2015年后中国房地产将出现拐点的重要时间窗口

自美国次贷危机以来，美国房地产市场价格下跌超过30%，这不仅仅是因为房地产市场泡沫破裂负面效应的短期困扰，更是意味着美国人口结构变化对房地产市场需求长期趋势和购买力的影响已经开始逐步显露。

美国房地产市场之所以持续下跌是因为住房市场的“需求饱和”，而“需求饱和”的根本性决定因素一方面是人口总量变化包括自然增长率与移民增长率对住房需求的影响。美国生育率从90年代初开始进入持续的下降通道。人口普查局公布美国人口最新数字为3.08亿人。过去十年来美国人口增长9.7%，为1940年以来的最低增幅。

美国盖瑞·安德森经济研究中心曾经的一项研究表明，本世纪初，海外移民的到来，促使首都华盛顿及周边的房地产集中地区的房地产价格上升13.8%；在弗吉尼亚州北部和马里兰州，在外来移民数量增加113%的同时，房地产价格上扬了37.5%；而在外来移民数量很少或者没有外来移民的地区，房地产价格则出现了下滑。该研究报告显示，在外来移民数量下降最多的10个居民区，外来移民人口平均下降39%，房地产价格则平均下降了7.6%。

而另一方面，人口结构的变化也决定着住房的需求。房价与家庭收入的平均百分比不超过2，是美国能够承受房价的真正能力。20世纪70年代初，美国房价与家庭收入的百分比为1.7至1.8，但到次贷危机之前，美国房价与家庭收入之比高达6，而这其中正处青壮年的“婴儿潮”成为美国购房市场的主力军，并由此持续推高了房价。“婴儿潮”期间出生的美国人口大约为7700万人，占美国成年人的35%。近几十年来，婴儿潮正处在消费力最旺盛的时期，初次购房意愿年龄段的人口增加直接推升了美国房价每年上扬20%至30%。

美国人口统计局预测，美国的婴儿出生率将长期维持低位，到2050年，生育率的下降和人口老龄化的加速不仅使美国住房总需求出现较大幅度的下降，也将对住房需求的结构产生新的影响，那些曾经促进美国住宅市场繁荣的“大户型”将出现滞销。

回顾美国半个多世纪的发展，城市化就是以房地产业发展为重要动力的城市扩大化的过程。而老龄化加速将使得人们更愿意选择环境污染小、生活成本低的郊区居住，这也意味着半个多世纪以来美国人口从乡村、郊外向大都市区域转移的过程也很可能放缓，因此大户型、城市中心的房价也面临长期下行的压力并进而拖累美国房地产市场的长期走向。

房地产市场从来没有所谓的“刚需”，“人口红利”更不是永久性的增长因素，人口结构影响房地产需求进而影响房地产走势似乎是一个逃不出的“铁律”，对于中国亦是如此。按联合国数据推测，我国的人口红利将在2025年下降到全球平均水平。人口结构的变化将会改变房地产市场的供给需求结构。预计中国人口增速将在2015年后进入下降通道，以及2020年60岁以上人口将达到2.5亿，这个时间段也将是中国房地产供需结构出现拐点的重要时间窗口。

来源：经济参考报　 张茉楠

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