调控“变轨”楼市预警金融泡沫

　　世界两大投行高盛与摩根士丹利都在经历着欧美房地产金融泡沫破裂后带来的剧痛，两者相继爆出了旗下房地产基金在过去两年的时间里几乎被损失殆尽的传闻，这在两者的地产基金投资史上是前所未有的事情。

　　同样的担忧似乎在中国也开始上演。继4月15日，国务院发文对贷款购买第二套住房的家庭提出了贷款首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的限制之后，国务院周六再次对三套房贷提出具体要求：在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

　　中国楼市泡沫的争议从去年至今都未有停止，城市化进程带来的增长需求和一线城市上涨过快的房价让这场争议的答案莫衷一是。但现在局势已经比较明显了，房价上涨过快的地区明确成为了监管部门要重点打击的“靶子”，其背后大量投资性需求所隐藏的金融风险让监管层开始有所警惕，监管部门必须确保在“保增长”大局中发挥稳定作用的中国银行业不重蹈欧美银行业所经历的危机。

　　由于并不能排除经济复苏进程出现反复的可能性，央行强调今年还要维持适度宽松的货币政策。在这个总体基调下，中国银行业是既不能完全掐紧信贷过日子，也不能让过多的信贷资金流入过热的房地产市场。这就好比给一个病人喂饭，既希望多吃点、吃快一点，但又不要保证不被噎着。

　　这无疑是一件高难度的技术活。如何在不同城市、不同区域之间，在一线城市和二三线城市之间，寻找到一套差异化的楼市调控政策，让房价降下来，楼市信心不受损，是监管层一直头疼的事情。

　　追溯去年至今中央出台的一系列楼市调控政策，不管是“国四条”、“国十一条”还是“国十九条”，其内容均避免不了大而泛之的内容，措辞虽然严厉，势头也很强猛，但在具体操作的层面上，却仍有空子可钻，中央的政策到了地方，往往已经变了味儿，这也解释了为何“两会”之后地王仍然频出，房价越调越高的现象。

　　幸运的是，在经过半年多的反复之后，政府终于重新使出了“必杀技”，此次出台的二、三套房贷政策显然有更明确的执行主体。这套差别化的住房信贷政策若能得到严格的执行，显然将把投资客带入死胡同，被缩短的金融杠杆将大大压缩楼市投资客的利润空间，其风险更是成倍的上涨。

　　“这条新政的特点是精准打击，针对住宅市场重点打击已经出现高房价的区域，而不是对房地产市场的全面打击，它的核心在于抑制炒房和投机的不合理住房需求，增加住房有效供给。”潘石屹也如是解读。

　　对于房地产投资而言，调整金融杠杆不失为一种立竿见影的策略之一，国务院近期的调控政策也预示着，新一轮楼市调控的方向极有可能就是金融政策的继续调整。

　　如果能在房地产金融泡沫形成之前，尽可能地让银行脱离房地产的控制，让更多的信贷进入实体经济，对于中国房地产和银行而言都是一大幸事。

　　目前，二、三套住房的认定标准银监会还在抓紧制定当中，但效果已经开始显现，投资者的恐慌已经蔓延楼市，京沪等一线城市陆续传出投资客抛盘的消息，大规模的放量似乎已经有了先兆，不知这次，一线城市的房价能跌多少呢？

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