5月北京别墅市场销量逆势上扬，环比上涨14%
5月份，北京整体楼市未能如期迎来“红五月”，商品住宅成交量环比下滑12%，创下今年前五个月中除2月份外的第二成交低点。然而，高端物业的表现却相对“抢眼”，别墅市场成交逆势上扬。据亚豪机构统计数据显示，5月份，北京别墅产品共售出167套，环比上涨14%，成为除3月份外今年前5个月中第二成交高点，同时，5月份别墅产品的成交面积达到5.5万平方米，占5月商品住宅整体销量的9.6%，市场份额相比今年前4个月提高了4个百分点。
亚豪机构副总经理高姗认为，从近十年北京房地产市场的发展规律可以看出，2008年、2011年楼市下行后均快速提振，虽然2014年正在进入新一轮低迷期，但在北京庞大的购房需求支撑下，楼市经历短暂调整后仍有望继续回升。一些中高端客群正借此机会，意图把握市场调整期，抄底楼市保值增值能力强的产品。相比来说，别墅有天有地的产品特点、对自然资源的占有以及市场供应的稀缺，使得别墅产品除了能够满足一步到位的居住功能外，其金融属性也强于其他住宅产品，表现出了稳定的抗跌升值功能，因此在淡市环境下也能赢得市场，造成5月份别墅销量的逆市上扬。
别墅供应大增，创近5年新高，房企打响营销战
据亚豪机构统计数据显示，包括旭辉·御锦 论坛、龙湖双珑原著 论坛、泰禾·北京院子 论坛、中建·红杉溪谷 论坛、鸿坤·林语墅 论坛、首开·缇香郡 论坛等项目在内，5月北京共有11个别墅项目同时入市，创过去5年时间里月度供应新高。
对此高姗认为，二季度以来刚需项目销量下滑的局面更加明显，房企为了降低资金风险、完成业绩及利润指标，高端项目的周转速度也需要进一步提高，这直接造成了今年3月以来市场需求热度较高的别墅产品的供应提速，但是短期别墅市场供应的爆发也带来竞争的骤增。
在销售重压下当前别墅项目的营销手段愈加多元化。5月以来，随着景观进入最佳展示季节，别墅项目的营销活动开始推陈出新，诸如生态采摘、娱乐嘉年华、家庭DIY、爬山骑行比赛等家庭型的圈层营销活动不断在别墅项目举办。除此之外，更有一些项目已经突破了传统的利用自有展示场地的营销手法，通过大型推广活动实现集客目的。据了解，在刚刚过去的端午节，地处西山板块的香江别墅 论坛项目就进行了以“寻‘香’海淀北，万枚香包献京城”的主题活动，在海淀区的五道口、中关村等地由身着汉服的美丽少女赠送了万枚端午香包。香江国际助理总裁李涛介绍，香江国际中国地产举办此次活动，一方面是是通过传播中国传统文化表现企业的社会责任感；另一方面也希望海淀区的精英人群能够加深对于香江别墅这一西山别墅区低密宜居产品的了解。
除了组织圈层营销活动以外，还有一些别墅项目采取的营销方式则是频繁推盘。例如龙湖双珑原著在2014年已3次推盘，房山区的中粮万科长阳半岛 论坛VMO与大兴区的格林云墅 论坛、鸿坤·林语墅也各在3个月内开盘2次。
高姗分析，虽然目前别墅市场的销量表现仍然一片红火，但隐忧重重。由于别墅的购房客群多为升级改善型客户，“卖旧买新”的情况比较普遍，当前二手市场“量价齐跌”，很多购房者因为无法顺利卖出名下房产而导致购置别墅的意愿短期内无法实现。因此，别墅市场供应在增加的同时如何保持项目的高周转也成为房企面临的难题，别墅项目采用多种营销手段、打响促销战也就成为必然。
低总价仍为别墅热销法宝
据亚豪机构统计数据显示，5月成交的167套别墅中总价在800万以内的产品共售出105套，占成交总量的63%，虽然别墅市场价格在持续上升，但低总价别墅的成交占比却创近一年来的新高。5月别墅销量排名前五位的项目，包括香江别墅、旭辉·御锦、龙湖好望山 论坛、首开·缇香郡、彼岸香醍的主力产品均处于此价格段。特别是5月的销冠项目香江别墅，容积率仅为0.38，是西山板块罕有的纯别墅社区，此外，该项目在交通上也独具优势。据开发商香江国际助理总裁李涛介绍，香江别墅毗邻京新高速公路，驱车10分钟即到上地、15分钟可达中关村。目前，香江别墅售价22000元/平方米，总价550万元/套起，作为大中关区域的城市别墅，香江别墅的居住价值及升值空间均属上乘，因此成为众多改善型客群抄底别墅市场的不二选择，受到市场热捧。
高姗分析，随着国内货币信贷政策的收紧，财富阶层融资艰难，使得别墅市场的购房主力人群由金字塔尖的财富阶层逐步转变为中产阶层。中产阶层主要是出于升级居住条件、改善居住品质的需求选择购买别墅产品，置业目的明确，购房行为呈现出刚性特点。但中产阶层一方面受到经济条件的制约，另一方面也出于追求投入产出比的目的，往往选择在六环周边、交通发达、环境优美的地段购置别墅产品，既能享有自然的生态环境、便捷的交通条件、付出合理的成本实现别墅居住梦想，在此基础上还可确保资产的稳定升值，因此具备环境、交通、产品的均好性，同时总价较低的别墅项目成为市场热点。
来源：搜狐焦点网
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