楼市调控：地方微调仍未触动限购“红线”

　　自从确立了以限购为核心措施的调控框架以来，关于政策放松的论调就一直存在。而纵观此轮调控，凡是触及限购红线的地方微调，中央政府始终没有放行，由此可见，政府对住房分配公平性和利用效率的重视。然而在市场调整和行业巨变“山雨欲来”的背景下，势必会出现新的博弈。

　　今年以来，先后有无锡、铜陵等城市对楼市调控进行“松绑”，在契税补贴、公积金贷款额度上进行微调。近日，就在“沈阳全面取消楼市限购政策”的消息不胫而走之时，沈阳市政府相关部门就随后回应，该市并未实施所谓的全面取消限购政策。

　　业界人士分析，就此来看，地方微调仍未触及限购红线，在中央层面，坚持房地产市场调控在短期内仍不会改弦更张，限购、限贷等抑制楼市投资的措施，仍然是中长期政策取向。

　　“目前地方对限购政策的松绑基本上属于遮遮掩掩、心知肚明的做法，但不会出现公开化。”上海易居房地产研究院研究员严跃进接受记者采访时表示，从政策连续性的角度看，不可能公开对限购政策进行180度大转弯的扭转。尤其当中央没有明确表态时，地方政府就不可能贸然“翻墙”。从市场预期情况看，放松限购的做法不宜太张扬，这很可能会干扰目前整个市场的秩序。如果某个城市贸然全面取消限购，容易被误认为整个楼市将掀起取消限购的做法。所以，此类政策调整很容易被叫停。

　　眼下不少城市楼市出现了明显降温，表明调控效果持续发酵。而为了避免房地产行业“硬着陆”，调控保持一定的弹性已成为共识，如此才能理顺楼市的运行机制，让供需双方在动态调整中找到一个均衡点。对刚性需求进行支持，有利于促进楼市成交，让买卖双方在不断的议价中，寻找到合理的定价机制。因此，一些地方政府对刚需购房进行契税补贴，降低首套房贷款首付比例，在允许之列。

　　但是应当看到，针对经济下滑的压力，国务院常务会议多次作出预调微调的决策，这包括两次“定向降准”，但是从未提及取消楼市限购。这意味着，限购作为调控的核心政策，在中央层面仍然没有动摇，必须保持这一政策的稳定性和连续性，而地方对楼市“微刺激”也必须在这一政策底线之内。

　　之所以坚持对楼市进行调控，是因为其积弊已久，部分城市房价与收入水平背离，地方对土地财政过度依赖掣肘了经济转型。限购、限贷等政策组合实际上是针对楼市沉疴的一剂综合药方，既要根据市场变化调整好力度和节奏，又需要把核心政策固化，这样才能阻止楼市投机之风。

　　这是由我国房地产市场的现实情况所决定的。中国家庭金融调查与研究中心近日发布的调研报告显示，2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%。高企的空置率既说明住房在资源利用率上存在很大不足，又意味着部分存量住房已向高收入群体流入，有部分刚性需求提前释放，市场有效购买力被提前透支。

　　所谓的刚性需求实际上是指有购买力的需求，当前仍然有很大部分需求无法变为现实的购买力，其原因无疑在于高房价与购房者支付能力的不对等。虽然从2011年来，由于限购、限贷政策的实施，住房新增供应部分基本上没有什么泡沫，但是如今部分城市的价格过高，是在之前投资时期形成，而在调控中并未被挤出。而由于土地供应的刚性制约，哪个城市的住房供给都不会无限扩大，这就要求，房地产市场必须承担起优化资源配置的重任。在这种国情下，限购以及保障房政策，作为确保住房公平分配的政策保障，绝不可能在短期内退出。

　　事实上，剔除投资性需求后，住房市场目前已经呈现出一般商品的价值规律，就是成交的走低并非完全是因为需求不足，而是价格过高，导致了供给与需求的不匹配。就需求而言，新型城镇化为房地产市场提供了长远的需求支撑，当前楼市的主要矛盾在于，如何把潜在需求转化为现实的购买力。因此，有专家指出，随着成交的持续走低，开发商的现实选择应当是降价促销，而不应当单纯寄希望于政府“救市”，更不应当制造房价“假摔”来倒逼救市。

　　有观点认为，我国的住房需求按照购买力的高低，呈现金字塔式分布，如今处于塔尖的需求群体手中已有多套住房，属于限购的范围。作为市场的定价者，开发商应当设法把更多的需求群体纳入市场范围。

　　自从确立了以限购为核心措施的调控框架以来，关于政策放松的论调就一直存在。而纵观此轮调控，凡是触及限购红线的地方微调，中央政府始终没有放行，由此可见，政府对住房分配公平性和利用效率的重视。然而在市场调整和行业巨变“山雨欲来”的背景下，势必会出现新的博弈。只有保持政策的稳定性，才能给老百姓以稳定的预期，让楼市回到理性的轨道。随着住房空置率逐渐清晰以及不动产统一登记的推进，不仅调控部门能够对市场信息进行全面掌握，实现精准调控，老百姓也能借此看透市场走势。

来源：金融时报

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