调控立竿见影 房地产信托发行“速冻”

这个冬天，天气有多冷，房地产信托发行就有多冷。相比2010年的夏天，天气有多热，房地产信托发行就有多热。

今年发行量锐减

财汇资讯数据显示，目前处于推介状态的房地产信托产品合计有12只。而在去年发行最火的第三季度，此类信托产品一个月的发行量就超过30只。

对信托公司来说，压力不只来自市场方面，更来自于政策层面。

沪上一大型信托公司内部人士近日在接受《第一财经日报》记者采访时表示，她所在的公司年前接待了银监局的检查小组，检查内容就是其房地产信托发行情况。据她透露，去年12月公司按照银监局的要求递交了针对房地产信托的自查报告。而这次银监局的上门检查就是对自查报告情况进行核实。

根据银监会去年11月中旬发布的《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》（下称《通知》），各信托公司需逐笔对房地产信托业务进行核查，对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原则予以甄别。各银监局于12月20日前将核查及处理结果书面报告银监会。

一中型信托公司人士表示，银监会对于房地产信托的这一举措并非外界所说的“叫停”，而是对房地产信托发行进行严格控制。监管要求按照实质重于形式的原则予以甄别，对以股权融资方式进行的房地产信托产品，如果投资四证不全的房地产项目，将被禁止。

然而，《通知》的出台只是去年国家对于房地产市场进行调控的诸多政策中的一项。

去年4月，银监会“叫停”商业银行对于房地产企业的贷款后，信托融资成为此后一段时间里房地产企业融资的主要渠道。根据财汇资讯的统计，去年一季度，房地产集合信托规模还只有106.823亿元。但随着4月份银行融资渠道受阻，第三季度房地产信托融资规模出现井喷。3个月里，房地产集合信托规模迅速上升至324.01亿元。而这还只是不完全统计的数据。

而去年11月出台的《通知》，正是针对信托渠道再对房地产行业进行调控。

信托收益率猛增

沪上一中型信托公司人士对本报记者表示，房地产企业从信托渠道融资的成本很高，通常年利率都在20%左右，这比银行同期贷款利率高出3倍多。更为重要的是，商业银行对房地产企业贷款被叫停后，抵押率也从之前的60%左右降至40%左右。

“这就需要房地产企业在保证项目顺利销售的前提下，还保证较高的盈利水平。”上述信托公司人士表示，从他们的角度来看，保证较高的盈利水平问题不大，真正令他们担心的是销售是否顺畅。因为一旦出现房价下跌情况，将会影响成交水平，进而影响销售收入。而如果出现诸如烂尾楼这类情况，将直接影响到信托产品的安全。

基于上述考虑，这位信托公司人士称，在产品设计过程中，信托公司一方面降低了抵押率，另一方面，信托公司还要求房地产企业提供一定的担保。比如在合同中规定，需要以项目的销售收入，或者特定的股权进行担保。

据他介绍，虽然房地产企业通过信托渠道融资，成本比银行高出很多，但在当前的市场环境下，房地产企业有足够的能力将这部分成本转嫁给购房者。所以从某种意义上看，房地产信托反而令房价调控的效果大打折扣。

“不过从公司的微观层面上讲，做房地产信托项目很赚钱。客户对于收益水平也比较满意。”他表示。

据他介绍，去年上半年，信托公司积极开展银信合作业务时，信托公司只能收取0.3%的通道费用。而到了竞争激烈之时，有些信托公司甚至开出了0.1%的低价。但去年7月银信合作被叫停之后，房地产信托业务风生水起，信托公司收取的费用也高达3%，甚至更高。发行渠道销售动力明显增强。

对购买信托产品的客户而言，去年上半年一些银信合作产品，收益率可能只有6%多点，但下半年购买房地产信托产品，通常可以获得8%的年收益率，部分产品甚至高达10%以上。

根据第三方理财机构极元财富提供的数据，去年全年，国内信托产品合计发行2360款，金额高达2600亿元，平均收益率达到7.7%。而在2009年，信托产品只发行了1480款，金额仅1400亿元，平均收益率为7%。

极元财富总经理王台贝表示，在数量和金额上，去年上半年银信合作产品、下半年房地产信托贡献力度很大。而房地产信托则拉高了全年的平均收益率水平。相比较其他信托产品，房地产信托收益率要高出约3个百分点。

如何做好“饺子馅”？

扎堆、大规模、高收益也令市场人士担心，一旦房地产信托出现风险怎么办？

一资深信托业人士对《第一财经日报》记者表示，做金融行业，关键不在于短期内活得潇洒，而在于活得长久。在当前房地产行业屡屡受到严厉调控的背景下，发行如此大规模的房地产信托，存在一定风险。尽管现在风险暴露并不明显，但如果事态继续发展下去，很有可能再度引发国内信托业的震荡。

但也有业内人士认为，风险相等追求收益最高，收益相等追求风险最低，是客户购买产品的逻辑。既然房地产企业有能力将高成本转嫁，并且信托公司可以设计出很多形式将客户风险降到最低，那么大力发展房地产信托也没有什么不妥。毕竟只有开发高收益的项目才能提供高收益的产品。

极元财富总经理王台贝告诉本报记者，从已有产品来看，信托公司基本上已将风险降到很低的水平，风险大规模爆发的概率并不高。而即便一些项目出现风险，也不会波及其他项目，这是信托业的特点所决定的。

他认为，信托产品就如同饺子。信托公司是饺子皮，各家都一样。真正不同的是饺子馅，就是信托产品背后对应的具体项目。那么多房地产信托产品如同一碗饺子，如果饺子馅不好，也只是一个饺子不好，不会影响其他饺子。所以，投资者购买房地产信托产品，赌的就是饺子馅。

不过，受房地产调控影响，房地产信托项目亦受限，加之银信合作业务被叫停，信托公司在2010年最赚钱，同时也是最省事的两个引擎同时熄火。王台贝认为，未来信托公司需要花更多心思去做好“饺子馅”。

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