房价"我自岿然不动" 调控"给力OR浮云"

　　这一年，从年头至年尾，几乎每个月都有几条与房产相关的“新政”出台。

　　从“国十一条”到“新国十条”再到“新国五条”，挂着国字号“招牌”的“大号”新政足以让人应接不暇。再加上由央行、银监会乃至各部委或联合或单独出台的新规，难怪一众房地产业内人士都要很给面子地喊声“给力”。

　　然而，在由调控主导的2010年，调控的背面，房地产行业同样不缺大新闻。

　　被勒令15天内交出“退出房地产行业方案”的78家央企“羞羞答答”了几个月，动不动就被数着日子算退出时间的媒体放上头条。

　　被“捆绑”的二套房贷和三套房贷到了各家银行手中，似乎总是忽松忽紧，让“某银行放宽房贷”成为房产记者的长线重头选题。

　　被画了“红线”的土地，照样热卖全年，从“地王”到“土地出让金创纪录”再到“一线城市提前完成全年卖地任务”，媒体只要抓住土地二字，就不怕缺少话题。

　　被全国人民关注的房价，更是像足“弹簧”，在一次调控与另一次调控的间隙，演出一幕幕量价齐升的好戏。购房者不得不一边眼巴巴盼着房价下跌，一边为了避免持续“踏空”忍痛入市，眼看着房地产商数钞票。

　　于是，有人感叹，2010年，“给力”终究敌不过“浮云”，即便政府连续祭出“紧字诀”、“退字诀”、“限字诀”和“保字诀”四大调控利器，房价仍然“我自岿然不动”，让人不得不感慨一句：“调控、房价，神马都是浮云……”

　　紧字诀

　　捂住钱袋：

　　单一趋紧难奏效

　　从1月10日“国十一条”发布到12月25日央行宣布加息，2010年以来，在适度宽松的经济大环境下，随着房地产调控一轮紧跟一轮推进，针对房产行业的信贷基调始终是“紧”。

　　“国十一条”规定购买二套房的家庭贷款首付比例不得低于40%。银监会发布的流动资金贷款管理暂行办法明确流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资。“新国十条”出台，包括：二套房首付不低于五成；购买首套但90平方米以上的首付不低于三成；在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。一系列收紧信贷的“组合拳”砸向市场。

　　此后，信贷收紧的步伐始终没有停止。9月29日开始的新一轮调控不仅要求对二套房的认定标准认房又认贷，还进一步叫停了三套房贷款的商业贷款、公积金贷款。甚至要求严禁消费类贷款用途用于购房。

　　除了严控信贷，金融机构存款准备金率年内6次上调和央行年底作出的加息决定无不透露“紧”的信息。

　　面对越来越紧的信贷政策，不少人预测的“房地产市场销售冷清”的“美好前景”直到年底也未出现，与之相对应的，包括万科在内的主流地产企业大部分提前完成年度销售计划，销售金额甚至创出新高。

　　“仅依靠信贷政策，而未在物业税、房产税等方面推出更有效的措施，撬不动房价上涨的基本面。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰解说了“捂住钱袋”失效的原因。

　　不过，在房地产行业内，更多的声音却传达“松比紧好”的讯息——买房者希望信贷紧缩能够更有针对性地瞄准投机者；开发商则提出，国家应该增加土地供应，在土地方面松一松手；专家学者则希望政策更多从增加供给着手，而不是只着眼于在信贷方面收紧。究竟是“松”还是“紧”，什么该“松”，什么该“紧”，在当前复杂的中国经济大背景和房地产市场环境下，调节“松”与“紧”仍将是明年房地产行业逃不脱的话题。

　　退字诀

　　蜗牛退市：

　　一年只退七八家

　　“有央企在，我劝你还是别白费功夫。”当华远集团总裁任志强带着两亿元保证金奔赴土地招拍挂现场时，好友潘石屹似早已预想到他“铩羽而归”的结局。

　　自2009年起，房地产市场就开始见证央企的“财大气粗”。SOHO中国董事长潘石屹不止一次在记者面前表达对央企的“羡慕嫉妒恨”。面对央企制造的一个个“地王”，民营房地产企业经常成为土地市场陪客。

　　与此同时，“央企用国家的钱推高房价”的说法也让央企在不少人心中成了“不务正业”的高房价祸首。复旦大学房地产研究中心教授尹伯成就称，央企加入土地争夺，不但挤占民营企业发展空间，还可能通过推高地价助涨房价。

　　在指责声中，3月18日，调控出现“退字诀”。国资委发出“清退令”，要求除已确定的16家以房地产为主业的央企外，“78家不以房地产为主业的央企加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后退出房地产业务”。

　　值得玩味的是，“退字诀”似乎留有余地，“完成自有土地开发和已实施项目后”再退出的先决条件成了央企从3月一直“退”到年底的最佳托词。从3月至12月，央企收到房产“清退令”已逾9个月。中国航天、中石油、中石化等央企均已挂牌转让部分地产子公司股权。中远集团下属二级子公司中远香港集团已将间接持有的远洋地产约8%的股权全部出售。然而，除上述少数央企外，仍有近70家央企的200家地产公司未见动静。于是，在很多网友口中，央企成了威胁普通人“蜗居”梦的超慢速“蜗牛”。

　　“要谨慎退出，以防止国有资产流失”、“转让遇冷、无人接盘”，面对退市，央企似乎有不少难言之隐。

　　然而，回想央企在房地产市场掀起的一次次“夺地大战”，配合部分央企近年来主业经营不佳的状况，央企靠房地产“堤内损失堤外补”，同时在资本市场靠地产资产推高股价的说法似乎也并非毫无道理。

　　限字诀

　　双面限购：

　　最严管制为应景

　　给力中自有更给力。9月29日出台的“新国五条”以其在出台时机选择上的出其不意和内容上的全面、严厉被房地产业和媒体评价为2010年最给力的一次调控。
这一轮最给力的调控中，“限购令”是重头戏。

　　9月29日，当全中国都在酝酿国庆气氛时，“限购令”来了。“限购令”要求，“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市要在一定时间内限定居民家庭购房套数”。至此，房地产界普遍认为，除房产税外，房地产调控的所有手段已经出清。

　　实际上，“限购令”并非始于“新国五条”。最早的限购出自北京市出台的“新国十条”地方实施细则。4月30日出台的北京“国十条实施细则”中明确规定，“自5月1日起，北京市的家庭只能新购一套商品房”。

　　北京的“限购令”在褒贬不一中推行，其他一线城市却纷纷采取观望态度，没有在“新国十条”地方细则里引入限购条款。

　　然而，随着“新国五条”发布，打上了国字烙印的“限购令”迅速被多个城市采纳。至记者截稿前，包括上海、深圳、南京在内的全国近20个城市已经发出含有限购条款的新政。同样是“限购令”，不同的城市有不同的诠释。深圳、南京发布的“限购令”直接对第三套房限购；上海、杭州等城市则对所谓“新二套房限购”，即对原有住房既往不咎，每个居民家庭仍可再购一套新房。

　　由此，“限购令”在全国被划分为两个派别，有了两重面孔——严厉派和温柔派。严厉派和温柔派“限购令”产生的调控效果也明显分化。在“限购令”推出后，深圳、南京成交量锐减，投资客开始隐匿；而上海、杭州则在年底前又迎来新一波房价上扬。

　　面对地方版“限购令”，中国社科院金融研究所金融发展室原主任易宪容接受采访时就指出，地方版限购“只不过是地方政府出于对中央究责的担忧而出的应景之策”。

　　在对各地“限购令”尺度提出质疑的同时，也有分析指出，“房产税前最后一招”的“限购令”几乎已经“管到头”，计划色彩浓重，但效果却不佳——没能限制住投资购房，却限制了自住改善购房。在上海，“每个家庭可新购一套房”的限购政策甚至催生了大户型房的意外热销。中国房 产信息集团分析师薛建雄接受采访时就指出，“只要换个名字就可以购买”，“限购令”又如何能产生预想效果？

　　保字诀

　　截粗补细：

　　保障还靠商品补

　　今年惟一一项在大方向上几乎未遇争议的调控政策是保障房政策。即使是依靠房子赚钱的房地产商都愿意“请总理多管管保障房”。有关专家更是直言，要稳住房价，“保字诀”是真正最给力的手段。

　　4月13日，住房城乡建设部召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设。5月4日，三部委联合下发关于加强廉租住房管理有关问题的通知。要求各地区通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源。6月13日，住建部提出，有条件的地区，可以将部分外来务工人员纳入保障房供应范围。6月18日，七部委将“保障”关怀扩展到中低收入人群。

　　从年初制定2010年580万套保障房建设计划，到年底公布2011年1000万套的保障房建设征询意见，中国保障房建设力度不断加码。

　　然而，在有关专家眼中，1000万套保障房如何落实，中央如何激励地方政府完成这一重任，才是问题关键。以12月19日国土资源部紧急出台的通知为例，该通知提出落实保障性住房住宅用地供应却未就如何落实给出详细说明。

　　有分析人士称，做好保障性住房工作，就是一个“截粗补细”的过程：“不能指望地方政府和房地产商主动拿出既得利益，要‘强制’商品房既得利益者为保障房‘细腿’提供养分。”只有这样，商品房和保障房作为房地产业的“两条腿”，才能改变一粗一细现状。此外，更重要的是，在当前中国大环境下，保障房是一项长期工程。中国指 数研究院副院长陈晟接受记者采访时称，加快保障房建设如果能长期持续，困扰楼市的结构性问题有望逐步解决。

　　“罗马不是一天建成的”，在有13亿人口的中国，需要依靠保障房来实现的“居者有其屋”的美好梦想恐怕将是未来数年乃至数十年房地产调控工作的重头戏。

来源：国际金融报

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