房地产行业：调控政策下行业增速初现下行

紧缩政策压力下，经济整体增速有所放缓

4月M2同比增12.9％，比上月回落了2.1个百分点；金融机构各项贷款余额50.21万亿，同比增17.5%；受去年翘尾影响，4月CPI同比涨5.3%，比上月下降0.1个百分点；5月18日央行央行再次上调存款准备金率以收紧流性；4月美元兑人民币汇价升至6.499，远期升水560基点；4月热钱流入有一定程度回落，达1808亿元；3月PMI为52.9％；1-4月工业增加值同比升13.4％。总体上，4月我国经济运转增速放缓。

调控政策下，行业运行有下行趋势

4月完成房地产开发投资4493.64亿元，相比3月的4595.63亿元，环比微降2.23%；当月商品房销售面积7255万平方米，环比下降23.63%；当月全国土地购置面积3789万平方米，环比下降13.89%。

4月单月土地成交量有所下滑

1-4月，全国房地产企业购置土地面积11970万平米，同比增30.4%，比上月回落2.3个百分点；全国土地累计购置金额2493.8亿元，同比增30.4%，比上月回升1.1个百分点。从单月情况看，4月全国土地购置金额938亿元，同比增长32.4%，比上月同比下降了4.53个百分点。4月全国土地出让均价为2476元/平，同比和环比分别上升了6.22%和5.41%。

受销售增速下滑影响，开发商单月新开工面积放缓

1-4月，全国房屋新开工面积5.68亿平，同比增24.4%；单月全国新开工面积1.69亿平方米，环比下降18.12%。房屋竣工面积1.71亿平比增14.0%，比上月回落1.4个百分点。1-3月，全国商品房销售面积2.48亿平米，同比增6.3%，比上月下降了8.6个百分点。

房地产资金来源同比增速平稳

1-4月全国房地资金来源2.53万亿，同比增长房地产行业分析师涂力磊SAC执业证书编号：S0740210020003 电话：021-23219747 Email：tll5535@htsec.com 房地产行业分析师谢盐SAC执业证书编号：S0850208120583 电话：021-23219436 Email：xiey@htsec.com 17.4%。从资金来源构成看，国内贷款占19%，利用外资占1%，自筹资金占37%，其他资金占43%。数据显示，在国内贷款占比出现下降时，自筹资金占比出现较为明显的上升。

调控政策下全国房价涨幅小幅回落

4月重点监测一线城市房价同比涨1.96％（环比涨0.38%）；其中，杭州房价同比为-1.2%，房价已经出现下降；4月二、三线重点监测城市房价同比涨3.69%（环比涨0.24%）。总体上，在当前调控政策下房价涨幅呈小幅回落态势。

估值和投资：由于市场整体出现大幅度下跌，宏观基本面的利空影响需要时间消化

据统计，行业5月销售数据依旧低位徘徊，5月降价城市增多，但暂还不具备普遍性。因此，在利好程度相对不大的形式下预计行业更多伴随大盘进行方向选择。截至2011年5月28日，房地产板块的整体估值19.12倍，维持行业"增持"评级。个股推荐万科A、荣盛发展和保障房建设企业；受调控影响小且具备成长性的商业地产中的金融街和世茂股份；以及盈利模式具有独特优势的京投银泰。

风险提示

房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。

来源: 海通证券 作者：涂力磊 谢盐

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