绿色建筑认证为商业地产“贴金”

2015年新年伊始，《绿色建筑评价标准》最新版本在我国正式施行。我国的绿色建筑已走上发展快速路。对于商业地产而言，绿色建筑认证又意味着什么呢？

在RET睿意德联合北京大学城市规划设计中心、威宁谢咨询公司在上海联合发布的《绿色商业地产报告——当购物中心遇见绿色建筑》中指出，尽管获得绿色建筑认证可能带来建造成本的增加，但总体建筑成本将逐步下降，且潜在收益将持续上升。

国内第一个被认证的商业地产绿色建筑可追溯到2005年，2012年商业地产绿色建筑开始高速增长，项目数量大幅提升。部分专家表示，“商业地产实行统一管理，在前期开发和后期运营过程中，统一主体能更有力地贯彻执行各项标准和措施，因此商业地产最有条件推动绿色建筑的发展。”

数据显示，国家标准一星认证增量成本已接近于零，二星认证该数据为约80元/平方米，三星认证该数据则为约220元/平方米。LEED认证银奖、金奖增量成本分别为60元/平方米、200元/平方米，最高级别铂金认证约占建筑安全成本的10%。而在美国，经LEED认证的商业项目，生产效率可提升约1200元/年/平方米，租金提高9%~10%，商业售价提高6%。

商业地产绿色建筑平均节能量会随星级提高而提高，目前国内一星级项目因节能而节省的成本约为6元/平方米/年，二星级项目约为50元/平方米/年，三星级项目则约为75元/平方米/年。认证的星级越高，平均节能量和节水量也越高。一星级项目因节水而节省的成本为0.1元/平方米/年，二星级项目该数据就提升到了0.6元/平方米/年。

《报告》指出，实际上，绿色商业建筑增量成本正呈不断下降趋势。原因在于，一方面绿色建筑市场规模变大且趋于成熟，绿色建筑材料供应量增多，供需关系开始有所改变，激烈的竞争使各类产品价格合理化，因而增量成本下降；另一方面，科技的进步使各类打造绿色建筑所使用的技术开始普遍化，新兴技术的运用能有效减少绿色建筑过程中的成本。

但与国外市场相比，尽管国内绿色商业建筑开发商和使用方能获得部分经济价值，但从开发商到使用方的经济价值循环输送并未产生，完整的绿色建筑价值链还未形成。当这条价值链形成后，开发商打造绿色商业建筑的增量成本较低，通过较高租金带来实质收益，使用者能直接分享绿色建筑带来的经济利益。

环保概念的深入，各大品牌零售商在绿色节能方面的要求不断提高。报告将样本品牌分类，并参考LEED-CI的标准，从节能、节水、节材、室内环境、绿色施工及运营管理等多个维度进行统计分析。结果显示，绿色要求主要体现在在节能和室内环境两方面。

在研究样本品牌零售商的绿色节能要求中，几乎所有的零售商都涵盖了照明节能等最基本的节能要求；第二位的是空气质量监督等室内环境要求，占比72%，以仓储型服饰品牌、大型超市品牌为主；垃圾分类、生物垃圾处理等运营管理方面的要求占比28%，主要是大型超市品牌及餐饮品牌的要求；节水、节材及绿色施工占比均不超21%，其中绿色施工的占比最低，仅10%。

比如，路易威登在节材方面有特别的要求，如外墙采用环保节能LED照明系统，店内利用复合型环保质料等；星巴克要求所有的直营门店都通过LEED认证。星巴克在直营门店建设和翻修过程中，要求在本地采购材料和雇用工人，并尽可能采用可重复利用和回收利用的材料；在建筑设计上，屋顶增加节能隔热板并采用45度倾斜设计，让室内降温，更可以收集雨水作为植栽灌溉及水池之用。在电器设备部分，大量运用LED招牌及室内照明，首次使用“新鲜空气控制系统”，随时侦测室内空气品质，调节外部新鲜空气进入，维持最佳含氧量。环保概念的实施，节能效果明显，如台北首家LEED认证概念店的电力及用水量较一般门市节省30%以上。

对于开发商而言，绿色建筑项目多为多维度盈利产品，不仅能带来租金的提高，同时能为企业营造绿色环保的良好形象。实际上，国内商业地产开发商在绿色建筑领域已经取得了一定的成绩。

《报告》指出，截至2014年6月，全国商业地产项目中共有117个国家标准认证项目和32个LEED认证项目。其中，万达集团拥有国家标准认证的项目达到了84个，其他如保利集团、凯德置业也榜上有名。

《报告》预测，未来10~20年内，在各类驱动因素影响下，中国新建公共建筑将达到基本绿色建筑要求。国外绿色商业建筑经过多年发展，已经形成了一定的绿色效应和影响。借鉴国外经验，在政府和开发商多方作用和共同努力下，以各项政策推动住宅绿色建筑的发展，同时开发商在绿色理念和效益驱动下打造绿色项目，未来新建公建项目将达到基本绿色建筑要求。

商业地产作为开发主体，最有条件推动绿色建筑的发展。

不同于住宅，商业地产进行着统一的集中管理，在前期开发和后期运营过程中，统一的主体能更有力的贯彻执行各项标准和措施，以推动绿色建筑发展。

随着对绿色商业建筑认识的加深，国内成功开发商倾向于都将绿色建筑作为运营要求。

对于国内成功开发商来说，绿色建筑代表着一整套新兴运营模式。在具体运营绿色运营不仅能节省能耗，同时能带来更多无形的效益，在未来受益于此的开发商将更热衷于打造绿色建筑项目，坚持购物中心和商场的绿色健康运营。

来源：中国建材报

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