巩固房地产调控效果必须抑制融资过快增长

　　9个热点城市的新建商品住宅价格指数环比上涨，而且最大涨幅扩大为2.5%，转眼又出现了普遍上行的迹象。

　　今年的房价走势可以说是一波三折。去年四季度，房价本来已经出现了普遍下行的迹象，12月份，15个热点城市有12个的新建商品住宅价格指数环比下降。但今年一季度，房价走势突然变化，环比上升的城市个数逐月增加，到3月份，有9个热点城市的新建商品住宅价格指数环比上涨，而且最大涨幅扩大为2.5%，转眼又出现了普遍上行的迹象。4月刚刚过去，国家统计局尚未发布数据，但一些中介机构发布的数据显示，4月，北京、广州新建商品住宅的成交量和成交均价都出现了环比下跌。看起来，4月之后房价的走势可能又会转向。

　　房价出现下行的走势，是因为投资投机受到了调控措施的抑制；但投资投机的力量并没有消失，只是暂时偃旗息鼓，经过一段时间，在适应了调控措施之后，又会释放出来，推动房价再现涨势；于是房价上涨较快的城市继续出台更为严厉的调控措施，对投资投机施加更大的压力，又可以使房价上涨的势头受到一段时间的抑制。

　　去年9月30日之后各地陆续出台的调控措施。今年3月17日和18日，当时涨价势头较强的北京和广州又先后出台新政，又分别于3月26日和30日出台了进一步的措施，这应该是4月北京和广州的房价走势出现下行迹象的主要原因。这次调控的效力能否持续，能够持续多久？拭目以待。

　　在这一轮房地产调控中，出现了一种新的现象——投资投机力量与相关调控的博弈。在以往的多轮调控中，这样的博弈并不明显，投资投机力量一般都会在调控措施出台之后停歇比较长的一段时间，一般在一年左右；而且，它们往往是在调控措施放松以至刺激政策出台之后才再次爆发。也就是说，投资投机力量是顺应政府调控的。但这次，投资投机力量似乎捉起了迷藏。

　　3月17日北京出现新政，开始认房又认贷，提高首付，缩短贷款期限，而且实施了限售这样的新措施。但投资投机者发现商住房并不受限制，很多资金立刻转向投资商住房。一发现这样的迹象，北京市政府马上就采取措施，3月26日就对商住房的销售、购买、信贷进行了限制，堵上了这个投资投机渠道。广州也是如此。以往的调控基本上没有对商住房投资有过限制。由此可见本轮调控决心之大，发现一个问题就解决一个问题。

　　为什么本轮调控决心这么大？一方面，是因为房价上涨的势头并未受到真正抑制，所以需要不断出台措施巩固调控的效果。另一方面，是因为中央明确了“房子是用来住的，不是用来炒的”，而且地方政府加强了政治意识、大局意识，不能因为眼前的经济利益而放任房价上涨。

　　为什么投资投机力量仍然比较强呢？一是因为市场主体已经形成了一种思维惯性——地方政府不可能长时间抑制房价，迟早会为了经济利益而采取刺激措施，目前房价的下行意味着今后房价更大幅度的上涨，因此要抓住时机入市。二是因为投资投机者仍然能够比较便利地获得融资，这为它们的博弈提供了比较充足的“弹药”。一季度末，人民币房地产贷款余额28.39万亿元，同比增长26.1%；其中，个人住房贷款余额19.05万亿元，同比增长35.7%。这都是非常高的增长率。据此还可以估计，房地产领域通过其他渠道获得的融资支持也非常多。本轮调控主要是因城施策，因此，在各地出台严厉措施的同时，房地产的融资环境却没有相应地收紧。实际上，一季度的整体融资环境仍然是比较宽松的。

　　房地产调控的效果要得到巩固，必须使融资增长受到抑制。近日有媒体报道，多个城市的房贷利率折扣减少了，北京有包括工农中建交在内的8家银行对首套房利率执行基准利率。这当然能够在一定程度上抑制资金流入房地产领域，但融资环境的收紧，只靠地方政府是不够的。金融监管部门加强监管会更为有效，他们近期已经开始这样做了。

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