“十四五”规划建议、2020年中央经济工作会议指出“完善长租房政策”“规范发展长租房市场”“大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题”等内容。
可以看出，长租房市场在增加多元化住房供给、解决大城市住房问题、满足租住人群住房消费需求升级、增加就业、拉动经济增长、推动房地产市场健康发展等方面所发挥的重要作用，已受到政府部门的高度重视与肯定。与此同时，长租房相关政策的完善作为市场规范化发展的重要保障，也成为行业加速升级进程中的当务之急。
“当前长租房市场出现的诸多问题是其特殊发展阶段所经历的行业自我探索和修正。建议顺应长租房发展趋势和客观需求，完善政策体系，构建以长租房为引领的高质量住房消费新格局。”中国宏观经济研究院投资研究所任荣荣建议，应从三大维度进一步完善长租房政策体系，促进长租房市场健康发展。
一是完善长租房行业监管体系，包括加快出台《住房租赁条例》，为住房租赁市场的长远健康发展提供条例性、规范性依据和法规保障;制定出台行业标准规范，建立针对租赁住房的住房健康和安全评估标准，从政策层面对租赁住房“N+1”模式规范管理，有效增加品质单间供给，满足大城市高性价比租房需求;明确要求长租房企业全面告知用户租金贷的使用流程和风险，租金贷的合同与租赁合同分开签订，保证企业和租户双方的资金安全。
二是多措并举降低长租房运营成本，包括落实已出台的税收优惠政策，明确对分散式长租房和集中式长租房的增值税征收标准，探索在起步阶段给予长租房企业一定期限的税收减免或抵扣;积极推动利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，支持企业将商业用房、闲置用房等按规定改建为长租房，多途径增加长租房源，降低长租房土地开发成本和房源获取成本;鼓励金融机构加大对住房租赁项目的信贷支持力度，支持符合条件的长租房企业发行公司信用类债券及资产支持证券，降低企业融资成本。
三是鼓励以长租房为基础的租住产业矩阵发展，包括鼓励长租房运营企业开发线上系统，实现租房流程以及保洁、维修、搬家等线上化，由租住提供商向城市居民服务平台升级;鼓励长租房行业长链条、数字化发展，培育涵盖房屋装修、改造、生活配套服务、资产管理服务等住房租赁产业全链条的长租房综合运营体;以租住为基础拓展功能边界，发展“租住产品、租住服务、租住产业互联网、租住生活区”一体化的租住产业矩阵。
综合任荣荣等众多权威专家的建议来看，目前，对于大力发展长租房市场而言，在加快推进规范、监管政策之外，扶持长租企业发展也成为接下来的政策侧重方向。
其中，针对长租房行业部分相关政策的具体拟定方向，新华社瞭望智库首席研究员姜铁英也提出了更为细化、更具针对性的参考方案。对于押金监管，他建议，采取灵活监管的方式，明确部分资金可用于支付业主租金，或要求企业接受监管应缴纳一定比例的保证金，以避免因全盘监管而导致企业现金流出现过大压力的情况，影响长效健康发展。同时要求资金监管机构应具备正规的监管资质、牌照和完备的线上运营机制，以保障资金监管安全可控不挪用滥用，并能在押金需退回时迅速准确到位。
此外，针对“长收短付”情况，姜铁英则强调应避免对此概念过度解读，部分城市在采取“收取租客租金”与“支付业主租金”的收付周期匹配的做法，应进行灵活调整。
他认为，原则上“租客季付租金”方式享有一定的租金优惠，建议从市场实际情况考虑，对季付的市场习惯予以保留。同时，考虑到长租企业对房屋装修维护的投入成本、空置成本、运营成本、人力成本等情况，如强制要求收付周期匹配，将在一定程度上限制长租企业经营能力，降低长租企业在住房租赁市场竞争力，同时也不利于租客享受市场习惯的季付优惠。
“我们要努力地去培育一批长租企业，并在政策上扶持，让这些长租企业成为租赁市场的重要供给主体。”国务院参事室特约研究员姚景源同样建议，扶持规模化、专业化的长租企业长效发展，对于住房租赁行业采用灵活管理措施，给予市场化机构规范的发展空间，同时加快推动住房租赁条例出台，坚持规范与发展并举，有助于推动长租房市场不断完善优化，促进我国住房租赁行业平稳健康发展。
转自：中南信息网
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