据报道，住建部调研组日前到“中国最大鬼城”鄂尔多斯市新城区康巴什去调研。就房地产去库存工作，调研组要求，要突出重点，在住宅去库存方面率先突破。同时，《人民日报》的报道提出，去库存虽然艰巨，却不能“乱投医”，特别是不能用强刺激或加杠杆的方式。
有数据显示，全国商品房待售面积已连续两个月减少，这是个好消息，因为其避免了资金占用和土地等资源浪费。但还有数据显示，1月至4月，非重点城市商品房待售面积为4.55亿平方米，比3月末有所减少，但比去年末增加了1233万平方米。也就是说，今年前几个月楼市升温，主要消化了一二线城市库存，而三四线城市库存量仍然很大。
住建部调研组亲临最大“鬼城”，传递出了三种信号：一是表明去库存是住建部今年的主要工作任务之一，他们已下定决心“啃骨头”；二是或许把最大“鬼城”作为了去库存的典型来抓；三是在去库存方面给予地方政府以必要指导——既指出了去库存的重点是住宅，也提出一些方式方法，比如将商业房产转为公共服务设施，无疑有助于去库存工作。
值得注意的是，调研组既没有提及强刺激，也没有提及加杠杆。而《人民日报》的报道则明确反对强刺激或加杠杆。这说明，在楼市去库存这个问题上，决策者与舆论基本形成了共识。之所以不能强刺激，不能加杠杆，是因为住房供求关系已经从供不应求转变为总量供求基本平衡，如果采取强刺激或加杠杆方式，容易透支消费、诱发泡沫。
问题是，现有政策算不算强刺激或者加杠杆？今后去库存的方式方法和政策尺度究竟该如何把握？
到目前为止，地方政府去库存的主要策略还是刺激需求，主要包括支持农民工及大学生购房、加大货币化安置力度、降低购房成本、发挥住房公积金政策作用等。在已经出台的刺激政策中，二套房首付比例最低降到三成甚至两成、降低公积金首付比例、提高公积金贷款额度等手段，被认为就是加杠杆。那么，现有加杠杆的做法是否合理呢？
事实上，去年底召开的中央经济工作会议已经为“去库存”指明了方向，比如将农业转移人口等非户籍人口在就业地落户、鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房企降价，以及取消过时的限制性措施等。在中央已经明确的措施中，也没有包括强刺激或者加杠杆。然而，房贷政策放松以及地方救市政策尺度不断放大已经成为事实。
笔者现在担心的是，三四线城市在去库存任务还没有完成的情况下，由于强刺激或加杠杆可能已经滋生了泡沫，即现在或不久的将来，有可能出现去库存压力与去泡沫压力并存的局面，这样一来，不仅会让地方决策者陷入两难境地，也会给楼市埋下更多风险。比如降低首付比例鼓励收入不稳定的进城农民和没有收入的大学生购房，就有可能出现房贷违约现象。
因此，楼市去库存必须要回归正道，正确的方式方法是落实中央去库存的要求，均衡公共资源、增加公共服务、培育特色产业、落实户籍改革制度等，以便为楼市去库存带来收入稳定的需求群体。同时，必须改革地方土地财政，从根本上遏制房地产过度发展。为了避免陷入去库存压力与去泡沫压力并存的局面，某些刺激政策要降低强度，并适当去杠杆。
这就是说，三四线城市去库存不能急于求成，而是要做好打“持久战”的准备。（特约评论员冯海宁）
转自：中国商报
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