新常态下寻找房地产业新模式

去年年底，住房和城乡建设部已将2015年房地产政策口径确定为“保持房地产市场平稳健康发展”。去年12月19日，全国住房和城乡建设系统工作会议在北京召开，住建部部长陈政高在会议上表示，注意地区间的差异，跟踪市场走势，积极应对，主动作为，促进房地产市场平稳健康发展。陈部长的讲话，对于具体的调控手段和措施并未提及，这在近年来颇为罕见。这被解读为，在进入2015年新年之际，我国的房地产市场也迎来8年来宏观调控力度最弱的一个年头。

政策信息耐人寻味

全国住房和城乡建设系统工作会议召开之前，住建部已经下基层进行了座谈走访，与20个城市的市长就房地产市场、政策的有关情况进行了深入交流，听取他们对当前房地产市场发展趋势、市场现状的判断，以及针对性的意见和建议。多位地方住建系统负责人表示，就房地产市场的走势、趋势、政策的完善等问题，住建部多次与地方政府行政负责人、城乡建设系统负责人沟通信息，其中很多有价值的意见建议均被住建部采纳。

住建部在走访地方时是有针对性选择的。这20个城市既包括北京、上海、广州、深圳这一类特大型城市，也包括杭州、三亚等房地产市场热度较高，此前房地产价格控制压力较大的城市。除此之外，也包括中西部地区的多个地市一级的城市。住建部系统通过这一方式，了解当前房地产市场区别化的表现，以对现行政策调整完善和未来政策方向的制定、把控提供参考依据。这些城市的市长反映了一些共性的问题，特别是房地产市场发生了一系列的变化，比如成交期拉长、库存加大，非一线、非特大型城市的房地产市场价格出现调整态势等等，也反映出不同城市的问题和特点。

从上述会议的信息看，来自地方的情况反映和意见建议，在完善2014年既有调控政策以及确定2015年房地产政策大方向方面，已经发挥了重要作用。因为，会议直接涉及房地产市场的内容很少，也很笼统，没有提具体的政策措施，也没有提具体的政策执行要求。跟住房有关的，具体布置的是保障性安居工程和棚户区改造。对房地产市场新一年工作的整体要求是，准确把握市场运行中出现的新情况、新问题，注意地区间的差异，跟踪市场走势，积极应对，主动作为，促进房地产市场平稳健康发展。与此同时，在新一年工作部署中，也没有出现“控制房价”“限购”“限价”“限贷”等往年高频出现的词汇。有关专家的判断是，除非出现逆转性的房价上涨，2015年不会有新的行政手段或者政策对房地产市场进行干预。

产业地位没有改变

住建部负责人表示，近两年来，房地产市场供求状况发生了一些变化，但房地产在国民经济中的地位和作用并没有改变。一方面，房地产业的走势，受到宏观经济形势的影响；另一方面，房地产的变化，在一定程度上也影响着整个经济运行。在这样的背景下，北京、上海、广州、深圳四个特大型城市关于限购调整的“红线”实际上已经不复存在。京沪穗深四城市极有可能在2015年前几个月，对包括限购政策在内的地方房地产调控政策进行调整和完善。2014年，由于房地产市场的迅速调整和宏观调控主导思路的变化，全国绝大部分城市对既有限购政策进行了调整。截至2014年12月底，仍在执行限购政策的城市只剩下北京、上海、广州、深圳和三亚五个城市。

实质上，2013年年底确定的“区别化调控”思路，已经形成了对京沪穗深这四个城市的“红线”。所以，2015年京沪穗深四个城市是否调整限购政策，就看本地政府对房地产市场走势的判断。这意味着，住建部已经把皮球踢给了四个城市的地方政府。以北京市为例，此前，围绕满足改善型购房需求，北京市政府多次接到市场人士的建议，将现有限购政策社保缴纳年限、纳税年限由连续5年调整为连续3年或2年。同时，也有人建议，通过“卖三还一”、“卖二还一”即对持有多套住房的家庭，允许其卖掉三套或者两套房屋，换取一个新购房屋的购房资格等政策。此类建议，似乎是在告诉消费者，2015年取消限购近在眼前。

值得关注的是，由于过去一年新增供应远大于成交，楼市库存水平仍在高位震荡。有数据显示，以去存量化明显的一线城市为例，截至去年12月底，北京、上海、广州以及深圳楼市存量面积已高达4030万平方米，同比均增长40%的增幅。对此专家认为，2014年限购等行政调控手段逐步退出，房贷政策放松后，从去年10月以后楼市回暖明显。可见无论是限购还是房贷政策放松，从走势上分析，房地产在国民经济中的地位和作用并没有改变。

让市场发挥作用

目前，在一系列放宽金融政策、降息等措施下，国内楼市回暖明显，房企也加速跑量冲业绩。自去年下半年以来，各地低迷的土地市场再度火热，上海、南京等土地市场频现单价地王。数据显示，自去年7月份以来，随着各地争相取消或放松限购政策，加之四季度信贷政策放松，全国楼市反弹明显。据有关机构监测，18个重点城市周均住宅成交攀升至360万平方米以上水平，为近年来高位。这也说明，只要各方有作为，房地产市场就会健康发展。

在恒大2014年下半年业绩会上，为追求企业房地产市场健康发展，该集团董事局明确提出了企业的多元化战略：即“多元+规模+品牌”战略。同时，恒大2015年开始的第七个“三年计划”主题也确定为“夯实基础、多元发展”。在这一战略思路下，恒大目前的业务已涉及房地产、饮用水、农牧业、能源、传媒、娱乐、体育、美容整形等多个行业。在房地产行业高利润难以再现之际，切入其他高毛利率的行业，也正在成为越来越多房企的选择。

其实，这种变化的背后，已经折射出房地产行业的骤变。因为，在利润不断被摊薄的今天，无论是大型房地产企业还是中小开发商，都试图在寻找“能平衡住宅市场大起大落”的经营分支或经营方式。尤其是去年下半年以来，房企的这一需求更加强烈，转型步伐正在加速。由此也充分说明，房地产业也正迎来新的形势，这主要体现在新型工业化、跨界资源整合，包含金融、教育、养老、生活配套等方面。业内专家指出，房企转型主要表现在产品从单一走向融合，业态从开发商走向运营商、服务商，市场转型从国内业务转向海外业务，资源配置从低能级的配置走向高能级的配置，模式的转化也从线下走到线上。为达到有作为才会有发展这一目标，除了房企自身寻找新的业务增长点，以小股操盘、房地产基金、合伙人制为代表的轻资产开发模式也越来越受关注。

首创置业董事长刘晓光认为，“我觉得我们面临一种新的格局，下一步的市场化改革是一个主导方向，在这样的市场环境下，单靠房企单打独斗是不够的，大家应该联合起来。”基于此，不少行业人士也认为，房地产行业蛋糕虽然在缩小，但还是足够大。对于大中型开发商来说，只要策略得当、操作能力强，仍然有机会，关键在于怎么做。中国经济进入了新常态，房地产市场也进入了新常态，尤其是央行的首次降息，作为信号，为市场注入了一针“强心剂”，同时也极大地提振了开发商的信心。

而对于地方政府来说，也想凭借下半年市场信心回升的机会，加大推地的力度，因此在推地的数量和质量上都将会有所提升，在这样的趋势下，开发商开始积极地补仓，期待新的一年实现新的发展。业内专家认为，房地产业应更好地让市场发挥作用，而政府的作用，在于建立和引导房地产市场健康稳定发展的长效机制，如不动产登记、个人住房信息联网、房地产税的立法等。

中央经济工作会议中提到的积极发现培育新增长点，这对楼市发展有很好的启示。所以，房企只要有所作为，寻找到新的发展模式，在新的一年借助政策优势，仍然会有很好的发展机会。（王瑞红）

来源：中国审计报

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