多地调整公积金政策 房地产调控“一市一策”落地

　　2016年上半年，楼市分化进一步加剧，多地开始推行当地楼市调控政策。

　　8月3日，发改委在其网站发文称，要因城施策加大调控力度。既要“鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度，可采取先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房”。同时还提到，“一、二线等住房供应紧张的城市要采取扩大新增供地、盘活存量土地等方式扩大土地供给，防范土地价格快速上涨。”

　　21世纪经济报道记者调查发现，截止8月初，包括南京、武汉、合肥、厦门、苏州等众多二三线城市，采取包括限贷、限价等不同措施，调控当地房价，“一市一策”正进入实践阶段。

　　多地公积金限贷调整，松紧不一

　　8月2日，据长沙市公积金管理中心消息，二套房可享受公积金贷款政策。同时有条件放开三套房公积金贷款。

　　根据新政策，职工家庭含夫妻双方已有一套建筑面积小于144平方米的自有住房，再次购买改善性住房，可以申请二套房住房公积金贷款，最低首付款比例为20%，贷款利率按基准利率上浮10%。同时，允许部分条件下，公积金贷款用于第三套住房的购买。

　　需要指出的是，长沙去库存压力并不迫切。数字显示，二季度，长沙市内五区新建商品住宅成交面积403万平方米，同比增长52%。上半年，长沙市内五区住宅库存量898.72万平米，去化周期仅为7.4个月。

　　不只长沙，进入7月以来，相当多的地区和城市开始发布新政，调控楼市。其中，公积金领域成为各地此轮出招的“重点”。与长沙不同，上半年楼市同样火爆的厦门、合肥等地，都选择稳控房价，通过“限贷”政策，禁止或停止向第三次及以上申请公积金贷款的家庭发放住房公积金贷款。

　　中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，目前，地方政府可以采用的楼市调控手段不多，采取公积金贷款调整，一方面直接引导部分刚需购房者进入市场，另一方面，也是在释放信号，引导市场。

　　他认为，部分上半年房价迅速上涨的城市，也只采取了轻微的抑制政策，防止楼价出现暴跌。说明在依然需要发挥房地产行业在国民经济中重要地位的前提下，采取适当的政策刺激和保持楼市的中高速运转，是二三线城市地方政府调控的主流取向。

　　但是，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，现在部分二线城市房价上涨态势也比较明显，对于合肥等地来说，虽然政策有所管控，但部分投资资金和投机资金开始流入别地，说明房地产市场继续升温的同时，各类资金和金融风险在加大。

　　“一市一策”成为常态？

　　2016年《政府工作报告》提出，“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存”。在楼市分化严重，一线城市供需失衡，三四线城市去库存压力巨大的背景下，迅速在各地引起反响。

　　长沙、合肥等地的政策导向不同，实际上是“因城施策”思想的落地体现。

　　虽然楼市同样火爆，但长沙房价上涨幅度较小。根据克而瑞发布的《2016上半年长沙房地产市场报告》，2016年上半年，长沙市内五区住宅成交均价为6493元/平，环比上涨2.39%，而同样的数据，在合肥是15.6%。

　　而另一些此前成交火热、房价高涨的二线城市，如苏州、南京，都出台了多种房价调控政策。4月，南京规定除部分地区外，开发商申报房价年化涨幅不得超过8%-12%。5月，南京更是宣布将实行土地出让最高限价办法，采取熔断机制，由市政府设定热点地块的出让最高限价。苏州此前更是一度传出，或将重启新一轮限购。

　　这些实际上的“一市一策”探索，也得到了中央层面的支持。8月3日，发改委在其网站发文指出，既要鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度，又要防范一、二线等住房供应紧张的城市土地价格快速上涨。

　　同日，福建公布《福建省推进供给侧结构性改革总体方案2016-2018年》，提出“一市县一策”原则，即区分不同情况，分城分县施策。政策推出后，福建有望成为全国首个在省内实施“一市县一策”房地产新政的省份。

　　严跃进指出，对福建等部分省份的城市而言，细化政策在于此类城市存在比较大的市场差异，部分市场非常好，而部分市场非常差，这使得此类城市后续整体上会面临一个较大的调控压力。一刀切的做法往往会使得市场供求关系紊乱，而细分的、分城施策的做法，反而是比较务实的。

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