从之前的纯住宅开发，到“旅游+地产”、“文化+地产”、“运动+地产”等开发模式，再到后来的商业地产、城市综合体、城市配套综合开发等多元化开发模式，房地产业的开发模式经历了一个升级演变的过程。而本次“2011年地产高峰年会”，再次将人们的目光聚焦到了“多元化开发”与“城市建设”两大热点。
房地产开发正在向多元化演变
早前的房地产开发，单纯的只知道走“拿地、盖楼、销售”的传统路线，开发的不是住宅，就是办公楼，超前一点的为商住两用的高层，根本就不讲多元化。
随着市场需求的变化和地产开发模式的演变，一些开发商摒弃传统的拿地、盖楼、销售的开发模式，而紧紧围绕客户需求，以产品承载人性化、智能化的生活价值。于是，出现了后来的“旅游+地产”、“文化+地产”、“运动+地产”等开发模式。
据一位业内资深人士讲：“前些年，在西安炒得疯狂的未央湖旅游地产、秦岭山下度假别墅以及奥林匹克主题住宅等就属于这个范畴。”而在南方一些城市，房地产由单纯的居住房地产向酒店、度假村等经营性房地产发展，也是属于这一范畴。但这还都不是最先进的开发模式。
现在国家正在推进城市化建设，而房地产开发又与城市建设关系紧密。房地产开发模式开始向多元化演变，提高项目综合服务功能的同时，支撑城市建设。这符合房地产市场精细化发展方向，也符合城市建设需求。
于是，以商业地产开发为主的多元化开发模式应运而生，如城市综合体、购物中心地产等等开发模式。一方面，商业地产、城市综合体的出现，为社区居民提供了生活便利，另一方面，富余的服务功能也为周边群众提供了方便。而从一定层面讲，综合商业及服务功能建设，又带动了区域发展，支持了城市建设。
多元化开发能提升城市宜居价值
在美国，城市中心的商业地产占据了开发商开发的主流地位。而在目前，国内也有许多房企把开发重心转向商业地产。
在西安，以商业地产、城市综合体为主的多元化开发模式已经成为时代先锋，不仅提升了房地产开发水平，而且对城市建设及周边发展都有带动作用。比如，万科、万达、金地、中贸广场等等。
据一位资深策划人邢先生讲，长安区的万科城，拥有商业用地31.15亩，将旗舰店、特色商业街、酒店式公寓、SOHO办公等业态有机结合，打造“长安新都心”，带动周边区域发展。而城区的万达广场、中贸广场等项目，在城市中心发展城市综合体，走多元化开发的模式，囊括了住宅、办公、商业门店、卖场、休闲广场等多种功能，带动城区综合发展。这两种模式相比较，各具优势。
在本次论坛上，高新地产张彦峰表示，在中国房地产界有两个巨人，一个是万科，一个是万达。万科是种庄稼，每年割一茬，天好了，收成就好，天差了，收成就差；万达是栽树，它的生命和价值一直是成长型的。
商业地产、城市综合体以科学合理的方式整合各种消费资源，提升了居民的生活质量，因而也提高了城市的宜居价值。
城市建设离不开房地产开发
如今，大牌地产商不仅走多元化开发模式，而且参与到城市配套建设中来，成片开发某个区域，包括城市配套。比如，紫薇在沣河的项目西安国际社区。
对于这种趋向，城建专家指出，在城市建设过程中，房地产开发企业充当着城市建设先锋队的角色，在城市建设规划、基础设施建设、商业设施建设、住宅建筑等城市建设的各个环节，发挥着举足轻重的作用。因此，房地产开发商实际上扮演着双重角色，一是商人，二是城市建设者。第一种角色要求开发商不可避免地追求开发利润的最大化，第二种角色又要求开发商追求开发的社会效应。
纵观西安楼市，不难看出，天朗地产、紫薇地产、经发地产等本土著名品牌的很多项目，如天朗大兴郡、紫薇田园都市、白桦林间等，皆能结合城市建设，在尊重城市文化与城市价值的前提下，将地产开发向城市区域开发的模式进行转变，推进城市生活环境的改善，从而推动城市建设。
随着房地产相关法规的不断完善和市场自身的成熟，开发商的城市建设意识在逐步增强。多元化开发模式以及新城区的成片开发模式更具活力，也更加符合城市经济发展和扩张，对房地产开发和城市建设的客观要求。
正如西安世联地产肖新志总经理在论坛对话总结中所说，在传统的开发企业拿地、开发、回款模式里面，在经济高速增长的情况下，已经不能满足市场的增量需求和长远发展。在未来的市场中将会看到区域运营，商业与地产、旅游与地产、公益配套与地产、文化旅游与地产结合等多种模式的出现，呈现出百花齐放的地产开发模式，也相信没有哪一种开发模式可以满足当今社会多元化的市场需求，需要更多的开发企业在市场的变化中积极去探索和创新。
来源：西安日报 作者：张军
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