楼市成交量“二次探底”，房价回落在即

　　楼市“二次调控”开始后的一个多月来，有一个名词就在一直搅动着房产市场中各方的神经，它就是“退房潮”。与此同时，《全国各地楼市涌现“退房潮”》、《楼市回调引发退房潮》、《京城豪宅遭遇退房潮》、《限购令“速冻”引发退房潮》……等醒目标题在资讯发达的当下几乎是随处可见。

　　“不少退房者实际上并不是不想买，而是行政限购出台后不得不‘被退房’了。”11月2日，在链家地产北京惠新西街店门口，一位高级置业顾问这样给《投资者报》记者解释，即便如此他也坦言，原先与自己一直在联系的许多想买房的客户，“现在再约看房已经不愿意去了。”

　　无论近来退房的人是缘于新政障碍，还是出于那种像买错了东西一样有点后悔的感觉，最新的统计数据正在显示着一个客观事实：房地产成交量自10月中旬开始正在急剧下滑。

　　“政策加码已经促使房产市场重新进入观望期，楼市的成交量也正在沿着二次触底的趋势发展。”世联地产首席分析师王海斌对《投资者报》记者分析道，“成交量的二次探底和房产调控政策的持续将使开发商资金链日趋收紧，因此成交量二次探底很可能成为引发房价开始下跌的主要因素。”王海斌表示。

　　而在《投资者报》记者调查后发现，王海斌的判断正在一点一点成为现实。

　　争议“退房潮”

　　“近两三周，来我们这里咨询的客户中，因退房引发的房产纠纷能占到六成以上。”北京世纪律师事务所合伙人赵东告诉记者，据其大致总结，和8月初楼市开始有回暖迹象时相比，近来的退房纠纷主要是买房违约退房，而就在两个月前，他接触到的退房纠纷中的起因还主要是卖方因惜售而悔约。

　　而引发买房违约退房的原因，主要是自9月底以来的楼市二次调控政策潮，其中截至目前已有14个城市出台的“限购令”更是主要因素。

　　赵东分析，因政策法规变化导致的退房现象主要是这样形成的：在各个城市出台“限购令”之前，因楼市反弹，许多观望已久的人们开始入市买房。买房的过程包括看房选房、办理按揭、交定金、签订认购合同、从官方网站打印买卖合同、确认后再到网上备案等步骤。完成这些流程新房需7至10天，二手房则需更长时间。而自“二次调控”开始后，一些买房者交了定金、签订了认购合同，但还没来得及网签之时，就遭遇当地“限购令”的突然出台，“限购令”规定一户家庭只能新购一套住房，且要求自发布之日起执行，因此那些没有完成网签的购房合同就在贷款、过户等方面均遭禁而只能选择退房，纠纷也随之而起。

　　那么这一现象能在多大程度上得以扩散？中原地产测算后预计，因“二次调控”一系列政策，整个全国一、二手房市场可能在四季度增加超过10万套左右的退房。

　　对于这种判断，伟业我爱我家市场研究院认为，实际发生的可能性并不大。其依据主要在于对于购房者而言，因退房造成的违约损失比因调控政策而增加的购房成本要多，这样会促使绝大多数购房者权衡利弊之后放弃退房打算。另外，伟业我爱我家市场研究院认为调控政策从中期看是为解决房地产供需的结构性问题，长期看，购房者对房价向上的预期依然存在，因此大规模的“退房潮”难以形成。

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