房价统计方法广遭诟病 终于迎来新规

　　居民购房交易时，为了避税所签订的阴阳合同，将给房价统计带来麻烦

　　曾广遭诟病的房价统计方法，终于出现变革。

　　国家统计局2月16日发布《住宅销售价格统计调查方案》。根据新方案，将从2011年2月18日起，每月18日发布上月房地产价格统计信息。其他有关的房地产统计信息，包括房地产投资、房地产销售面积、销售金额等，在国家统计局召开的例行发布会上一并发布。

　　上述数据将是实施新的房价统计方法后，编制测算完成的首份月度房价数字。为了上述数字，国家统计局努力了1年。

　　去年2月25日，国家统计局发布公报称，2009年，全国70个大中城市房屋销售价格仅上涨了1.5%。此数字甫一公布，即引起全国的舆论质疑。更有房地产商称，统计局应该改成“1.5”部，因为居民实际感受到的房价涨幅远不止这个数。比如有学者根据统计局住房销售价格，测算出涨幅在24%左右。

　　此后，马建堂召开了多次座谈会，开始推动房价统计改革。他在1月份举行的统计工作会议上就指出，国家统计局积极回应对房地产价格统计的质疑，认真采纳相关部门和专家的建议。2011年将稳步推动房地产等价格统计改革，认真实施《住宅销售价格统计调查方案》。

　　“要加强与房地产管理部门的沟通联系，充分利用房地产管理部门的网签数据，确保住宅销售价格指数质量，切实做好数据发布和解读工作。”马建堂说。

　　本次改革将采用网签数据，代替房地产开发企业直报数据作为住宅价格统计的基础数据。此外，国家统计局将不再发布全国70个大中城市房价涨幅平均数。

　　所谓“网签数据”，是指买卖双方签订购房合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上，通过网签号可以在网上查询成交价格，该数据就是网签数据。

　　对于上述变化，业界表示认可。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生告诉记者，总体而言，国家对于房价的统计正在一步步改进，尽管很多问题仍待解决，不过毕竟迈出了很大的一步。“有些统计仍难以尽善尽美，比如网签也可能存在虚假数字，所以改革不是能一步能完成的。”她说。

　　新方案准确性提高

　　国家统计局人士透露，2月18日公布的房价数字，将是采用新的统计方案得出的。

　　其中的数据来源，是以网签数据代替房地产开发企业直报数据，作为住宅价格统计的基础数据。同企业直报相比，网签数据有很多优点。

　　比如网签数据齐全，涵盖了新建商品住宅的全部交易情况。同时信息完整，包含有地址、楼层、价格和金额等详细信息，有助于价格指数的计算。同时网签数字获取方便。“经过不断的改进和完善，房地产管理部门在网签数据管理与使用方面积累了丰富的经验，数据提取比较容易。”

　　据了解，目前35个大中城市新建住宅销售价格数据，直接采用当地房地产管理部门的网签数据，不再采用样本数据。但是仍有不少城市的网签数据不完整。

　　1月份共有53个城市上报了网签数据，还有17个城市暂时不具备采用网签数据的条件。本着成熟一个采用一个的原则，国家统计局将逐步扩大采用网签数据城市的范围，最终实现70个大中城市新建住宅销售价格全部采用网签数据。

　　但聂梅生告诉记者，网签数据的可信度虽然比此前房地产企业上报的数据大为提高，但是一些房地产企业也可能存在虚假交易的情况，比如组织销售人员利用身份证购房，“要做到完全准确，还存在难度。统计局的房价统计仍需要继续改进。”聂说。

　　聂梅生也透露，实际房价统计中，部分存在多个版本，要获得准确的数字，仍难度大。比如二手房市场的阴阳合同。

　　所谓阴阳合同，是指居民购房交易时，为了避税，给税务部门的是一个价格较低的合同。而实际交易中，会有另一套按照真实交易价格签订的合同。

　　阴阳合同曾引起很大的统计问题，比如北京的二手房交易中，出现了2010年二环内二手房交易价格只有每平方米1万多元的情况。但是实际情况是，二环内北京城内商品房均价都在两三万以上。为此北京市统计局不得不取消了二手房数据发布。

　　本次国家统计局对二手房交易有新的办法。即调查二手住宅销售价格时，选取的房地产经纪机构其总营业总额应占当地二手住宅总营业额的75%以上。统计局称，“75%以上”的规定完全是为了确保调查数据来源的代表性，提高二手住宅销售价格基础数据的真实性和准确性。

　　一位地方省市统计局人士也告诉记者，针对这种二手房销售价格统计，仅仅凭借经纪机构上报数字是不够的，仍需要统计局人士前往调查。“最好的办法是以购房的名义，此时得到的数字八九不离十。”

　　业仍关心平均数

　　尽管国家统计局今年将不再公布70个城市的房屋平均价格涨幅，但是企业仍对于此数字，以及实际平均价格比较关心。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰在今年的一次会议上就指出，2010年北京的房价实际涨幅在24%，2011年的房价涨幅仍在20%。

　　聂梅生与陈云峰的看法一致，2010年北京的房价涨幅在20%左右。这与北京统计局数字有些出入。北京统计局新闻发言人于秀琴在1月21日公布2010年北京全年数字时称，2010年北京市房屋销售价格比上年上涨11.5%；其中新建住宅上涨18%，二手住宅上涨5%；但上涨幅度呈现回落态势。

　　根据了解，20%左右的房价涨幅，主要是通过房地产销售额增速，与销售面积的增速差算出来的。

　　不过，这种平均统计方法并不被统计局认可。上述商品房销售面积和销售额为开发商上报给国家统计局投资司得出的。该司司长魏贵祥告诉记者，如果保障性住房的比例大了，比如经济适用房的比例增加，或者远郊住房比例增加，则可能平均价格下降。相反，高档型住房比例增加，则会使得平均房价上升。

　　“但是住房价格的比较，主要和同区段的房价对比，在远郊房屋比例大，平均房价下降时，实际同一区段的房价可能都是上升的。所以平均房价，难以反映实际房价涨跌情况。”

　　为此，国家统计局投资司通过企业自报的数字，可以测算平均房价，但是一般不对外公布，也不能作为真正房价涨跌的判断依据。

　　不过上述平均房价对于开发商仍有借鉴意义。聂梅生指出，开发商一般会参考平均房价、统计局的加权房价数字，还有部分研究机构发布的房价数字，同时企业也会对特定区域，尤其是自己开放区域的房价进行统计。“不同的房价数字可以参考，统计局的数字更加具有宏观意义。”她说。

　　减轻地方房价调控压力？

　　本次调查方案主要提供涨跌幅指数，数据发布采用国际通行的定基价格指数，即将某月的房价水平设定为固定基期，其他月份参照这一基期计算。但专业人士指出，这一方式与此前并无太大区别，此前的房价统计中，是以上月或上年同期的价格指数作为固定基期。

　　北京一位不愿透露姓名的中介人士认为，这一统计口径的变化，加上调查样本的变化，将导致同比失去意义，根据新国八条要求，地方政府负有控制本地房价销售目标的责任，对地方政府来说，本地房价涨跌幅将仅能通过与去年的定基价格来同比，以及通过本年度的环比来反映，一定程度上减轻了他们的压力。

　　2月15日，重庆市市长黄奇帆表示，重庆今年的房价调控目标是：房价的增长率要三个“不超过”，不超过全市GDP的增长率；不超过城市职工年均收入的增长率；不超过城市人均收入的增长率。通过这样的控制，使主城双职工家庭（平均6万-7万元的年收入），用六七年时间能够买套40-50平方米（现在重庆主城均价为六七千元）的房子。

　　上述中介人士认为，重庆市房价的涨跌幅指数将如何调整，房价的增长率将如何变化，还将进一步观察。

　　另一方面，北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，房价涨跌幅指数有利于反映实际变化，有利消费者更加了解市场的实际走势。调查范围继续落实在国八条调控要求严格控制价格的70个大中城市，数据能够反映调控政策的影响。

　　陈晟也表示，上述两种方式仅存在计算方法上的差别，得出的结论也可互相换算，不会偏离市场真实情况。

来源：21世纪经济报道

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