地方掀大规模棚改战，楼市调整去化周期或被延长

近期，安徽、湖南、四川、陕西、黑龙江等多个省市相继出台了棚改新计划。有专家担心，为了获得国开行贷款，一些原本不属于棚改的项目可能也将混入其中。

“中央是为了改善民生和稳增长，而到了地方，除了拉动GDP，完成保障房建设任务，考虑的还有增加土地收入，因为棚改地段往往是老城区，土地很值钱，可谓一举三得。”中部某省份城市房地产研究人士表示，“现在各个地方都在‘快跑’，希望尽早拿到更多贷款。”

而东北某省保障房督查组有关负责人表示，由于楼市已处在供应过剩的调整期内，开发商都在积极去库存，今年参与棚改的意愿越来越低，而政府还在大规模上马棚改项目，增大供应量，未来市场的调整去化周期可能会延长。

地方的算盘

国开行住宅金融事业部的成立，意味着棚改已经破解传统的资金问题。

7月4日，安徽省下达2013-2017年纳入省级棚改融资平台一期建设项目贷款额度，向国家开发银行融资近900亿元，支持加快棚户区改造实施进度。

日前，河北省政府出台的《关于促进全省房地产市场持续健康发展的实施意见》提出，要加快推进棚户区改造，将城中村和涉及新建、改建（扩建、翻建）住房的旧住宅小区，全部纳入棚户区改造。而截至5月底，河北省已落实棚户区改造项目495个、棚改房15万套，占年度目标任务的106.6%。不到半年时间，该项任务已经超额完成。

此外，多个省份也在积极向国开行申请贷款。

6月底，西安提交议案，2013-2017年棚户区改造一期工程项目估算总投资369亿元，其中71亿元由财政预算出资，298亿元向国开行申贷。据了解，西安本次棚改一期有融资需求的申报项目达120个，需要总投资达1110.6亿元。

长沙市原计划今年实施棚改项目54个。6月26日，长沙确定新的棚改目标，计划新增加42个项目，尽管项目数减少，但改造户数却新增了两三倍，且全部位于长沙市内5个老城区，征收房屋面积473万平方米，预计投资520亿元，4年完成。

住建部政策研究中心副主任王珏林表示，国家推动棚改，是基于这些年城市发展主要以扩规模为主，但老城区很多家庭居住环境没有得到改善，是民生工程。同时，这对房地产业的发展而言也是好事，有利于拉动GDP增长。

“但地方政府的积极性不在于改造国有工矿企业的棚户区，而是老城区项目，既能创造GDP，又能获得土地收入。”湖南省房地产开发协会首席经济学家王义高表示，“由于老城区土地值钱，政府可以借棚改大搞旧城改造，由政府出面拆迁和安置，再以招拍挂方式高价出让土地做商业项目。”

棚改矛盾

王义高认为，要防止地方一哄而上，大拆大建，纯粹为了GDP和财政收入，将老城区有价值的历史建筑拆个精光。

业内人士指出，一些地方将棚户区改造看作房地产开发的有利条件，积极性是被土地开发的收益调动起来的，而不是以民生为先。

“棚改确实会分流购房者，而目前楼市存量过大，本身不景气，可能去化时间会更长，但政府可以减缓土地出让。”王珏林认为，“棚改意义重大，政府愿意拿钱出来解决住房问题，是好事，不要去怀疑有什么负面作用。”

长沙一位业内人士表示，长沙棚改主要采取货币补贴方式，而棚改项目因为拆迁，开发周期较长。拆迁户拿钱后去市场上买房，在短期内反而可以创造刚需，有利于市场上的商品房去库存。

不过，这部分需求会不会立刻入市还需要拭目以待。按照计划，2013年-2017年全国将改造各类棚户房1000万套；到2017年，建成1500万套。棚改项目将在最近两三年内大量入市，而目前很多城市的商品房去化周期也在两三年，两者存在竞争。

东北某省保障房督查组有关负责人表示，以前行情好，开发商都积极拿地开发，但今年开发商都在缩减开工规模，参与棚改的积极性也越来越小，因为建完商品房也卖不出去。

“未来棚改项目的大部分资金是由国家出资贷款，国开行对接的是住建局，由财政担保贷款。”上述保障房督查组有关负责人说，“如果开发商不想做，只能由政府主导开发，房子能不能卖出去，贷款能否偿还，风险还是由政府来承担。”

王义高认为，短期内靠棚改拉动经济增长，会对市场去库存形成一定压力，但从长远来讲，住房供给仍是短缺的。（陈小瑛）

来源：中华建筑报

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