中国500强房企去年销售额创3.26万亿元新高

　　对于房企来说，2013年无疑是幸福的一年。借助持续火爆的房地产市场，几乎所有品牌房企都刷新了各自的年度销售记录，万达、中海、碧桂园、恒大更是顺利跻身“千亿军团”。

　　3月19日，中国房地产开发企业500强测评成果发布，万科、恒大、万达分列企业综合实力榜第一、第二、第三，绿地、保利、中国海外、世茂、碧桂园、绿城、龙湖则稳居第四至第十位。《2013中国房地产开发企业500强榜单》显示，2013年500强房地产开发企业的商品房销售面积达3.05亿平方米，同比增长34.4%；销售金额创下3.26万亿元的新高（全国商品房销售额为8.14万亿元），同比增长29.0%，增长速度双双大幅领先于全国水平。

　　在销售额大涨的同时，标杆房企的市场占有率也继续攀升。以销售金额计算的10强、20强、50强、100强房地产企业的市场份额在2013年分别为13.25%、18.10%、24.12%、29.48%。其中，10强、20强房地产企业的市场份额均较2012年有所增大；50强和100强房地产企业的市场份额尽管较2012年有所减小，但仍大于近五年的平均值。

　　偿债压力普遍增大中国房地产测评中心的报告显示，作为资金密集型行业，房地产开发企业的风险管理向来是企业发展的关键。自2013年以来，由于销售状况良好，不少开发企业选择加快成长速度，因此，500强房地产开发企业的偿债压力普遍增大，净负债率均值更达到近五年来的最高点。在短期偿债指标方面，2013年，500强房地产开发企业的流动比率均值为208.57%，较2012年下降10.99个百分点；现金流动负债比率均值为-5.67%，而该指标2012年的均值为14.90%。在长期偿债指标方面，2013年500强房地产开发企业的净负债率和资产负债率均值分别为79.03%和66.04%，分别较2012年上升17.06%和0.69%。

　　同时，自2013年6月以来，国内流动性收紧趋势逐渐显现，不少500强房地产开发企业在销售业绩趋好、保证资金回流的背景下提升了杠杆率，造成偿债指标均值表现整体弱于2012年。

　　但在总体流动性趋紧的背景下，这种杠杆率的提升也意味着企业风险的积聚，因此，房地产开发行业企业间的未来分化方向将更多地取决于资金管控能力和资金成本的差异。

　　土地市场由冷转热土地市场方面，500强房地产开发企业2012年上半年的工作均围绕着去库存，扩张的意愿并不强烈；2012年下半年，随着行业大环境的持续改善，企业销售状况好转，带动土地市场逐渐复苏。进入2013年，开发商补充土地的意愿不断增强，伴随着核心城市土地供应量的增大，土地市场由冷转热，一些地方地王频频出现，其中不乏万科、华润、融创等百强房企的身影。

　　整体而言，2013年，500强房地产开发企业，特别是100强房地产开发企业在拿地规模上有较为明显的增长，且新增土地中有较高比重来自一、二线城市。自2013年以来，一、二线热点城市的表现明显好于三、四线城市，新增自住型需求稳定，前期由于行政性调控措施影响累积的城市势能逐渐释放，与部分三、四线城市的本地需求乏力、存量压力较大形成鲜明对比，从而吸引了不少500强房地产开发企业将竞争焦点转回一、二线热点城市。

　　其中，典型代表企业是恒大地产。2013年7月，恒大地产以建设保障房的形式进入北京市场；12月初，恒大地产在2天内拍下上海5块宅地。另外，起家于福建的旭辉、阳光城、泰禾、融信、正荣等企业同样加大了在一线城市的拿地幅度。这些企业凭借积极扩张的高周转策略，在完成区域布局后纷纷积极进行全国化布局。

　　中国房地产测评中心相关人士表示，2013年是住房市场成交活跃、土地市场复苏的一年，也是我国房地产市场调控政策思路开始转变的一年。在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币信贷政策保持稳定的背景下，我国2013年的房地产市场延续了自2012年以来的回暖势头，自住型需求不断释放，改善型需求持续增加，市场不断向好的方向发展。

　　与此同时，一些城市的房价上涨过快，部分三、四线城市存量房消化压力大。在经历了多年量价快速增长后，部分需求被提前释放，房地产市场的风险仍存。（王峥）

来源：中华建筑报

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