楼市“库存危机”真相：存量房亟待入市

　　北京等地楼市最近陷入“库存危机”。这究竟是未雨绸缪的警示，还是哗众取宠的噪音？

　　开发商往往故意模糊这个答案，往往乐于制造供不应求的假象。而在一些研究人士看来，房地产的库存不仅指新房，还包括海量的二手房；并且，库存并不是一个静态的数字，而是动态的随时变化的，随着新房更多地进入预售，库存的数字也将发生变化。

　　从整体来看，开发商的库存和二手房市场的存量并没有发生根本性的变化。尤其在当前“金九”失色、滞胀隐现的趋势下，开发商的去库存压力仍然很大。

　　开发商存货高企

　　在日渐分化的区域楼市，北京的涨价热情高涨。

　　截至8月末，北京市住建委网站上显示，全市商品住房库存7.7万套。华远地产董事长任志强认为，从这几个月的情况看，北京商品房库存消耗速度比较快。北京年初时有13万到15万套，现在已经不到8万套，仅可供消化5个月左右。他估计，不用到明年3月份，房价就因供应短缺而出现暴涨。

　　北京市房协相关人士认为，该说法一方面没有考虑之前已经清理了无效库存的因素，另外以去年9月成交低位和今年8月成交高位进行推算，使得消化周期看起来相差过于悬殊。该人士指出，按正常消费量算，北京商品房“库存4万至8万套属正常”。

　　链家地产市场研究部常清认为，从年库存消化量来看，3月份后北京房地产市场逐渐进入深度去库存阶段，从历史数据来看，目前的库存波动依然处在相对平稳状态，并未出现2008年和2009年的极冷极热的情况，库存并没有出现明显不足，部分区域如通州仍是库存的高压区。

　　我爱我家副总裁胡景晖表示，楼市库存量并不是一个静态数字，而是一个动态数字。7.7万套这个数字并不能说明开发商的销售压力在变小。在市场不断签约成交的同时，新开盘待售的楼盘也在不断增加。

　　“3月份住建委清理后，北京楼市库存为9.1万套，现在的库存数据是7.7万套，也就是说，在5个月的时间里，北京楼市库存的消耗量并不大。照这个速度计算，再加上新开盘的住宅不断涌现，今年后四个月开发商的销售压力依然很大。”胡景晖说。

　　开发商的高库存也仍然存在。2012年中报显示，上市公司存货总量创近5年新高。从2010年至2012年中期，房地产的存货总量依次为9225.47亿元、11105.48亿元和14044.7亿元。这意味着全国房地产库存一直都在增加。

　　二手房存量待释放

　　有业内人士指出，任志强上述观点的谬误之处，在于故意忽略了一个问题，即库存不应仅仅是新房，而是社会化的库存，包括巨大的存量房市场。

　　以北京为例，2011年北京住宅销售面积为1035万平方米，过去10多年，北京的住宅销售面积也几乎都在1000万-2000万平方米，这累积了大量的二手房房源。

　　全国最大的二手房网站安居客数据显示，北京有865025套二手房正在出售。即使剔除房源重复的部分，这个存量依然惊人。

　　房地产全社会化去库存的难点在于，如何“驱动”天量的二手房进入流通领域。当前，许多城市的二手房陷入僵局：业主不愿降价，购房人不愿出手。

　　仍以北京为例，8月份，北京二手房住宅网签总量为13690套，环比7月份大幅下跌了20.1%。9月上旬连续两周成交量低于3000套，买卖双方陷入僵持。

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