2011地产调控深化资金压力加大

一调控进入深化阶段

尽管2010年政府调控房地产市场的组合拳频出，但由于“抑制投资投机性需求”对于房地产市场健康发展仍有重大现实意义，可以预见2011年调控政策难言退出。房地产税试点推出、土地增值税清算力度加大、预收资金监管升级以及继续增加交易环节税费等均有可能作为后续调控政策登场，同时实行限购令城市范围不排除继续扩大。这些举措如施行，势必深化房地产市场调控效果。从直接抑制投资投机性需求的角度看，交易环节税费增加以及实行限购令城市数量增加对市场的实际影响相对较大。

二资金压力将进一步加大

目前通胀已成为经济运行中的主要问题，2010年央行已五次上调存款准备金率，加息一次。由于目前利率依然处于较低水平，实际利率依然为负，因此未来不排除继续紧缩银根，步入加息周期。对于房地产市场来说，由于房地产信贷已明显收紧，因此资金压力将进一步加大，房地产企业的处境将雪上加霜。

三房地产投资开发将减速

房地产投资开发周期性较强，销售面积的变化往往是投资开发增速的先行指标，二者呈同向变化，换言之，投资开发增速走向变化存在滞后性，我们可以通过销售面积的变化来预判投资开发增速的走向。

2008年销售面积明显下滑，投资开发增速相对较高，但已呈现逐步下行趋势；2009年销售积快速增长，而投资开发增速变化受2008年下行趋势影响则相对较慢，但也呈现上行趋势；2010年以来销售面积明显下滑，但投资开发增速受2009年上行趋势影响仍然处于高位，预计在2011年将受销售和资金来源影响而逐步下滑。初步预计2011年房地产投资同比增速将下滑至20%左右。

四成交市场区域分化

1-10月份，全国70个大中城市房屋销售价格指数同比增长8.6%，虽然同比增速已有所下滑，但尚未出现明显下降。在地产需求和各项资金来源均受到明显遏制的情况下，房地产价格下降的可能性逐步增大。我们预计2011年全国商品房销售面积同比下滑10%至20%，销售均价同比下滑5%左右。预计一线城市成交价格下滑区间在10%至25%之间，成交量继续下跌，但由于2010年基数较低，因此预计同比降幅有小幅缩小；就二、三线城市而言，如果实行限 购令的城市范围进一步扩大，其成交情况将可能低于市场预期。

来源：中国经济网 民族证券 崔娟

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