楼市再迎最佳购房“窗口期”？

　　在中央释放支持居民自住和改善性需求、稳定住房消费的信号后，地方新一轮的楼市刺激行动也随之密集展开。一系列利好之下，有不少业内人士认为，在目前价格还未“触底反弹”前夕，最佳购房“窗口期”已至。

　　楼市再迎最佳购房“窗口期”

　　据第一财经日报报道，过去十年，尽管楼市总体处于大幅上涨状态，但对购房者来说，仍有一些最佳的入市时间窗口，可以更低成本、更加从容地挑选。比如2008年9月金融危机爆发后到2009年的一季度就是一个很好的时间窗口。

　　“我当时在厦门大学附近买的二手房，单价不到9000元，当时很多人都觉得买贵了，但现在一平方米已经3万以上了。”来自泉州安溪的施先生说。

　　此后，2011年底到2012年上半年，楼市又迎来一个最佳购房窗口。以广州为例，当时购房者在广州市区买的房子现在都涨了四成以上。

　　而现在，类似的最佳购房窗口似乎已显现。不少业内人士表示，从现在开始到二季度末，将是入市的一个很好的窗口期。同策咨询研究部总监张宏伟表示，今年上半年入市为最佳，今年下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情。

　　过去十年屡屡准确预言楼市走势的“大炮”任志强日前在佛山演讲时称，虽然目前6亿平方米库存超出预期，但伴随着房地产投资、土地供应减速，到了第四季度，供求关系回归平衡，价格就要开始上升。

　　“之所以说目前出现了最佳购房窗口期，在于房价止跌反弹迹象正趋于明显。”上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉《第一财经日报》，目前整个楼市政策环境趋于宽松化，而且后续还有望出台一系列政策，比如公积金贷款额度的提高、公积金贷款首付比例下调等，这些都会带来住房市场成交量上升的态势，进而促进房企调整定价策略，并采取涨价的做法。

　　严跃进说，从这个角度看，随着整个房地产市场复苏迹象的出现，若不积极入市，可能会延误最佳购房时机，并且导致购房成本加大。

　　中原地产首席分析师张大伟也分析说，在两到三次降息、市场成交量恢复三个月左右、有一个全国性的普遍政策出台之后，窗口期才会出现。“现在正处于政策利好累积、库存需要一定时间消化的阶段，总体上看，一线城市的窗口期已经出现。”

　　这其中，供需比较紧张的深圳去年12月份新建商品住宅的环比涨幅为1.2%，成为当月全国70个大中城市中唯一环比上涨的城市。2月涨幅虽然有所收窄，但依然保持增长态势，成为全国唯一的房价连续上涨的城市。在不少业内人士看来，其他供需比较紧张的一线城市和部分二线城市也将迎来反弹。

　　张大伟说，去年一线城市不少楼盘都跌了10%，接下来马上要恢复到去年下跌之前的最高点。“也就是说，现在正处于2014年深跌之后的恢复之中，再往上冲多少，要看政策的力度有多大。”

　　任志强：住宅投资增速急降

　　据人民网报道，“房地产开发投资增幅也在下降，去年可能会降到10%，今年仍然会继续下降。”任志强在2015中国房地产500强测评成果发布会说到，从增长比例的情况来看，今年住宅增速急剧下滑，商业和写字楼还是持续上升。

　　目前土地的供应面积还在持续下滑，提到土地对于未来投资的影响，任志强表示，“如果没有土地做前期准备的话，后期让投资持续增长是不可能的，当土地处在持续低位的时候，后续一定出现供求关系恶化，而不是供需关系得到改善。”对于新增供应量减少问题，任志强认为这个不是房地产“不行”了的迹象，反而提出减少供应量有利于消化库存以及稳定价格。

　　任志强指出去年新开工面积还是持续的负增长，这种负增长有利于调整供求关系，但是不利于GDP增长。“其实每年预售面积是超过竣工量的，累计起来，从09年到现在，大概已经超卖了12亿平方米，现在的总量并不足以保证后续持续低迷的开工保证市场的供求”任志强说道。

　　同时，任志强指出去年土地购置最快和最慢的城市差距非常大，分别为-88.9%和206%。同时销售量也急剧下滑，仅为-16.3%。但同时他也预计三月份数据会回升。今年一季度中部和西部明显数据大幅度下滑，他认为消化周期会继续拉长。同时他认为一二线城市的库存很容易被消化。

　　谈到目前人口变化时，任志强认为2015年已经是我国人口的最高峰，2015年之后人口趋势出现了下降。从目前的人口结构上来看，实际上小户型的刚需需求逐渐转化为以改善型需求为主。

　　任志强对今年的货币政策持乐观态度，他认为，“逐渐是有利于居民住房消费以及有利于城市发展建设”。

　　不超20城有望反弹

　　投资需求曾一直是楼市高增长的动力之一。由于可选投资渠道匮乏，房地产在过去十多年中，一直是居民的最佳投资选择。不仅门槛低、回报稳定，还能借助银行杠杆放大收益。但近年来，短期投机需求随着交易税费的增加和政策打击已经显著减少。大多数城市住房供大于求，价格过高，未来增值不确定，已经不再是最佳投资选择，因此房地产投资需求也出现显著回落。

　　据第一财经日报报道，目前已经进入到一个降准降息通道，公积金政策也都在全面放松，包括一线城市限购也有望松动，现在确实有进入到窗口期的迹象和可能性。但是否进入到最佳购房窗口期，仍然要分城市、分区域来看，“现在已经结束了过去单边上涨的状态，不管从心理层面，还是从事实上的供需矛盾来看，经过过去三四轮的上涨，楼市都到了一个新阶段。”

　　“既然是窗口，肯定是后续要能涨的才算窗口，会跌的肯定不能叫窗口。”中原地产首席分析师张大伟说，过去市场供需结构比较紧张，因此只要有鼓励政策出来，市场就会发生翻转。但这一轮救市政策出来，除了一线城市和部分二线城市市场活跃外，其他城市都处于波澜不惊的状态。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，从全国来看，供需结构比较紧张的城市大约10个。其他供需比较健康的中心城市10个左右，全国总共也就20个城市房价有上升的空间。“其他城市要上涨的可能性就很小，因为它的需求已经不支撑价格上涨的可能性。”也就是说，未来只有北上广深和厦门等二线城市的房价有望迎来反弹，其他三四线城市甚至部分二线城市仍然处于绝对过剩的状态。

　　经历了十年的高速发展后，中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，已经一去不返。在新常态阶段，不同城市不同区域的表现将进一步分化。张大伟说，在三四线城市楼市普遍过剩、人口导入十分有限的情况下，三四线城市和一二线城市的分化进一步加剧。

　　这其中，决定这种区域分化的一大因素就是需求。以福建为例，数据显示，在2005年到2013年这9年期间，福建各地的人口增速差距相当悬殊。其中，厦门增速高居全省首位，9年间人口增长了65.78%，此外像福州市区、泉州市区、晋江、石狮等经济发达地区的人口也都实现快速增长，全省人口向厦门、福州、泉州等几大城市集中的趋势相当明显。

　　相比之下，有一半以上的区县人口出现了负增长，尤其是闽北、闽西等山区县人口负增长高达两成以上。目前这种趋势仍在加剧。厦门均和房地产评估董事长王崎告诉本报记者，在目前泉州、龙岩等周围三四线城市房价走低的情况下，无论是购房者还是开发商，都会把资金集中到一二线核心城市，资金会进一步向厦门这样的核心城市集中。

　　拉开松绑序幕

　　根据“闽七条”，除购买别墅外，个人购买首套房、首改房含一手房和二手房，不论其面积大小，均可享受首套房有关优惠政策。相比去年出台的“闽八条”，闽七条在信贷支持方面更落到实处。其中，加大使用住房公积金购房支持力度。对首次申请住房公积金贷款的职工，首付比例降低至20%。

　　主要表现在于政策的出台结合了财政和金融部门的联动。中原地产首席市场分析师张大伟表示，此次出台的意见是福建省住建厅会同该省财政厅和金融办三部门联合发布的，执行力更高。此外，像兴业、厦门国际银行、海峡银行等机构均属福建省辖银行，也更有利于信贷新政的实施。

　　据南方都市报报道，从广州公积金中心有关负责人处了解到，总体额度紧张的情况下，排队、送递情况难以掌控。具体的落实还要看额度如何，今年总体有望比去年底的紧张状况有所缓解。

　　“公积金对楼市的利好还是显而易见的，刚需会在此政策的利好下入场，调控放松迎来第二波。”满堂红置业有限公司广州市场部总监周峰向南都记者表示，对政策上市场的期望是进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，简化手续，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限等。

　　有接近权威消息的业内人士透露，“住建部”正在酝酿发布关于稳定住房消费的相关文件，重要意见有两点：一是支持使用公积金降低首套房首付比例至两成；二是下调二套房商贷首付比例，下调房贷利率。该文件目前已得到财政部和央行支持。最近，广州、北京、济南等城市重申，首套房90平方米以下最低可公积金贷款两成首付。

　　重磅政策意味着，公积金改革有望全国全面铺设开来。包括一线城市，虽然暂时未能放松限购，但关于信贷以及公积金政策的局部调整似乎已经“箭在弦上”。

　　在北京提高公积金贷款额度的情况下，部分城市如上海就积极做出反应，在公积金贷款额度提高上进行了论证。上海方面权威渠道消息透露正酝酿提高公积金个贷限额，可贷额度或提高50%。

　　“可贷额度一次性提高50%并非没有可能，主要要看公积金管理中心能否敢于承担此类责任，毕竟这会加剧公积金资源的紧张。”易居房地产研究员如是向南都记者分析，值得强调的是，从目前整个住房市场的“救市”策略看，必须通过金融制度创新来盘活潜在的购房需求，进而加大住房市场的复苏力度。

　　“公积金个人住房按揭贷款额度提高，是降低购房成本的一个重要手段。”其表示，过去公积金贷款额度不够的情况下，很多购房款实际上还是需要购房者以储蓄资金来冲抵的，最后造成购房的负担很大，也使得公积金制度的杠杆效力不够。

　　据媒体从广州银行界业内了解到，行业对于公积金受国家支持这个大方向颇为认可，从目前整个住房市场的“救市”策略看，也应该通过金融制度创新来盘活潜在的购房需求，进而加大住房市场的复苏力度。

　　易居就预计，一些地方城市会在二季度陆续出台鼓励公积金的政策，对于住房市场的活跃有明显的提振效果，这会体现在房地产市场情绪提振等方面。

　　“最近住房公积金政策动态主要有几个特点：一是公积金贷款利率开始下降。二是各地公积金贷款的额度相对应也有所提高，各地提高了对于首套家庭自住房公积金贷款额度的支持。”同策咨询研究总监张宏伟接受南都记者采访表示，个别城市开始降低公积金购房的首付比例，根据估计，住房公积金在跨省、跨市异地支取将会在今年有所突破。

　　转自：中国经营网

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