《房地产开发企业资质管理规定》公开征求意见

　　国务院法制办日前公布的消息显示，住建部就新修订的《房地产开发企业资质管理规定修订征求意见稿》（下称《征求意见稿》）于8月9日面向社会公开征求意见。

　　《征求意见稿》分别将一级、二级开发资质实缴注册资本要求提至2亿和1亿元。开发商囤地、捂盘惜售等行为经查实后，可处以1万元以上、3万元以下的罚款。征求意见截止日期为9月10日。根据《征求意见稿》，房地产开发企业资质等级分为一级、二级、三级、四级四个资质等级，新设立的房地产开发企业应当申请暂定资质。一级资质房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制，二级资质及以下的房地产开发企业可以承担建筑面积30万平方米以下的开发建设项目。

　　值得注意的是，《征求意见稿》还首次就囤地捂盘、哄抬房价等情形明确了处罚措施。根据《征求意见稿》新规，如果房企发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他严重违法开发行为，经查实后可视情节轻重作出降低资质等级或吊销资质证书处理，并可处以1万元以上、3万元以下的罚款。

　　与2000年3月发布的《房地产开发企业资质管理规定》（下称原《规定》）相比，此次调整，对房地产开发企业的资质进行了重新认定，房地产开发企业的“门槛”高了不少。但最受市场关注的无疑是《征求意见稿》中“发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他严重违法开发行为，经有关行政主管部门查实的，有权限的县级以上房地产开发主管部门可视情节轻重作出降低资质等级或吊销资质证书处理，并可处以1万元以上、3万元以下的罚款”这一条款。引起市场的热议。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，据上月统计数据看，开发商的自有资金率由宽松时期的20%上升至60%，而融资成本由7%-8%上升至15%-16%，显著增加了开发商的压力，不少中小开发商已经举步维艰。《征求意见稿》一旦实施，中小房地产企业如果不通过降价销售以价换量，就会面临资金链断裂企业崩盘的风险。

　　资质门槛提高与原《规定》相同，对于开发商的资质等级，《征求意见稿》仍然分为了一级、二级、三级、四级四个资质等级。不过前三个级别的注册资本均大幅增加，提高了门槛。此前一级资质的注册资本要求5000万元以上，此次提高至2亿元以上；二级资质也从2000万元以上提高至1亿元以上；三级资质则从800万元以上提高到5000万元以上。

　　此外，征求意见稿对各级房企资质从事房地产项目的时间、累计竣工面积、在建房屋建筑施工面积都有了新的规定。

　　比如，对一级资质的条件规定新设了“开发过3个以上房地产开发项目，获得二级资质3年以上”的条件；近3年房屋建筑面积累计竣工面积也由现行“30万平方米以上”提高至“60万平方米以上”，并进一步增加规定要求一级资质房企“在建房屋建筑施工面积30万平方米以上”。
　　房产资质有效期由原来的年检制改为有效期制。一级资质的有效期为5年，二级及二级以下资质的有效期暂定为1年。

　　值得关注的是，《征求意见稿》规定，一级资质房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积30万平方米以下的开发建设项目。承担业务的具体范围由各省自治区级人民政府住房和城乡建设主管部门确定。

　　有业内人士分析认为，《征求意见稿》中四级资质100万元的注册资金仍然过低。在目前的市场上，即使一些三线城市，单套房值也已经超过50万元。提高注册资本的目的是让一些小规模的社会资金离场，从而在一定程度上挤压房地产泡沫。而四级资质的低准入门槛，会对这一作用的发挥产生阻碍。

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