新一轮房地产调控有利于稳定预期

为巩固前期房地产调控成果，促进房地产市场健康发展，国家又出台了新一轮调控措施，各地也纷纷出台了相关细则。预计本轮调控将有利于稳定市场预期，进一步遏制房地产市场的投机行为，促使房地产业回归正常的发展轨道。

1月26日，国务院召开常务会议，宣布了八条政策措施（简称“国八条”），以巩固前期房地产调控效果，促进房地产市场健康发展。随后，各地方政府也纷纷出台了相关细则，一时间在全国范围内掀起了新一轮的房地产调控。但我国房的地产问题是中长期问题，今后房地产调控应更多地从体制层面，沿着稳定预期和加快保障房建设两条思路同时展开。

新一轮房地产调控政策及其可能效果

继国务院发布“国八条”之后，各地政府纷纷出台了落实“国八条”相关细则，其严厉程度较“国八条”更甚。综合分析，本轮房地产政策出台的逻辑主要是近期连续几个月的房价小幅度反弹，且临近春节前成交量也在放大等现象。

2010年9月份之后，房地产市场出现新的变化，商品房销售面积和销售额一改前期急速下滑的态势，转而平稳并有所回升，由9月份的9.7%和16.8%分别上升至12月份的10.1%和18.3%，与此同时，尽管全国70个大中城市房屋销售价格指数同比增速仍然继续保持放缓态势，而环比增速已经出现回升迹象。房地产市场在严厉的政策调控下仍居高不下，是不得不施以更严厉的调控措施的关键原因之一。

新一轮房地产调控政策包括“国八条”以及地方政府发布的落实“国八条”的相关细则。比较2010年4月份房地产政策而言，只能说“没有最严厉，只有更严厉”。房地产市场因此再度进入了观察期。

1、公布新建住房价格控制目标有利于房价调控。

“国八条”第一条提到，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。这一目标的制定，有利于地方政府调控房价，但由于地方政府无法准确把握每年货币的发行量、流动量，以及各类商品价格上涨的幅度，因此要制定新建住房价格控制目标，把握起来还是有一些困难的。

2、改革营业税征收办法将打击投机需求。

“国八条”提出，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。

原本营业税的征收方式有两种：一种是差价的20%，另一种是房价总额的1%-2%。在一些地区，中介通过帮助客户制定阴阳合同，大大规避税收。这可以解释为什么会推出按照销售收入全额征税的做法。推广二手房评估是堵截税收漏洞的关键，因为目前避税的方式主要是通过作假交易价格。此举可以遏制一定的投资和投机，但也意味着购房者交易成本的提升。

3、二套房首付比例上调，重点在于引导预期。

“国八条”提出，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。而且，人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。

二套房首付比例的上调，对于一些资金实力较强的购房者而言影响并不大。目前供求关系依然突出，关键是房价上升预期如果得不到改变，购房者仍会涌入楼市。政策的关键是在提醒市场，政府会通过各种手段挤压投资和投机，这种信号的释放对楼市会产生不小影响。

4、通过“限房价、竞地价”来压地价。

“国八条”中，针对土地市场也推出了一些新的调控手段。其中提到，大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。这意味着未来推普通商品住房用地的出让公告中，还要规定该地块入市的价格。在限房价的基础上，再让各个开发商竞拍，这种方式将大大压缩开发商利润空间。

5、“限购令”不断升级，直接冻结部分楼市交易量。

“国八条”特别引人关注的一条是，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

而北京市2月16日正式公布的贯彻“国八条”的“京十五条”中提出，在先前的限购政策之上，对已拥有2套及以上住房的京籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非京籍居民家庭、无法提供北京有效暂住证和连续5年含以上在北京缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非京籍居民家庭，暂停其在北京购房。据悉，除北京外，有多个地区出台了“限购”细则。“限购令”势必会直接冻住去年一直疯狂的京城楼市，但成交量的凝固能否有效抑制房价，还需要其他政策的配合。

完善新一轮房地产调控的政策措施

我国房地产市场存在的问题更多的是中长期问题，有些是体制层面的问题。如何对房地产市场进行调控和管理，才能切实地满足广大人民群众住房需求呢？

未来一个时期需要瞄准主要矛盾，理清政府与市场之间的关系和分工，主要运用经济手段，来稳定房地产市场的预期，遏制房地产市场的投机行为，全力推进保障房建设，妥善解决好中低收入者、进城务工人员的住房问题，促进我国房地产市场健康和可持续发展。

1、通过征收“房产税”为核心的制度建设，稳定投资者对房地产市场未来的预期。

房产税作为财产税制安排，具有稳定投资者预期的作用，是能够使投机者与真实需求自动分化并实现房地产市场稳定的“内在稳定机制”。需要提出的是，当前在一些城市提出的试点方案，通过提出免征面积、免征套数之后，对于其余的房产征收的方式往往会出现征管漏洞，建议通过对每一个公民名下的每套房都进行征收，按照免征的规定对每一个公民进行同等的返还。

2、通过构建“多元、稳定、高效、安全的保障性住房融资机制”为核心的制度建设，扎实、快速推动保障性住房建设。

保障性住房推动慢的重要原因是由于缺乏一个稳定的建设资金来源。针对经济适用房和“两限房”而言，尽管其购房价要低于商品房价，但毕竟存在购买行为才能获得，简单称之为“有回款”，其建设资金问题，可以通过预售制度或者银行贷款等渠道解决。

针对公租房而言，尽管其租金要低于市场租金，但由于比较固定的收益，通过市场化的金融投资机构均可以解决募集建设资金的问题；实际上，只有“廉租房”的建设资金存在较大的困难，可考虑政府建立住房保障基金收入以及土地出让金收入等相关项目来对其支持，构建一个多元、稳定、高效、安全的保障性住房融资机制。

3、树立科学的政绩观，把保障房建设相关指标纳入到干部考核体系。

土地问题是保障性住房建设推动缓慢的根本原因。地方政府面临着土地财政的诱惑，必须依靠将土地价格炒高，才能获得更高的土地出让金，以补充基础设施建设等领域对财政资金的需求。而同样一块土地，用于保障性住房建设时，其价格较商业地产开发则少了一大块，在地方政府来看着实是一种“损失”。甚至有些地方政府认为，一块地可以解决了几百户居民的住房问题，但通过商业开发获得土地出让金，却可以解决全域的经济发展瓶颈问题和民生基础设施改善问题，各种孰重孰轻，的确难以断定。

但随着我国城市化进程的不断推进，保障性住房供求失衡的问题日益突出，一味通过基础设施投资带动城市化进程必将不断推高房价，进而提高人口流动的门槛，这种城市化模式是“虚假的”、“不可持续的”。因此，必须要在全国范围内统一思想，树立科学的政绩观，把保障房建设相关指标纳入到干部考核体系，切实推动保障房建设。

来源：上海证券报

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