谢逸枫：中国房地产新政明年难持续

　　最严厉的房地产调控已过一年，中国房价未见实质下降。从今年1月-4月各城市的房价数据和成交数据看，房价稳定，基本保持涨多跌少的态势，价格上涨的城市多过下降，涨幅回落的城市少于上涨。在地方政府所谓的价格控制目标政策执行下，大部分城市房地产价格涨幅10%左右范围内上下波动。房地产行业僵持局面，导致中央政府调控谨慎。随着中国经济增长放缓和保障房问题暴露及土地市场萧条，另外是中国几个大城市出现中小企业倒闭和银行暗藏风险及CPI高位震动等因素，中国紧缩政策将逐渐的放松，房地产政策调控难持续到明年。

　　目前判断中国房地产市场趋势，主要看这几个指标，一是CPI和GDP。二是中国货币政策。三是土地市场。四是房地产项目资本金。五是市场供求。从CPI和PP的上涨因素看，未来几个月还将继续上涨。这意味着国家宏观政策调控不会容易改变，房地产金融政策也不会轻易收手，比如会采取加息和上调存款准备金率的政策，挤压市场流动性和抑制通胀及弥补负利率。但是，4月PPI回落，到6月受到季节性因素和货币政策收紧及政策效果等因素，会有小幅度的回落。

　　从国内GDP来看，中国GDP一直在下滑，而利比亚战争、日本地震等国际客观因素还没具体反映到国内。若6月份GDP出现快速下降，就可能导致中国适度放松货币政策或财政政策。不管房地产政策再怎么紧缩，只要前两者政策放松，都会使房地产局势略有改变。此外，美国在今年三季度形势开始好转后也会小幅加息，进行逆向调整，这也会影响中国货币政策，进而影响房地产业。

　　从目前货币政策看，虽然加息和上调存款资本金率及收紧个人住房贷款等收紧银行贷款，另外是限制房企并购和股市融资及其他渠道。但是开发商的融资渠道并未实质收紧，开发商利用海外的渠道和土地抵押及其他方式的融资等方式，依然可以获得资金。所谓“稳健”的货币政策，是指货币和信贷增速回归常态的货币政策。人民银行曾针对常态下货币供应量增速调控目标给出了一个计算公式：M2增速＝GDP实际增速 通货膨胀率 3-4百分点。如果2011年经济增速为9%,通货膨胀率的预期目标为4%,那么2011年货币政策回归“常态”的标志就是广义货币供应量M2增速要被控制在16%-17%区间内，全年的信贷增速也应控制在16%-17%,换算成增量就是8万亿元左右。由此，可得出这样的结论，只要将2011年的新增贷款控制在8万亿元以下，就可实现货币政策由“适度宽松”向“稳健”转变。

　　2011年5月11日，国家统计局公布4月份国民经济主要指标数据。数据显示，4月份，居民消费价格同比上涨5.3%，涨幅比3月份回落0.1个百分点。其中，城市上涨5.2%，农村上涨5.8%；食品价格上涨11.5%；居住价格同比上涨6.1%。针对高企的通货膨胀压力，2011年5月12日晚间，央行宣布将于5月18日起再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第五次上调存款准备金率，也是去年以来第十一次上调。至此，大型银行存款准备金率高达21%再创新高，中小金融机构的存款准备金率也将高达17.5%，此次上调后，可一次性冻结银行资金3700亿元。

　　从目前的情况看，2011年实现货币政策由“适度宽松”向“稳健”的转变难度并不大。目前信贷和广义货币增速水平离16.0%的调控目标仅一步之遥，只要央行能将2011年的信贷增量控制在8万亿元以下，货币政策由“适度宽松”向“稳健”回归就一定能实现。 预计全年货币和信贷增速会保持目前的回落态势，至年底货币和信贷增速会回落至16%-17%的增速区域，全年新增信贷8万亿元左右。并且，各个季度、各月的信贷增量会保持2010年的均衡增长节奏。

　　从经济增长速度看，今年前4个月中国经济增长出现缓慢现象，由于国内货币政策收紧，上调存款准备金率和加息，银行资金被封闭，导致银行放贷收紧。一方面，中小企业贷款困难，民间贷款成本暴涨和物价及成本上涨，中国部分城市的行业出现过日子难。另外一方面，财政政策的收紧，保障房建设缓慢，城市基础设施建设缓慢。假如未来几个月，中小企业依然难度过，中央政策将考虑放松政策。

　　从市场供求关系看。今年房地产市场供应量逐渐少，主要是开发商放缓推货和地方政府对商品房预售做动作及保障房供应跟不上市场，导致市场整体供应量萎缩。2010年中国房地产市场新开工量16亿平方米，而今年上半年的供应量却急剧减少。主要是政策导致开发商不愿意去领销售证；地方政府也在抑制“出货量”。从保障房建设的速度和完成情况看，今年要完成1000万套保障房不太可能，大跃进方式的开发保障房任务很难完成，供求关系自然无法扭转，房价大跌的希望将破裂。

　　从土地市场看，今年前5个月土地供应不如去年整年一个季度的供应总量和成交量。大部分城市土地出让计划推迟，受到政策调控的影响。由于地方政府今年要负担庞大的保障房建设任务的资金和土地及配套费等，面临着巨大的财政压力。民间资本和中央财政的保障房资金支持有限，地方政府纷纷把土地出让金预算提高。今年1月-5月土地市场成交量和价格看，大部分城市都是底价成交，平均价格下降30%。地方政府因土地财政收入减少，导致保障房资金不到位，按时完成任务成空话。如果紧收的政策和市场继续僵持，今年土地市场肯定萧条，地方政府土地财政入必然减少。

　　从房地产项目资本金看，目前房地产项目资本金比例才20%，房企的自有资金相对宽松。虽然，个人住房贷款和开发商融资渠道受限及开发贷款比例下降，但是房企的资金链依然不会破裂。因为开发商的资金运作模式未改变，房地产项目资本金比例才20%，银行贷款占到18%，剩余的项目建设资金是商品房预售款和承建商的资金及开发商借款等。

　　房价可能变动的因素不是此前媒体说40个公司有6000亿负债，一个项目开发到交房，实际上是资金滚动过程，只要一天未完工结算，根本无法计算房企的利润。 就如任志强说的，判断开发商是否现金流紧张，要看生产结构，即房企是处于楼盘都卖完、刚盖了要领证，还是完全土地状态。现在情况最好的是房子已售出，只剩下建房交房的公司。此前媒体说40个公司有6000亿负债，是错误算法。因为这笔负债中有一部分是预售房款，里面包含尚未结算的利润。6000亿里真正的银行贷款不到1500亿，4500亿是售房款。因此，不能说开发商的现金流已紧张到迫使房价下降的程度。

　　由于个人住房贷款收紧和限购及新国八条一系列政策的影响，今年房价会有一定小幅度波动，但估计不会超过10%，绝不会下降20%、30%或50%。因此，不要过多对保障房和政府充满希望。如果剔除CPI、PPI持续上涨超过10%，降价10%的开发商而言实际意味着已降了20%。由于CPI、PPI持续上涨，已超过10%，农民工工资、生产资料都会随之上涨。

　　目前这种局面不会持续太久，如果持续久了，不是开发商先倒下，也不是银行，可能是地方政府。如果没有保障性住房的压力，地方政府可能觉得日子还过得去，但现在不行有些地方政府开始撑不住了，是因为土地卖不出去钱拿不回不来。这样，今年融资平台问题将会比较严重，再投资建保障性住房就很困难了。

　　我赞同任志强说的，如果保障房不再只是给专有的保障对象，而是变成全社会分配，那么分配问题，将可能对中国未来的情况产生较大影响。估计两年后保障房的所有问题都会暴露出来，而且会暴露得非常严重。在十五、十一五期间，约72%的土地供应事实上是给了保障性住房方面，商品房开发只占30%，非常少。“给谁了？中央机关、各单位分房等，才是造成社会上财富转移、贫富差距等一系列问题的罪魁祸首。但没有人拿很明确的数据说这事，都说是开发商的原因。现在的政策，到明年可能就走不动了。短期内，也许老百姓期望很高，但最后，得到的还会是失望。

来源：搜狐焦点博客

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