金融政策存变数2010年房企融资难或将成常态

009年是房地产行业前所未有的丰收年，大大小小的开发商都赚得盆满钵满，尤其是上市公司，年报业绩都空前地华丽，但是，房价涨得快，地价也涨得不慢，加之人工成本、建材成本等诸多成本，房企要发展要扩张，资金仍是关键，融资则势必成为所有房企今年的重头戏。但是在去年超宽松货币政策大环境一去不复返、加息预期变强、银行风控加强的大背景下，2010年的房企融资将不是件容易事。

房企频放融资信号

3月20日，保利地产发布公告称，拟以不低于17.92元/股向包括公司大股东在内的不超过10名特定对象增发不超过7亿股，募集资金净额不超过96亿元，拟投入12个房地产开发项目，其中包括北京密云的云水名苑项目。

3月18日，嘉凯城公告，拟与中信信托有限责任公司合作，由中信信托以信托资金对青岛嘉凯城房地产开发有限公司进行增资扩股，总规模10亿元，期限18个月。

3月17日，中国海外发布公告，将与工银国际投资管理公司成立规模约为2.5亿美元至5亿美元的房地产基金，以投资中国房地产市场及项目。

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诸如此类的融资公告频频出现，透露出房企渴求资金的强烈信号。

统计显示，截至3月29日，A股两市房地产板块共有70家企业发布年报，累计实现净利润逾291亿元，比2008年的195亿元增长49%；但与此同时，至去年底负债总额却逾5333亿元，比2008年年底的3790亿元增长40%。

融资主因是为拿地

易居北京地产研究所所长牟增彬认为，房企大规模融资的重要原因就是以大肆拿地为表象的积极扩张策略。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，今年楼市并不会出现大幅调整，中长期市场依然乐观，而且现在国家在土地出让金方面管理严格，开发商拿地付款的资金压力急剧增加，被迫融资。

2009年，万科新获取项目 44 个，总占地面积约763 万平方米，规划建筑面积总计约1332 万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约1036 万平方米。上述新项目万科权益地价总额合计248.2亿元。

根据金地的年报，截至公告日，金地2009年共获取18个项目，新增土地储备523万平方米，土地储备总面积达1548万平方米，其中公司权益土地储备1358万平方米。

在地价突飞猛进的2009年，大多数房企都采取了积极拿地的策略。同时，在国土部的三令五申下，出让金缴纳制度越来越严格。这导致房企在土地扩张上需要的资金量大幅增加。

来自中原地产的土地储备信息统计显示，2009年至今，地产四龙头“万保招金”在拿地上要花费443亿、469亿、91亿和196亿元，而除了尚未公布年报的招商地产外，其余3家去年的销售收入分别约489亿、230亿和211亿元。

环境变化融资非易事

去年两会过后，房地产市场迅速飙升，各大房企春风得意，银行频频示好，争相授信、贷款，资本市场也大开其门，蜂拥追捧地产股。一时间，房企手握巨额销售回款，背靠银行股市大山，浑然不觉融资问题。但业内人士指出，从今年的市场环境看，去年的顺风顺水很难再现，一方面因超宽松货币政策大环境一去不复返，另一方面，加息预期变强、银行风控加强，将明显增加房企融资难度。

一位市场分析人士告诉记者，最近的一系列信号都在明显释放金融政策收紧的信号。3月30日，周其仁、夏斌、李稻葵等三位经济学家成为货币政策委员会新成员，作为央行制定货币政策的咨询议事机构，该委员会对货币政策具有很强的影响力，值得注意的是，三位新成员的主要观点都偏于紧缩。“在这样的背景下，今年房企融资不易”。

其实，房企融资难的问题在去年第四季度就已经抬头。在去年9月之后，地产企业的融资计划就处于搁浅状态，今年将会有更多的企业面对融资难题。

一位深圳地产行业研究员表示，2010年，地产商们日子会过得“紧巴巴”，“2009年的高价拿地和紧张资金是个矛盾，顺利回笼资金将成为地产企业2010年的首要任务。”

积极拓展融资渠道

对此，已经有有远见的房企另辟蹊径，寻找新的融资渠道。

中国海外将与工银国际成立规模房地产基金，以投资中国房地产市场及项目，而这一基金将以私募基金形式经营。此外，包括华润、复地、绿城等在内的多家地产公司已涉足或有意开展房地产私募基金业务。

与此同时，金地与瑞银集团成立的投资于中国房地产项目开发的境外合伙基金，已经完成了首次募集，并计划3年内在国内成立由金地独立募集和管理的人民币房地产基金，并力争基金融资的资金占公司投资总额的20%左右。

有私募基金的负责人表示，随着银行贷款风声日渐趋紧，以及加息预期等因素影响，开发商资金构成当中，私募股权基金、信托公司等可能扮演更为积极的角色。

作者：鲁欢

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