从五重分化趋势看房地产市场变局

　　在一系列严厉的房地产调控政策下，房地产价格上涨速度趋缓，调控政策的效果初步显现。照这样的趋势看，全国房地产市场价格会稳中有降，房地产市场年内会出现五重分化。

　　第一，房产市场销售和价格出现区域分化。

　　中指研究院“主要城市住宅市场交易情况”显示，今年4月全国主要城市中有六成成交面积环比下降，多个城市跌幅接近或超过30%，即使环比上涨的城市，成交量也在低位盘整。购房者观望气氛增加，市场对房地产价格上涨的预期有所转变。从供应看，主要城市市场供应普遍增加，房地产市场供需比逐渐达到均衡，市场逐渐向买方市场转向。从价格看，中指研究院“百城价格指数”显示，4月全国100个城市住宅平均价格环比上涨0.4%，北京等十大城市平均价格环比上涨0.13%，十大城市价格环比涨幅小于全国城市住宅平均价格环比涨幅。

　　由于一、二线城市房价过高，房价收入比超过了大部分居民的可承受范围，并且受“限购”等调控政策影响更大，在密集调控政策的持续作用下，北京、上海等重点城市楼价在年内或有10%左右的降幅。从成交量看，虽然下半年新房将大量入市，一、二线城市成交量会有所恢复，但同比仍然下降。三、四线城市受“限购”政策影响较小，资金在房地产市场的配置意愿仍然较强的情况下房价将稳中有升，成交量也将同比上升。

　　第二，建筑市场新开工和竣工增速出现分化。

　　新开工面积是房地产市场的领先指标。国家统计局数据显示，一季度房屋新开工面积达到3.98亿平方米，同比增长23.4%，增速比去年同期大幅回落。这一方面是由于去年新开工面积基数较高的原因，另一方面也显示了房地产开发商看淡房地产后市，逐渐降低了新开工的速度。

　　由于从新开工到竣工需要一个较长的时间段，房地产供给存在着一定滞后期。去年新购土地和新开工面积较多，大部分新开工项目到今年下半年将陆续竣工，因此施工面积和竣工面积在去年年底开始上升，今年一季度竣工面积1.28亿平方米，同比增长15.4%，比去年一季度增速提高3.4个百分点。估计竣工面积同比仍会上升，下半年房地产市场供给将迎来一个高峰。

　　第三，房地产企业资金来源出现分化。

　　解析一季度房地产行业资金来源的结构，国内贷款占比持续下降；包括定金预收、个人按揭贷款以及应付账款在内的其他资金来源占比平稳；利用外资和自筹资金占比上升。而从同比增速看，除利用外资同比增长速度较快外，其他融资方式同比增速有所回落，特别是银行贷款、定金和个人按揭贷款增速大幅回落，个人按揭贷款量甚至同比下降。定金和个人按揭贷款增速回落，显示房地产市场交易并不活跃，市场处在僵持阶段。此外，银行融资渠道收紧，开发商转向以外资和自筹资金方式融资。

　　第四，房地产开发商的财务状况发生分化。

　　根据申万行业分类的统计，在沪深股市124家上市开发商中，一季度有69家开发商利润同比下降，55家开发商利润同比上升，59家开发商现金同比下降，65家开发商现金同比上升。而从存货看，则有91家开发商存货同比上升，这显示开发商的销售速度下降。从偿债能力看，54家开发商流动比率上升，而70家开发商流动比率下降。未来开发商的财务状况取决于存货销售的回款能力和融资能力，在这方面大型开发商更具有优势，而中小型的开发商资金压力更大，开发商的财务状况将继续分化。

　　第五，土地市场供应和成交面积出现分化。

　　中国指数研究院的“土地月报”显示，4月土地供应量上升，成交量大跌，住宅用地推出价格和成交价格均呈显著下跌趋势。眼下，地方政府推地十分谨慎，为完成今年商品住房用地供应计划总量原则上不低于前两年年均实际供应量的指标，各地政府遂在4月加大了推地力度。

　　开发商们对未来房地产市场态度也非常谨慎。“土地月报”显示，土地成交价格和溢价率普遍下跌，住宅用地表现更为明显。作为房地产市场的领先指标，土地市场成交低迷、溢价率降低，明白无误显示房地产市场仍然处在下降周期中。

　　温家宝总理“五一”期间在视察保障房建设工地时首提“把一些地区过高的房价降下来”，显示了中央政府调控房地产市场的坚定不移的决心，市场各方因此认定，中期内房地产调控政策不会退出。而如果下半年通胀水平能按预期回落，也将大大有利于房地产市场的调控，促进房地产价格合理的下调。而从长期看，要从根本上促进房地产市场的健康发展，需要改革地方的土地财政，全面开征房地产税、降低房地产交易税费，这是为地方政府提供稳定收入，抑制土地价格急剧上涨，抑制房地产投机性需求，促进房地产资源公平有效配置的有效方法。

来源：上海证券报 莫妮卡

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