北京房地产市场调整期来临拐点隐现

　　博弈仍在继续，降价者也还试图用各种“合理”的理由来掩饰内心的惶恐，但降价就是降价，这是由供求关系决定的，楼市拐点已经不可阻挡。

　　不过不确定因素也还存在，那就是地方“救市”的呼声，土地流拍大增，外加楼市低迷影响上下游产业，进而影响经济增速……这些似乎都会成为楼市松绑的动力之源。但面对来之不易的调控成果，政府特别是中央政府是否应该增强对“坏消息”的容忍度，而不轻易松口。

　　多个项目降价楼市调整期来临

　　楼市调整期往往是从促销或者“假摔”开始，而坚挺的北京楼市则是重要的风向标。

　　北京一些楼盘已经开始率先采取促销或者暗降等方式进行调整。其中，典型降价主要来自亦庄和台湖这两个被过度炒作的区域。这两个区域由于地价虚高、产品多定位改善型需求，刚需产品面对房山和天宫院完全没有竞争优势，高端产品面对市区总价400万-500万/套的二手房也无竞争力。

　　此外，典型降价项目从企业层面来看，主要来自东亚和万科共7个项目。与此同时，一些尾盘、滞销盘也有促销行为。

　　多个项目降价

　　统计目前北京楼市15个典型楼盘开盘情况发现，价格调整主要表现在低价开盘、团购、加大折扣力度、尾盘促销、特价房以及精装变毛坯等减少配置方式。

　　金融街·金色漫香苑属于典型的尾房促销项目。近期，该项目对外宣布称，其精装现房调整为25000元/平起。总计房源56套，其中3居15套，每套3万抵30万；4/5居总计41套，每套4万抵40万。 而此前，该项目对外售价为3居均价31000元/平米，5居均价28000元/平米。该项目负责人表示，此次价格调整主要是为了清盘。

　　北京城建海梓府属于以团购方式降价的典型楼盘。该楼盘近期则推出“移动支付1元享团购价28800元/平方米”，而此前，该楼盘售价均价在35000元/平方米。

　　住总万科橙则属于典型低于预期入市的项目。该楼盘在今年3月份21000元/平方米毛坯房入市，开盘价格低于此前宣传的预期价格。此后，万科方面回应称，低价入市主要是为了响应北京市住建委的号召。

　　一些楼盘采取小幅度降价促销试探市场的同时，也有楼盘为了引起市场关注采用一些“噱头”营销方式。比如，近期备受关注的珠江四季悦城“零首付”置业计划。

　　该项目销售人员介绍称，正在举办“告别首付，无压力购房筑家计划”促销计划，通过该计划，购房者可以获取金融支持。此外，珠江四季悦城还推出了10套指定房源，这些房源在享受该促销计划的同时，还可获得其他金融服务的优惠。据该项目负责人介绍，所谓“零首付”置业计划实际上是与某网站合作的无抵押贷款服务。

　　数据上也能反映出北京楼市价格走低的趋势。中原地产研究部统计数据显示，截至5月18日，剔除保障房，5月内新建住宅合计签约2373套，签约面积为26.41万平方米，签约均价为24858元/平方米，签约均价是最近7个月来的最低点。不过，签约均价出现降温还存在另外一个因素就是成交结构变化，刚需项目开始大规模推盘。

　　但中原地产分析师张大伟称，整体市场成交价格全面停涨，市场处于博弈过程中，大部分项目去化速度放缓，5月以来，全北京纯商品房仅签约65.6亿。全月有可能首次完整月份不足百亿。

　　链家地产分析师张旭也注意到，在市场进入持续性调整的情况下，部分开发商或通过调整销售模式、价格策略以及给予打折优惠来打动观望的需求。总体来说，今年以来供应持续放量，供需矛盾较去年明显缓和。

　　市场的寒意也表现在开发商加快开盘上。中原地产统计数据显示，预期在5月入市的项目达到了40个，预期合计供应住宅套数将超过万套。

　　张大伟认为，这主要是由于政府推出的自住房对市场影响很大。据他统计，已经入市的自住房项目已经达到了9个，合计供应住宅高达15000套。对市场的影响明显在加大。按照1:5的比例，4万套自住房将在今年锁定20万刚需。在这种市场背景下，开发商普遍对下半年楼市不乐观，所以纷纷抓紧2季度的市场出货窗口。

　　供需已发生实质变化

　　北京并不属于价格调整的先锋城市，全国楼市已经出现了普遍调整迹象。国家统计局数据显示，自2月以来，受信贷紧缩、消费者观望情绪加重等因素影响，大中城市房价增速明显放缓，房价环比上升的城市个数逐月减少，4月份更是跌至50市以下，为2012年11月以来最低值。结合具体城市来看，杭州、宁波、无锡等存量较高，房企去化压力较高的城市，在房企“降价潮”波及下，4月份房价指数均有不同程度的环比下滑。

　　对于楼市开始发生的促销降价现象，张大伟分析认为，从春节过后这2个多月时间看，当前房企与客群之间的博弈已经出现了微妙的变化。在信贷收紧、两会言论、自住房供应等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。

　　链家地产市场研究部张旭认为，近期，从政策层面的 “央五条”的出台释放了一个积极的信号，首套自住商品住房信贷环境或有放松，对于市场信心也有所增强。但是，由于当前资金成本高，货币流动性趋紧没有得到改善，信贷政策在短期内大幅放松的可能性不大。市场量价过程调整将继续，由于市场的观望情绪依然较浓，短期内项目的整体销售压力不会有明显改善。

　　不过，对于市场出现的小幅调整，业内人士也有不同的看法。高策机构董事长、总裁陶红兵在朝北8080售楼处开放当天表示，楼市降价确实只是少数项目。在整个市场银根比较紧的情况下，开发商只有通过销售来回款，这是正常的销售决策，不要放大到整个行业，现在的主流房企并没有跟进。以北京为例，万科被炒作降价，实际是政府干预的结果，现在项目拿预售证，政府还要审批价格。他认为，如果北京市场进入了下行渠道，政府就不会再限价。之所以限价，就说明市场还有强劲的需求，要客观理性看待房地产市场。

　　陶红兵认为，现在未必是开发商降价跑量的最佳时机。他认为，如果开发商缺钱就赶快跑量，不缺钱的话就继续等，因为现在拿地的成本和价格很高，房价还是会回涨的。

来源: 中研网

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