我国将建保障房3600万套 彻底改变房地产格局

前日上午，温家宝总理兑现去年与网友“勾指相约”的诺言，再次来到中国政府网和新华网访谈室同网友进行在线交流。在两个小时的时间里，温家宝总理回答了亿万网民最为关心的20多个问题。这些问题涉及税收、物价、房价、医改、增长、收入、户籍、反腐……等诸多百姓关注的热点。

就温总理对多个经济问题的相关表述，南方日报昨日邀请了多位专家进行详细解读。专家认为“十二五”的蓝图基本清晰，宏观调结构与微观调收入分配相得益彰，经济对出口以及外资驱动的依赖将被大为削弱，扩大内部消费以形成内需拉动型经济轨迹清晰可见，民生问题仍在政府的首位，经济服务于人民生活将被空前强调。

■楼市

未来5年建保障房3600万套，全国城镇保障性住房覆盖率提至20%以上

保障房成楼市稳定器开发商重要性将削弱

房价再次成为前日对话的焦点。继此前公布的2011年计划建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，总理再次透露“十二五”期间将新建保障性住房3600万套。

3600万套的数据一出，立即吸引无数眼球。这个量大约是过去10年建设规模的两倍，意味着到2015年，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%—8%提高到20%以上。业内人士表示，这一变化将彻底改变中国房地产市场的格局，从前由商品房一统天下的格局将转变为商品房与保障房并存的半市场化格局，开发商的重要性也将削弱。

保障房覆盖率将提至20%以上

去年底，住建部向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》明确，2011年计划建设保障性住房、改造各类棚户区住房1000万套，比2010年建设的580万套增加72%。

1000万套的计划一公布，即让不少人惊呼“不可思议”。大幅增加的保障房供应量，来自资金和土地的压力不可谓不大，但温家宝对此的回应是：政府有决心，有困难也要上。可见中央政府对于大力加大保障房供应的决心之大。日前，这1000万套保障房建设任务也已经分解到各地，各省级政府也已签订了责任状。

在前日总理与网友的交流中，这种决心再一次得到印证。温家宝表示，今后5年，将新建保障性住房3600万套，同时，每年还将改造农村危房150万户以上。“保障性住房以公租房和廉租房为主，再加上棚户区改造，不要走偏方向”。也就是说，我国将进入保障性住房建设“加速跑”阶段。

公开数据显示，2009年全国保障性安居工程住房建设规模为260万套，2010年为590万套。再加上“十二五”期间的3600万套，到“十二五”末，全国保障性住房将达到4450万套。

粗略估计，中国目前有3亿—4亿个家庭，按照同期中国城镇化水平将超过50%的口径计算，城镇居民家庭应在2亿个左右，这意味着平均每5个城镇居民家庭就可拥有一套保障房。

官方信息也显示，“十一五”期间，全国1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题得到解决，我国城镇保障性住房覆盖率已达7%—8%。而到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%—8%提高到20%以上。

将彻底改变房地产市场格局

如此大规模的保障房建设力度，对商品房市场将带来怎样的冲击？海通证券分析指出，未来5到10年内，房地产市场将重新定位，而之前的保障性住房建设就是定位变化过程中的关键环节。

按照保障性住房每套面积60平米测算，3600万套保障性住房对应21.6亿平方米销售面积。如果平均分摊到5年，折合每年4.32亿平方米。按2010年全年销售10.43亿平方米测算，就占当年销售面积的40%。也就是说住房体系将逐步从之前完全市场化定位，转变为保障性住房和商品房同时并存的半市场化或者适度市场化定位。

SOHO中国董事长潘石屹也表示，3600万套的保障性住房，将彻底改变中国房地产市场的格局，由商品房一统天下转变为保障性住房占到五成以上比例的格局，将有一半以上的住房市场将由保障性住房所替代。

从土地供应的角度来看，2010年，国家已经明确保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地须超过住房用地计划供应总量的70%。未来，这一总体规模仍将保持，而保障性住房建设量的快速增加，在土地供应总量有限的前提下，更将对商品房用地形成“挤出效应”。

业内人士指出，按照这样的趋势，未来保障房的规模将能逐渐覆盖到大部分的中低收入者。届时，对于商品房的需求将大大减少，房价就可以由供需决定，并达到一个较为合理的水平。

此外，目前中央调控房地产市场的途径除了增加保障房供应，仍继续将平抑房价作为未来房地产调控的核心目标。温家宝表示：“处理房价问题要分清政府应该管的事和市场应该管的事情。对于政府应该管的事情，我们毫不含糊；对于市场应该管的事情，我们也要密切加以关注，充分利用市场对资源配置的合理作用，抑制那些不合理的房价。我相信，我们一定会实现调控目标。”

开发商重要性将趋于下降

对于开发商，地产专家赵卓文表示，过去10年开发商在住房建设方面担当了主力军，未来保障房建设加码，开发商的重要性将会下降。

潘石屹也表示：“竞争会更加激烈，普通住宅开发商的日子更不好过，他们与3600万套的保障性住房很难拉开距离。”业内人士分析，未来普通商品住房竞争加剧，开发商将更加倾向于建设高端商品房。

目前，一些先知先觉的房企早已率先谋划。从去年开始，万科、保利、中建、绿地、远洋、富力、首开等诸多大型房企都开始谋求大规模进入保障房市场。

通常来讲，商品房的利润在30%以上，而保障房的利润一般只有3%—5%。一般开发商都不太愿意参与保障房建设。有业内人士指出，这一趋势在一定程度上昭示着房地产由暴利时代进入了一个相对以前更为薄利的时代。房企进入保障房领域，既稀释了利润，同时税费明晰并成本可控，有利于房价的均衡与稳定。

但这对开发商来说未必是一件坏事，房产专家谢逸枫指出，保障房建安成本较低，宣传和销售费用不高；需求稳定，资金周转速度快；另外保障房更容易获得银行贷款，自有资金比例甚至可以低到20%以下，“如果成本控制得好，以自有资金来算回报率，保障房利润可以放大到30%—50%。”

来源： 南方日报

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