以价换量策略生变刚需后续乏力

　　经过连续几个月的旺盛交易后，楼市成交上升趋势有所放缓。北京市住建委数据显示，8月中上旬，北京市共成交商品住宅新房和二手房18052套，比上月同期下降1.9%。“以价换量”策略的转变和刚需释放的乏力，被认为是主要原因。加之楼市新政出台的强烈预期，这些因素将成为影响今年房地产“金九银十”市场形势的重要原因。

　　业内人士认为，在限购“红线”仍存的情况下，刚性需求的后续释放能力仍存疑问，开发商的供应节奏也可能因新政预期受到影响，这可能导致“金九银十”的市场交易不容乐观。

　　两大需求呈现颓势

　　在70个大中城市房价止跌回升后，近期市场交易量似乎有探头向下势头。据北京中原地产统计，8月中上旬，全国54个城市签约新建住宅165930套，比7月同期下降8.9%。其中，大部分城市的新房交易量都有下调，上海下调幅度超过30%。二手房方面的交易同样不容乐观。以北京为例，8月中上旬北京共成交二手住宅8580套，比7月同期下降17.9%。

　　价格上升被认为是成交量下降的主要原因。一些商品房项目在经过上半年的热销后，近期出现减少优惠、提高价格的现象，导致新房价格提升明显。而在二手房市场，部分区域的房屋坐地起价现象屡见不鲜。

　　除价格因素外，伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，经过连续多月的释放，刚性需求已经表现出乏力态势，直接影响到交易量的继续回升。曾一度“接棒”刚需的改善型需求，也在政策环境的影响下难以完全释放。

　　两大需求的颓势，也与政策“靴子”迟迟没有落地有关。据悉，在国务院督查组回京后，市场对楼市出台新政的预期强烈。但截至目前，尚无新政推出，这也导致一部分需求转为观望状态。

　　作为楼市传统销售旺季的“金九银十”，或将因为上述因素而受到影响。在胡景晖看来，从三季度开始，首次置业的刚需人群总量将逐步萎缩，很难再支撑下半年楼市继续回暖。而豪宅购房需求的日渐匮乏，以及恐慌性购房心态将逐渐平复，也将影响到未来两月的交易量。

　　他表示，对于比例逐渐提高的改善性购房需求，调控政策能否放宽其限制仍存变数。此外，投资投机类需求仍然是下半年楼市调控坚决限制的对象，这都将导致9、10月份的市场交易量难以大幅回暖。

　　供应节奏或放缓

　　根据链家地产市场研究部统计，9月北上广深四个一线城市共有104个商品住宅项目计划入市，较8月计划开盘量减少12个。其中，别墅和高端住宅的计划入市量有所增加，这有可能拉高商品住宅成交均价。

　　链家地产市场研究部常清认为，在进入“金九银十”之前，供应量已经出现提前集中释放。而由于部分新盘已经提前预热，相应的9月开盘量不会明显增长，部分城市甚至会较前两月有所减少。

　　他表示，近期政策预期发生变化，是否会再次明显收紧调控政策还未知，开发商推盘态度较8月之前会更谨慎。

　　供应节奏的放缓，与此前的市场热销也不无关系。据统计，截至22日，沪深两市共有72家房企公布上半年年报。根据年报，72家房企上半年的总营业收入达到1120亿，同比上涨18.7%。72家房企经营活动产生的现金流净额超过1700亿元，高于去年同期。

　　有分析认为，经过此前热销，大部分房企的资金状况有所缓解，不再急于出货。这不仅造成未来的推盘节奏放缓，也使得房地产项目不会重拾“以价换量”的销售策略。

　　对于“金九银十”的市场前景，开发企业也并不完全乐观。北京某热销楼盘项目销售总监向中国证券报记者表示，为避免后期提价带来的舆论和政策压力，北京部分项目在结束前期销售后，采取“封盘”策略，即暂缓拿证和开盘，这将在一定程度上影响未来市场的活跃程度。

　　事实上，在楼市调控等各项因素的影响下，近几年来，9、10月份的市场交易量很少成为当年度最高点，“金九银十”的成色也难免不足。也有不少业内人士表示，在政策出台前后的重要时点，9、10月份市场交易表现出的“风向标”意义仍值得关注。

来源：中国证券报