需求跟踪可预防住房结构紊乱

　　在我国住房管理过程中，总量管理模式一直占主动，缺乏对结构匹配度的思考。最近部分地方政府对不同房源进行回购、转变等所谓住房“变性”的做法，说明此前对住房供求结构的匹配方面缺少细致的工作。

　　日前，江西在《<关于促进经济平稳增长若干措施>的通知》中要求支持商品房库存较大的城市收购符合条件的商品住房作为保障房和棚户区改造安置住房房源，积极消化库存。收购商品房作为保障房的做法，此前早已有之。但是过去的做法主要是为了解决保障房开工不足的问题，而目前却和商品住宅库存积压的尴尬有一定的关联。

　　南宁的做法恰恰相反。南宁最近公布了《南宁市限价普通商品住房转化为商品住房管理规定》，允许剩余的限价房房源符合相关条件、经市政府批准后可转变为商品房出售。

　　这种做法和目前主流的政府收购房源的做法恰相反。背后的重要原因是，此类住房的“成分”不好，导致市场迎合度低，最后导致闲置。

　　从市场角度看，以上两个例子凸显了住房的“过剩”问题。从根本上说，我国住房的供应还远远满足不了市场需求。但由于住房供应体系中各类房源类型和分配环节复杂，所以会存在部分房源过剩的现象。这也是为什么地方政府会出台政策，鼓励此类房源进行转化（即“变性”）的原因。

　　从政策层面看，地方政府有很多无奈。因为此类住房的供应也是基于市场需求变化而进行的，但最后市场并不买账。最典型的一个例子就是北京自住商品住房的申购环节中，弃购率异常高，使得自住商品住房的功能受到了质疑。当然，从目前江西和南宁的做法看，至少地方政府已经积极行动起来，试图通过对住房类型的转变，而消除局部过剩的问题。

　　从本质上说，之所以出现对住房类型进行“变性”的做法，在于住房市场出现了紊乱现象。供应量往往是地方政府可以把控的，通过政策制定、房企执行等环节，能够实现各类住房供应目标的精准完成。但是对于住房需求就显得比较难琢磨了。

　　住房需求之所以难琢磨和把控，和住房需求有更大的个性化特征有关。受制于工作、生活、学习等地点的原因以及个人的偏好，看似很多可供选择的房源，实际上并不为特定群体所接受。

　　举例来说，对于北京一个在东五环上班的购房者，自然不愿意到西五环去购置自住型商品住宅，虽然此类住宅的供应可能是基于此类群体需求而生成的。而在西五环的购房者，可能因为资格的原因，而无法购置此类住房。这也就出现了需求和供应被搁置的现象。

　　一个很重要的原因是，住房需求是一个变动的过程，而供应则是一个相对难以调整的过程。住房供应具备了长周期的过程，在项目投资、建设、竣工等过程中要耗费很长的时间。而在这个过程中，受到楼市政策和周期的变动，很多住房需求发生了改变。那么，此前基于需求而做出的供应决策自然就是一个失误。

　　最近部分政府的房源收购或者鼓励房企自身进行房源结构的调整行为，释放了积极的正面效应。这可以理解为对变动的住房需求市场而做出了供应层面的修正。但是，此类修正，是要耗费很多成本的。如从住房的成本核算看，土地成本会对此类住房的“变性”有很大的牵制作用。

　　面对这样的住房结构紊乱症，关键在于预防，而非救治。供应层面是地方政府可以主动把控的，而需求则显得难以把控。所以，对于购房需求，关键要进行追踪。举例来说，随着目前新型城镇化的政策实施，整个人口流动方向会变动。对于特定城市而言，需要从工厂就业和裁员人数、整个社保缴纳规模、住房租赁价格指数等指标来进行跟踪，从而掌握未来所在城市的购房需求变动。对需求进行动态化的跟踪，将逐渐把信息反映到房企的投资行为上来，进而使得供应能因需求的变动而变动，防范出现“过剩”的现象。

来源：中国建设报

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