中国房地产告别“黄金期”步入“新常态”

　　2014年，随着中国经济步入“新常态”，房地产市场步入调整期，告别了过去高速增长的“黄金时代”。2015年，房地产市场走势如何？将呈现怎样的面貌？2014年12月26日，中国社会科学院城市与竞争力研究中心课题组发布“住房绿皮书”——《中国住房发展报告（2014~2015）》，对2014年住房市场形势进行了分析，并对2015年房地产市场进行了预测。绿皮书主编、课题组成员倪鹏飞表示，2013和2014年住房市场经历了逐步加深的三重调整，并且标志着一个新时代的到来，即从住房的卖方市场进入了买方市场。未来房地产市场将进入中速增长的常态，步入“白银时代”。

　　市场追踪

　　●2013年和2014年住房市场经历逐步加深的三重调整，2013年中国住房市场隐现调整迹象。从2014年第一季度开始进入调整状态，2014年第三季度进入全面调整。本次调整具有必然性，也是第一次市场自发的调整，调整的幅度比较温和，多数城市的各项指标均在可控的范围之内。

　　●一二线城市房价将继续下滑，三四线城市房价将稳中有降，北上广深等城市限购政策有望在2015年内全面退出。未来商品房库存积压导致销售困难，一半以上的开发商将转行或在市场中消失。

　　●目前的年均住宅竣工和施工面积远远高于需求，未来如果仍然保持这一增长水平，住房将存在严重的潜在过剩。

　　●2015年的住房市场将呈现双重分化走势，即便在后续政策的支持下，也难以彻底走出衰退，整体呈现复苏乏力的态势。

　　回眸

　　2014房地产市场形势判断　经历三重调整买方市场到来

　　《中国住房发展报告（2014~2015）》（以下简称《报告》）指出，2013年中国住房市场经历了在疯狂上涨中隐现调整迹象，从2014年第一季度开始进入调整状态，2014年第三季度进入全面调整。2014年大中城市楼市房价由全线快涨逐步转变成普遍下跌，房价下跌城市个数迅速增加。到2014年9月，环比下降的城市急增至69个。

　　对于新一轮的调整，《报告》主编、课题组成员倪鹏飞认为，这次与此前相比具有性质上一次性由正转负，规模上缓步下行，程度上逐步加深，范围上逐步扩大等特点。这是在新的宏观背景下，在住房市场发展关键阶段，各方主体通过市场相互博弈而进行的一次自发调整，是长期走势、中期波动、短期波动“三期调整的重合”。

　　倪鹏飞指出，从长期走势来看，房地产市场的需求最终是由人口结构决定的，劳动力人口、城镇人口、婚龄人口以及住房存量的变化共同促成房地产市场在长周期上出现增长的拐点。住房市场发展将由高速增长向中速增长、加速增长向减速增长、卖方市场向买方市场转变。

　　从中期波动角度来看，自改革开放以来，中国存在10年左右一次的周期，本次周期在2002~2013年。从短期波动角度来看，自1998年以来，中国房地产市场每3年左右会出现一次周期性波动的过程，本次周期为2011~2014年。

　　对于新一轮调整出现的原因，倪鹏飞分析认为，首先是供给过度。2013年中国房地产几乎达到疯狂的程度。2013年1~12月，中国商品住宅开发投资额为58951亿元，同比增长19.4%。到2014年9月底，中国新建商品住房待售面积增加至37676平方米，同比增长28.5%。

　　随后，预期改变成为调整的关键。2014年初，市场预期发生改变。在住房市场上，受预期影响，购房意愿急剧下降，同时刚性需求和改善性需求在2013年获得提前释放。在土地市场上，房地产企业购地热情下降，地方政府面对收入锐减的压力，增加优质地块出让比例。

　　当然，最直接的原因在于资金紧缩。一方面开发商的资金来源紧张，影响住房投资。另一方面抵押贷款下降，影响住房需求。

　　房地产市场问题风险分析　结构性问题突出局部性风险加大

　　住房市场潜在性供给过剩严重，结构性失衡突出。一方面，过去几年竣工面积快速增加。《报告》指出，若按照过去几年每年增加20亿平方米左右的增长，未来住房存在严重的潜在过剩。另一方面，市场存在区域性结构失衡。一二线大城市基础设施和公共服务好，人口聚集势头猛，住房需求旺，但是这些城市土地供应量相对紧张，住房供给相对滞后；三四线城市基础设施和公共服务差，人口聚集速度相对较慢，甚至下降。

　　住房金融结构失衡加剧，风险概率增大。《报告》指出，房地产融资在全社会融资中的比重不降反升，房地产融资市场的集中度过高。中国银行业房地产贷款占总贷款的20%左右，其中，个人购房贷款占到整个房地产贷款的67%左右。而个人按揭贷款余额规模巨大（接近10万亿元）面临期限错配、利率和房价下跌恶意断供风险。

　　宏观政策引导预期遭遇挑战。首先，货币供应难以有效传到实体经济尤其是中小企业。社会融资规模增长较慢，2014年前三季度社会融资规模为12.84万亿元，比去年同期少1.12万亿元，中小企业融资难十分严峻。其次，经济下行和房地产下行导致政府收入减少。再次，政府宏观政策对社会预期的有效引导面临挑战。

　　“过去10年，中央在住房市场的调控中拥有相当的主动性，即市场主体对中央的调控政策具有敏感性，政府政策能够很有效地引导市场预期。未来随着买方市场时代的到来，以及此前调控政策效应在市场主体中反复体验，中央政策有效引导市场预期面临一定挑战，政策不仅难以得到市场主体的积极回应，甚至还可能产生逆向选择。”倪鹏飞表示。

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