主任邓晓盈：对房地产市场的影响微乎其微

公积金贷款利率的调整，对整个房地产市场的影响微乎其微。由于公积金缴存的份额有一定限度，贷款额度也有一定限度，因此购房须涉及到商业和公积金的混合贷款，而大部分情况下，公积金贷款在混合贷款中所占份额并不大。商业贷款二套房首付比例提高，利率上调也实行了很长一段时期，然而占很大比例的商业贷款调整后，也没能降低市民的购房热情，因此，上调公积金贷款比例，或者是停止用公积金贷款第三套房对房地产市场的影响应该不大。

市民张晓峰：贷款不能钻空子了

银行和一些事业单位为职工缴存公积金的比例很高，听说每月单位和职工个人缴存的公积金加起来有2000元左右，照这样算的话，缴存十年，公积金账户上就有20多万元。商业贷款早在9月份开始就停止向第三套房发放，而昆明的公积金迟迟没有动作，很多公积金缴存额比较高的市民在此期间，用公积金购买了第三套房；而现在昆明也叫停公积金购买第三套房，让这些人不能再钻公积金贷款的空子了。

■记者点评：

新政明显打压到有投机行为的购房者，但是否也增加了有自住需求群体购房的难度，有一刀切的嫌疑呢？

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