房地产调控助力经济结构调整

　　全球金融危机的爆发在对我国经济造成冲击的同时，也为我国经济结构调整带来了新的契机。显然，从此次危机中，我们能够得出的一个重要结论是，过分依赖于出口与投资的经济增长模式并不利于我国经济平稳持续的发展，而消费的不足已经制约了我国经济的健康发展。而如何通过调整经济结构，提升三驾马车中消费在经济增长中的贡献率，平衡各驾马车在经济中发挥的作用，已然成为我国未来经济发展的主要内容。

　　房地产行业作为我国的支柱产业之一，对我国的经济发展起到了巨大的推动作用。在本轮危机的冲击下，也是通过房地产引擎的拉动，我国的经济增长才能保持了一个较为平稳的过渡。经济结构的调整实际上是对整个经济运行机制的重新改造，这势必会与房地产行业的发展产生密切关系。

　　经济结构调整的内涵

　　就目前我国的现实条件来看，我国目前经济发展的最大隐忧在于内部经济增长比例的不协调与外部不确定性的依然存在，而二者的共同效应是我国经济结构调整的过程必然是基于一个较为谨慎的基调。同时其也决定了经济结构调整的主要内容在于两个方面：一种是静态结构的调整，另一种则是动态结构的调整。前者主要是指产业结构、区域结构的调整等，即优化社会资源的配置，提升投资效率，提高经济发展质量。而后者主要是指经济增长的结构调整，即确保经济增长的持续性与合理性。二者的目标也即我国产业转型升级与经济增长动力由投资和外需向内需的转变。

　　房地产新政是现阶段经济结构调整的开始

　　目前我国房地产市场正处于买卖双方的博弈期间，相比于以往，多空双方的斗争也更为激烈。一方面，房地产市场本身的畸形发展对经济带来的副作用需要针对抑制房价的行之有效的措施。另一方面，在目前我国经济尚处于复苏阶段的情况下，如何在稳定房地产市场的发展的同时，保证经济的持续增长，这两方面最终共同决定了此番房地产调控政策的实质与以往的房地产调控政策并不相同。

　　撇开2009年的楼市救市政策，自2010年4月17日出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以来及相关的后续的调控政策，从表象上来看，浅层次的目标均是抑制房价的上涨，而深入机理，此番新政的调控由于其背景的不同又具有其特殊性。

　　从调控目标上来看，历次楼市调控政策的出台均出于管理通货膨胀预期、防止经济过热的需要，而此番新政的目的则有所不同。面对金融危机的冲击，我国通过大规模的固定投资与信贷投放来替代出口疲软而扭转了经济增长的下滑态势，但是药三分毒，其也产生了较大的副作用。一方面如何确保投资的有效性与高效性，另一方面，如何防止信贷资金大量投放所引起的通货膨胀等都对今后的经济发展提出了要求。而房市的发展则正是刺激政策与调控政策的有效体现。故房地产新政的出台也正是建立在“保增长”的基础之上，在管理通胀预期的同时，保证房地产市场发展的稳定从而为经济的持续增长提供良好的环境。

　　相比之下，之前的楼市政策在经济调控方向上均是抑，而后者需一抑一促，因而在操作上更加需要力度与精度的把握。这也决定了此次新政调控手段的不同。与以往以价格工具为主的调控机制相比，此次更多的则是运用数量工具与政策导向来调整房地产市场的发展模式，其原因在于以利率为基础的价格工具缺乏政策弹性，在目前实体经济恢复尚不明朗的情况下，以数量工具为主的调控政策更能为我国实体经济的有效增长提供更大的空间，从而也为我国的经济改革争取时间。可以认为，从本质上来看，房地产新政是我国现阶段经济结构调整的开始。

　　房地产市场调控推动经济结构的静态调整

　　首先，房地产行业的产业链较长，影响面广，对经济拉动作用明显。在经历2007年前经济过热后，随着经济的滑落，我国不少产业出现了产能过剩现象，而其中不乏与房地产行业密切相关的钢铁、水泥等产业。供给的增加往往离不开需求的带动，房地产行业的非理性发展可以说在一定程度上也导致了相关上游产业的过度发展，造成了资源的浪费。同时，这些上下游行业大多属于劳动密集型的低附加值行业，缺少科技含量，并且容易造成高消耗，故而过度的推进房地产的发展会使得其蚕食掉本应进入其它行业的资源，尤其是更具生产力的高科技行业；相反，在这种情况下，其又会进一步促使我国经济结构的比例更加失衡，并最终形成一种路径依赖，使得我国经济的转型缺少动力。但这些产业结构的调整与升级不是仅靠简单的行政干预所能做到的，而需依靠房地产市场的调控有助于依靠市场机制倒逼相关过剩产业由内而外进行改革，从而优化产业结构。

　　其次，房地产行业作为资金密集型产业，其自身的发展在很大程度上依赖于资金松紧程度，此次新政的调控措施之一则是从引导信贷投放的方向来平抑房价的波动。具体来看，其主要通过“两个渠道”、“一个导向”对我国的经济结构的调整产生重要影响。“两个渠道”之一是购房者的资金投入渠道。购房者划分为两种，一是消费需求，二是投资需求。从我国的实际情况来看，虽然刚性需求的存在是房地产市场繁荣的基础，但投资需求则是房价居高不下的主要原因之一。第二个渠道是金融中介的资金融通渠道。目前我国的资本市场并不发达，房地产市场的资金需求无论是从生产者还是从购买者来看，金融中介所提供的资金融通都发挥着更大的作用。

　　“一个导向”是指资本市场的导向作用。房地产企业在资本市场所筹集的资金固然有限，且仅限于具有较强实力的企业才能获得融资资格，但资本市场中价格的波动对于资金流向具有重要的引导作用，房地产股的表现会引致资金进出该行业的规模。去年大规模信贷量的投放带来了一定程度上的流动性过剩，一方面由于房地产较好的防通胀能力与其所带有商品属性，加大了购房者对住房的需求，尤其是处于投资与防通胀的需要所带来的投资需求的大幅增加，加剧了房地产价格的非理性上涨，相反，房地产市场价格上涨所带来的投资收益又会进一步增加投资需求，这在一定程度上陷入一种自我膨胀式发展阶段。建立在利益最大化的考虑因素之下，资金会纷纷从其它实体经济转向房地产行业，并促使其向“虚拟化”发展，导致泡沫越吹越大。另一方面，由于房地产行业的资金密集型属性使得其对银行的信贷规模要求较大，在风险可控的前提下，鉴于规模效应的考虑，银行也会加大对房地产业信贷量的投放。在社会财富保持在一定水平的情况下，二者所产生的最终结果是房地产行业的畸形发展会使得其犹如抽水机一般会将大量资金从实体经济中吸走，从而导致实体经济的空心化。而房地产市场的调控则有利于对资源的配置进行合理的规划，提高投资性房产成本抑制投机性需求，增加银行的政策性风险进行信贷指导等均能够对房地产市场的资金供给造成重要影响，并通过资本市场的信息功能，促使资金能够更多流向于实体经济中去，而减少房地产市场中的投资属性。同时房地产市场的投资与投机属性的降低也有利于提高企业对自身主营业务的专注程度，减少企业涉足房地产行业的现象，促进产业结构的更有效、更迅速的调整。

　　最后，房地产行业的发展具有较为明显的地域特征，尤其是一线城市的房价相比其它城市有着较大的差别。目前我国正在转变过去的地域经济发展的重点，而如何保证资源的流向能够有效支撑我国的战略规划呢？房地产行业的地域发展过度失衡的表现则是过多的资金流向了一线城市，相反减少了其它地域经济的吸引力。同时部分相对不发达的城市的房价的高企也会对当地的经济造成不良影响，如对人才的吸纳、原材料价格等的影响等均会有着较大的副作用，也不利于当地居民消费增长，最终也会影响到我国城市化进程的发展。

　　房地产行业调控助力经济结构的动态调整

　　经济结构的动态调整包含两个层次，其一是经济发展模式由外需为导向转向为以内需为导向。目前我国经济的发展模式仍是以外需为主导的经济增长模式，虽然世界经济已呈现出良好的复苏态势，但首先，短期来看，各国在陷入不同危机程度下的贸易保护主义的抬头，对我国的出口贸易造成了较大的影响，并且欧洲的债务危机尤其是欧洲银行所面临的风险依然较大，存在着一定流动性风险的担忧，其在拖累欧洲经济复苏的同时也会对我国出口的增长产生不利的影响。其次，此次金融危机在一定程度上归因于经济失衡，长期来看，传统的以出口为导向的经济增长模式将难以为继，增长缺乏充足的动力。再者，外需型的经济增长方式也容易引发贸易争端等问题。此外，随着我国劳动成本的增加，在客观上也要求我国由外需型的经济增长转为以内需为主的经济增长方式。最后，伴随如今我国外汇储备管理压力的不断增大，人民币汇率改革即使在短期内不会有效执行，但其在长期也是大势所趋，其更加需要我国讲经济发展的重心放在内需的培养之上。而房地产经济过度繁荣所引起的国际游资的涌入对我国汇率管理形成了较大压力，使得汇率改革的执行力大打折扣，最终所引发的是我国外部经济的矛盾将会日益突出，而经济结构有外需转内需的愿望也不会得到有效的实现。

　　其二是内需结构的转变，主要是从以投资为主的内需增长方式转移到以消费为主的内需增长方式。以投资为主的经济增长方式往往会导致投资过度，易引起通货膨胀，缺乏长期性。相反以消费为主的经济增长方式则能够保证经济的活力，并具有一定的自身的内部调整性，提高人们的福利水平。

　　但目前我国的房地产市场的不合理的发展成为了我国经济结构动态调整的阻碍。其主要表现为以下几个方面：

　　首先，房地产市场所孕育出的土地财政影响了收入结构的调整过程。土地财政的本身就是居民收入向政府收入调整的过程。在土地财政的支撑之下，政府大规模的投资有了可靠保证，但羊毛出在羊身上，其往往会产生挤出效应，尤其是对民营经济的挤出更为明显。同时，土地垄断制度也并没有保证土地资源的合理化分配，这进一步损害了民营经济的发展。然则民营经济是国民经济中最具活力的成分之一，我国大部分的就业也有赖于民营经济的解决，居民收入的提高不仅仅是依靠单纯的消费补贴等，更多的是需要企业尤其是民营企业的发展与政府在收入分配中的让利，才能是消费的持续增长成为可能。

　　其次，房地产市场发展的本身伴随的是财富的再分配过程。目前，我国房地产市场的投资性需求较为明显，呈现出一定的虚假繁荣，其所带来的财富效应导致了贫富差距的加大，在一定程度上破坏了以消费为主的经济增长方式的基础。在房价高企的年代，人们会将家庭更多的财富用于房产的购买，相反减少了对其它商品的需求，虽然经济数量得以增长，但更多的是通过固定资产投资的拉动。而过多的固定资产投资，再加上房地产行业本身较强的带动作用，会导致产能的进一步过剩。同时，在实体经济无法有效消化掉过多的投资的情况下，会引起资产价格的大幅上涨，物价水平的上升，诱发经济泡沫，增大国家的金融风险。在一定收入水平下，消费的减少则更加使得实体经济缺少消化投资所带来的产能过剩的能力。

　　我国房地产市场调控之路任重而道远

　　我国房地产市场的现今的状况实际上是我国经济发展的缩影，也是我国经济结构不协调的突出表现与根源之一，因此房地产调控对我国经济结构的调整具有战略意义。但是就目前我国调控的效果以及调控条件来看，二者的契合点尚不具备。

　　其一，在资源配置上，由于投资者尚未对房地产的市场预期产生改变，流入实体经济的资金依然有限。这主要是由两个方面决定的，一是我国的投资渠道狭窄，使得房地产资金量的转移缺少足够动机。这是由我国客观上的金融环境所导致的。二是房地产市场的调控依然着重于增量上的调控，在我国房地产市场的投机者资金较为充裕的情况下，单纯的提升信贷成本的作用影响并不是很大。因此，在依然对房地产看涨或者并不看跌的预期下，从房地产中释放出来的资源在整个产业结构调整中的作用并未完全发挥，各个生产要素之间的重新分配并不畅通。

　　其二，在经济发展模式转变上，依靠房地产市场的经济拉动作用的方式依然明显。尤其是在目前我国外需不振，依靠消费需求增长又尚需时日，同时在改革的过程中又往往会出现多方利益的博弈，使得房地产调控的过程并不顺畅，经济结构调整也并未发生实质性的改变。

　　其三，如今我国房地产的调控方式主要是依赖于行政手段，在短期的确会产生一定的震慑作用，但从长期来看，其对房地产市场的发展并不会产生过多的益处。原因在于我国楼市的畸形发展是由于整个房地产市场体系的不合理所造成的。首先，房地产供给层次的单一使得房地产市场的供给方所提供的商品并不能完全满足市场需要，仅仅依靠商品房为主导的市场供给无法解决不同社会阶层的市场需要，廉租房市场建设的不完善使得房地产的调控路径缺少出口，需求与供给均无法得到有效释放。其次，正如前文中所提的，房地产市场投资属性过重所带来的是需求被不合理的放大，一方面去年货币增长率的高速增长，引致的通货膨胀预期，是去年房价的暴涨与今年房价高企的因素之一。另一方面，在我国投资渠道相对狭窄的情况下，房地产作为固定资产，本身的保值增值的特性使得其作为一种投资渠道并无可厚非，但是由于我国房地产市场的基本运行受到了较大的行政制约，投资者的持有成本较低，在供给相对有限的情况下，有了囤货居奇的能力，这些都导致楼市泡沫越吹越大。相反，只有以市场手段为主，行政手段为辅，引导资源的合理的分配，从长期来看，才能对我国经济结构的调整产生真正的影响。当然，在特殊情况下的行政介入也是难以避免的，但从远期来看，只有充分的利用市场手段，才能保证经济转型更加的深入与彻底。所以，就目前而言，行政手段的房地产调控的确能够在一定程度上对楼市形成压力，但是在居民对未来预期未做出根本改变前，居民的消费结构在短期是不可能完全得到合理的协调。

　　一言以蔽之，房地产市场的调控是经济结构调整的内容，但由于诸多因素的影响，其在经济结构调整中所应承担的责任还并未予以体现。我国经历了先前30年经济增长的黄金时期，通过出口与投资的带动，取得了巨大的经济成就。但是随着我国人口红利的逐渐消退，外部经济环境的改变，从客观上要求我们转变过去的经济发展模式。房地产行业作为我国的支柱产业之一，同时也是我国城市化进程的重要基础，其在经济增长中扮演着众多发动机中的一台的角色。当经济增长之车行驶方向和舒适程度产生问题时，对发动机的检修也就是必然的。同时由于我国房地产市场本身的复杂性，对房市调控的效果更加需要耐心，故而我国应当继续坚持房地产市场的调控，将其作为经济结构调整中的一部分坚持下去，并针对不同的问题对症下药，并主要采取以市场化的调控手段，才能保证我国经济转型的成功。

来源：中国经济

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