楼市调控年三水房价一路小跑

　　2010年注定是一个不平静的楼市年。全国针对楼市的宏观调控一轮接着一轮,其层次之高、手段之多、措施之严,堪称“史上最严厉”,不少一线城市的高房价有了松动迹象,楼市甚至一度出现“零成交”。

　　对于三水而言,在“宏观调控”的大背景下,这座三线城市2010年的房价仍是一路小跑,“涨”声不停,个别新楼盘售价突破7000元大关,10月以来的住宅成交量还出现了“爆发式”增长。

　　区别于一二线城市,三水的楼市有着什么样的特点?全国范围的“宏观调控”对三水产生了什么影响?是何种因素支撑着三水房价不断冲高?2011年,三水的房价还会继续上涨吗?

　　【现象】

　　洋房均价短暂低迷后一路上扬

　　根据佛山市住房和城乡建设局网站发布的商品房销售备案数据,去年11月和12月,三水新建住宅销售均价不含别墅、高档公寓、经济适用房都保持在4400多元/平方米。

　　今年一开年,销售均价“低开低走”,1月为3800多元/平方米,2月继续走低,仅为3600多元/平方米,月销售量也出现了大幅萎缩。

　　短暂的低迷之后,今年3月三水新房销售均价重返4400元/平方米,这之后房价一路向上“小步跑”。9月、10月、11月月月突破5000元/平方米关口,其中10月均价最高,为5628元/平方米。

　　12月尚未结束,目前月销售均价不得而知。但根据佛山经纬房产咨询有限公司对每日网签数据的监测,12月第1周三水洋房销售均价为5538元/平方米,第2周为5661元/平方米,第3周更是达到6236元/平方米,是三水的周销售均价首次站上6000元/平方米的“新高”。

　　同一楼盘售价年底比年初普涨约20%

　　在洋房均价一路“小步跑”的大趋势下,三水个别楼盘不同时期推出的单位,价格也在稳步上涨。

　　以时代城为例,今年1月推出一期时,带装修的售价为4800元/平方米,而9月、10月推出二期时,价格已经上涨至5800元/平方米,涨幅约20%。又如乐平镇的百合嘉园,根据佛山经纬房产咨询公司发布的数据,该楼盘今年1月的成交均价为3082元/平方米,11月的成交均价已是4020元/平方米,涨了大约1/3。

　　不过,并不是每个楼盘都会出现如此大的涨幅,三水雅居乐1月成交均价为6121元/平方米,11月为6260元/平方米,涨幅不大。

　　佛山经纬房产咨询公司的林家祈表示,三水的同一楼盘从今年年初到年末,一般涨价幅度在20%左右。之所以出现这样的局面,一方面是因为房价本身在涨,另一方面开发商往往喜欢“低开高走”,先推品质较次的单位,将高品质的单位留到后面,制造出楼盘在不断“升值”的感觉。

　　林家祈说,在佛山禅城、桂城一带,一些楼盘年初售价8000多元/平方米,现在价格则上升到11000元/平方米左右,涨幅超过30%。相比于那些区域的涨幅,三水房价的上涨应该还是处于可控的范围。

　　【分析】

　　刚性、改善型需求主导市场“调控”影响不大

　　今年是“楼市调控年”,一波接一波的“调控新政”相继出台,给三水楼市造成了怎样的影响?

　　今年的首波调控政策出现在1月,最突出的变化是,二套房贷门槛提高,首付至少四成。佛山市住房与城乡建设局发布的备案数据显示,1月、2月,三水楼市“短暂低迷”,成交均价环比下跌,成交量也减少。但进入3月,情势很快有了改变,楼市成交数据“量价齐升”,上一波调控似乎快要被人遗忘了。

　　4月,更严厉的调控措施出台,首套房贷款首付提至三成,二套房首付提至五成,三套房贷在部分城市被叫停。

　　与上次不同,面对这次调控,三水房价并没有下跌,而是保持着小幅攀升,但成交量明显减少。根据备案数据,6月、7月的成交面积都在3万平方米以下,而今年的多个月份,这个数据都保持在4万平方米以上。

　　“金九银十”很快到来,在这个楼市的旺季,三水楼市成交量开始复苏,10月的成交量甚至出现了“爆发式”的增长,尽管9月29日国家又出台了调控新政。

　　看上去,国家的调控政策,似乎在三水没有起到太多的作用,这其中原因为何?

　　佛山经纬房产咨询有限公司的林家祈表示,国家宏观调控主要针对的是楼市的投资客和投机客,但三水毕竟不是一二线大城市,投资客和投机客都不多。

　　根据他的观察,三水的买房人中大约有80%是刚性需求或改善型需求,这些需求并不是宏观调控想要打压的。另一方面,对于刚性需求来说,只要能买得起,他们都会想办法购买。因此,宏观调控对三水的影响不会特别大。

　　“如果说真的有影响,那应该是让购房者出现了一种观望的心理,”林家祈说:“在这种观望的情绪下,往往开发商一降价,或是推出好的户型,这些人立马就会出手。”

　　三水市民林先生就是在今年10月买的房,他告诉记者,因为结婚需要房子,他实在没法再等了。他相中了三水奥林匹克花园位置靠内的一户房子后果断出手,以5800元/平方米的价格买了下来。尽管根据新政,像他这样初次买房,贷款首付也已提至三成,“但好在房子总价不是特别高,咬咬牙还是可以接受”。

　　供应量偏小几大开发商决定房价

　　林家祈告诉记者,他在研究中发现,三水的楼市几乎都是由知名地产商开发的一些大盘来主导,像雅居乐、时代城、奥林匹克花园等等,这些大盘的销售量占到总销售量的相当大一部分。

　　知名地产商进驻导致三水的楼市主要以中高档楼盘为主,户型也以大户型为主,价格当然就不会便宜；与此同时,三水楼市的供应量偏小,一个楼盘要多次开盘,每次开盘只推100多户,这也造成“房子稀缺”的假象,常常开盘不久房源就被抢购一空。

　　“在高明,情况就很不一样。”林家祈说,高明楼市主要被当地的一些小型地产商占据,外地的地产商规模都不大,没有品牌房地产企业。目前,高明有不少中低档楼盘,供应量很丰富,市场比较均衡。相比于三水,高明的房价不容易被抬高。

　　对于供应量小这一点,市民阿朱颇有体会。她今年1月底买的房,买房前看来看去也就那么几个楼盘,后来发现时代城的性价比很高,又挑到不错的一户,赶紧拍板买了下来:“在三水买房选择余地小,看准了就得出手,否则就没机会了。”

　　【2010猜想】

　　房价还会再涨吗?

　　明年的房价还会涨吗?记者把这个问题相继抛给了房地产开发商、房地产咨询公司以及普通的市民。

　　三水云东海花园房地产开发有限公司董事长陈应标表示:“正常的上涨,我想还是会的。”他向记者分析说,随着中国经济的不断发展,难免会出现一定的通胀。在他看来,不高于10个百分点的通胀率都算正常。“如果将通胀的因素考虑进去,三水房价在今年的涨幅也算是比较正常的,不算快也不算慢。”陈应标说。

　　佛山经纬地产咨询有限公司的林家祈认为,明年房价怎么走,关键还是要看国家的调控政策,如果国家出台的调控政策太严厉,难免影响市场走势。另外,如果房价增速太快,也可能会导致市场透支,从而出现一定的价格泡沫,带来不稳定因素。

　　三水市民赵先生关注楼市多年,在他看来,三水房价还会涨。他给出的理由是———广佛同城。广佛地铁的开通,撬动了佛山的楼市,而中心城市房价上升,周围城市的房价一般都会被带动。相比临近的广州、禅城动辄一两万的房价,赵先生觉得,三水目前的房价水平还有一定的升值空间。

　　他还从三水区的“十二五”规划纲要中找到依据,未来5年,三水的人口要达到80多万,其中很多就是外来的技术型人才,这些人才的涌入必将带来刚性的购房需求。这将会是房价上涨的一大动力。

　　哪些地块应该重点关注?

　　三水云东海花园房地产开发有限公司董事长陈应标表示,目前为止,三水城市中心的土地已经所剩无几,未来开发的楼盘将集中在城西河口片区以及城北的高丰村一带。

　　根据佛山经纬房产咨询有限公司的统计,今年三水的土地市场上,位于西南街道的地块成交活跃。年初以来,西南街道范围内挂牌出让的土地面积达56.27万平方米,比去年多出49.8%,土地拍卖主要集中在城西河口片区以及城北的高丰村一带。林家祈说,这两个地块都是政府着力打造的新兴生活区,未来将会是三水城区房地产的新生力量,两个片区的发展潜力都不可小觑。

　　而在陈应标的眼里,城北高丰村一带则更有发展潜力。相比于城西的河口片区,他一直认为城北一带会有更好的发展,因为交通便捷、配套也相对完善。他向记者透露,花园地产早在2年前就在高丰村一带拿了一块面积约100亩的土地,未来将会对那块地潜心打造。

　　■买房故事

　　市民阿朱

　　调控前“狠心”买房没想到“捡了便宜”

　　阿朱是湖南人,在三水工作了2年多,与老公结婚之后,两人就一直盘算着在三水买一套房子,好把生活安定下来。去年年底,阿朱开始和老公一起“踩盘”,那时“楼市调控”的呼声甚嚣尘上,整个楼市都是山雨欲来风满楼。阿朱也觉得,国家调控之后,房价没准就跌下来了,她打算静观其变,不贸然出手。

　　今年1月时代城开盘,阿朱拉着老公去“踩盘”,本来只是随便看看,去了销售中心发现,这个盘性价比很不错。房价4800元/平方米,包括1000元/平方米的装修,小户型只有87平方米,这样算下来,一套房子总共才40多万元,还不用额外花钱装修,阿朱一下子就心动了。

　　很快,她和老公在众多户型中挑中了一户,可一想到马上就要“调控”了,两个人还是在犹豫。这时,售楼小姐告诉他们,看盘的人太多了,如果他们不买,选中的房子就要被别人买走。“买!”两个人一狠心,在售楼合同上签了字。

　　将近一年过去,眼看房价不但没跌下来,还涨了不少,阿朱觉得,自己和老公当初真是做了一个明智的决定:如果那时候不买,现在买二期的,每平方要贵1000元呢!”

　　因为这两年三水经济发展势头好,阿朱觉得房价肯定会涨,过几年等到广佛肇轻轨开通,说不定三水房价还会大涨。“反正早晚都要买,越晚买肯定越贵,不信你等等看?”阿朱说。

　　市民乐先生

　　办贷款“慢半拍”首付两成变三成

　　三水的乐先生去年年底出手在雅居乐买了房,但因为种种原因,他一直拖到春节后才向银行申请贷款。那是2010年2月,首次购房者贷款买房,首付最低只需两成。可他向某家银行提交了所有贷款申请材料之后,银行却告诉他,房贷业务暂停了,让他回去等通知。

　　这一等就是一个多月。4月14日,房贷新政出台,首次购房者的房贷首付款,由最低两成提高到三成,贷款利率也提高了。乐先生一下子急了:“这样一来首付要多出好几万元,原来准备好的钱又不够了!”他赶紧去找银行,几天后重新启动了贷款申请程序,果然不出所料,这次他必须付三成的首付了。

　　无奈,乐先生只好再去筹钱。让他略感欣慰的是,贷款利率并没有提高,他仍然可以享受7折贷款利率优惠。

　　如今,乐先生已经顺利申请了贷款,开始了供楼的日子,但谈起自己“慢半拍”带来的麻烦,乐先生说,他也知道调控是要控制房价,但像他们这种工薪阶层,买房本来就不易,新政出台之后,却让他们买房的门槛更高了,“这算不算是一种误伤呢?”

　　■政策链接

　　2010年国家楼市调控打出“组合拳”

　　第一招:收紧房贷

　　1月7日,国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》简称“国十一条”,猜测多时的二套房贷政策尘埃落定,“二套房贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价”。

　　4月14日,购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付三成以上；购买第二套房首付五成以上,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　5月26日,《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》要求对“二套房”的认定执行“认房又认贷”。

　　9月29日,《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》要求全面暂停发放三套及以上住房贷款,首套房首付一律三成以上。

　　11月1日,多家银行总行下发通知,全面取消房贷7折利率。

　　11月3日,《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》公积金二套房贷首付比例不低于五成,利率不得低于公积金贷款利率的1.1倍,并在全国范围叫停公积金三套房贷。

　　第二招:规范土地市场

　　3月8日,《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》规定土地拍卖首付款比例提高到50%。

　　3月22日,国土资源部要求各地在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,不得出让住房用地。

　　12月19日,招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块需上报。

　　第三招:“限外”

　　4月17日,《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》新国十条,提出部分地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停贷。

　　11月4日,《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》规定境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房。

　　第四招:征税

　　9月29日,通知从10月1日起调整房地产交易环节契税和个人所得税优惠政策。

　　11月5日,《关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告》中明确“其他”类包括商用物业、车位等项的征收标准为6%。

　　第五招:加息

　　10月19日,中国人民银行宣布金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25%。

　　12月25日,中国人民银行宣布金融机构一年期存贷款基准利率分别再次上调0.25%。

　　■楼市动态

　　新楼盘营销策划大打“绿轴”牌

　　12月26日,位于三水区西南四中西侧的山水一品楼盘正式对外开放销售中心。山水一品位于西南街道三兴路与兴达路交界处,步行几百米即可到达三水广场,紧邻未来的三水城市绿轴。

　　山水一品的开发商是三水花园地产,这是该公司继山水庄园、山水凯旋花园之后的另一处楼盘。该楼盘由4栋高层组成,主打中小户型,四种户型的建筑面积分别为88.77平方米、96.38平方米、112.47平方米、134.86平方米。

　　楼盘的推广上,山水一品抓住“绿轴”概念大作文章。所谓“绿轴”是指未来三水中心区将建设一条城市主干林荫道,源于北部的山体,向南蜿蜒到达北江边,东西宽200米—700米,称为“中心绿轴”绿轴。绿轴建设已于2006年启动,目前正在推进阶段。

　　花园地产总经理助理李健伟表示,山水一品建成之后将紧邻绿轴,随着绿轴周围的商业圈、文化圈、生活圈的成型和日益浓郁,三水城市的人居环境将得到美化,人居品质也会进一步升级。

来源：南方日报

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