楼市显“寒意” 房企并购潮或今年爆发

　　楼市显“寒意”房企资金链现隐忧

　　 春节长假历来是楼市成交淡季，今年也没有例外。数据显示，春节期间各地住房成交量大幅下跌，有关专家称，货币政策的持续收紧打击了炒房客，而北京、深圳等一线城市首套房贷款优惠利率调整或取消的消息，则进一步推动了楼市降温。

　　然而，尽管节前国务院出台“新国八条”开启新一轮房地产调控，上海和重庆房地产税试点亦落地，各大房企报表却纷纷飘红，再创销售纪录新高。只是伴随着央行再次加息等利空消息出炉，楼市前景愈发阴晴不定，房企靓丽业绩背后的资金链隐忧也悄然显现。

　　■市场

　　“新国八条”+加息 成交量急跌购房者观望

　　相关数据显示，春节期间广州中心区、重庆主城多个区出现零成交，珠三角二线城市楼市成交降至个位数，深圳、南京、上海等地成交量也多在十几套的低位。尤其是一向兴旺的北京，房地产中介甚至多半“歇业”，来自北京市房地产交易管理网的数据显示，1月北京期房住宅成交量达9557套，环比去年12月大降30.1%；现房住宅成交量达1987套，环比去年12月也下滑了5.23%。

　　“据统计，春节7天里北京网签了41套二手房，全部为中介签约，且都是之前基本达成协议的，在假期提前网签，等到2月9日集中过户。”北京中原地产的张大伟表示，由于北京建委房地产交易网暂停网签工作，新房成交量还不得而知，但在限购、限贷、取消优惠税费等政策影响下，成交量肯定下跌。“预计今年全年北京商品房和二手房成交量可能下跌2-3成。”

　　而在其他房地产热点地区，春节期间的成交量也都出现了暴跌。其中，广州中心区现零成交，重庆主城多区也“颗粒无收”，珠三角佛山、中山、珠海等二线城市楼市成交降至个位数。深圳市规划国土委的统计数据显示，1月深圳新房成交4128套合计34万平方米，与去年12月份的83万平方米相比下降59.04%。深圳、南京、上海春节长假仅成交十几套或几十套房。

　　事实上，“新国八条”突袭楼市，第三轮调控政策让此前或淡或旺的各地春节楼市普遍感觉到了寒冬，节前一周各地楼市成交即开始大幅缩水。而随着央行2月8日宣布加息，市场更加相信整个楼市上半年将持续成交量惨淡局面。有业内分析认为，1月份或许是开发商们“最后的疯狂”。

　　不过，目前全国一线城市房价并没有随着成交量的下跌而下调。据中国指数研究院发布的数据显示，作为首批房产税改革试点城市的上海，1月商品住宅成交14851套，虽然成交面积154.81万平方米，环比下降20.19%，但均价却突破每平米15000元水平，达到15306元/平方米，环比反而上涨了2.81%。

　　据北京中原地产最新调查，在已做登记的客户中，有30%表示购房意向依然强烈，称只要有合适的房源就会立即出手购买。不过，不少购房者已经陷入观望。

　　然而，目前从中央到地方政府，调控意志都显得非常坚定。国务院总理温家宝在2011年春节团拜会上的讲话中再次重申，“要坚定不移地搞好房地产市场调控。加大保障性住房建设，增加住房有效供给，抑制投机投资性需求，切实稳定房地产市场价格，努力改善居民的住房条件。”而央行也赶在春节假期结束前的2月8日宣布加息，使房贷利息支出进一步加大。

　　“春节后北京大部分银行都将开始执行二套房首付6成、利率1.1倍的政策。其中农业银行、浦发银行、花旗银行、交通银行、深发展、光大银行、华夏银行等已经在1月底前开始在实际贷款中按照楼市调控的新规定执行。”业内人士表示，“新国八条”出台第二天，北京相关政策就纷纷落地，而上海、深圳同样如此，工、农、中、建、交五大行均出台了新规，基本取消首套房“85折”利率。

　　而在限购方面，目前明确将实行限购的城市已达36个，更有机构估计，按照新的政策要求，施行限购政策的城市可能将达到60个。

　　■影响

　　利率上升+收紧放贷 房企资金链受考验

　　距1月26日出台“国八条”不到半个月，2月9日央行分别上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点后，同日，住建部随即发布了上调住房公积金存贷款利率的通知。

　　“这是去年10月以来第三次加息，可以说目前已经进入了加息周期的前半段。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，值得注意的是，这次加息的背景是“新国八条”和房产税叠加出台，“国家对房地产调控非常严厉的时候，即便不加息，市场也会作出调整，选择现在加息，使得加息本身的效果与房地产政策的效果叠加，将可能出现1+1〉2的效果。”

　　分析人士指出，尽管此次加息旨在抑制高通胀，并非专门针对房地产，但对高度依赖资金的房地产行业来说，影响首当其冲。国泰君安房地产分析师孙建平表示，短期内房地产市场必将进入新一轮观望期，购房者不敢下单，开发商不敢推盘，加之春节假期因素，2月的市场成交量必然出现大幅萎缩。

　　“开发商最主要的资金来源还是项目的预售款，当后期成交量出现一波明显的下跌时，将会是开发商资金链的严峻考验。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示。去年以来，开发商的资金链危机已经有目共睹。Wind数据显示，2010年前三季度，申万房地产行业的整体资产负债率高达70%，136家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为-884.21亿元，而上年同期该数额为522.19亿元，近七成上市房企经营性现金流为负。随着调控的日益深入，开发商的资金链问题正在被日益放大。

　　据了解，部分银行已经提高了对开发商的贷款利率，对民营开发商甚至停止放贷。国家统计局数据显示，去年房地产开发企业资金来源中，开发商银行贷款和居民个人按揭贷款增速均出现明显回落。央行数据也显示，去年我国新增房地产贷款同比增速比上年末降低10个百分点，其中地产开发贷款余额同比增速较上年骤降八成。

　　经过目前的三次加息后，五年期以上贷款利率累计提升66个基点，由于未来不排除继续加息的可能，房地产开发贷融资成本会逐渐提升。资深分析师夏立军指出，从去年下半年以来，一些融资平台比如信托方面的融资向房地产的流向也已经有所控制，整个房地产行业资金收紧的局面在今年年初还在延续。中信证券有关分析人士也表示，资金压力是2011年开发商面临的主要问题。

　　■应对

　　房企另辟渠道1月海外融资超150亿

　　随着银行监管部门各种收紧信贷信号的发出，一些大型开发商开始从海外进行募资，做到未雨绸缪。在1月份已公布的海外融资计划的房地产企业中，海外融资规模已超过150亿元。

　　“今年房产信贷的发放可能会有较大下降，对开发商来说，银行资金被收紧将对公司财务和项目开发产生重要影响。所以有一些大的公司已经在筹备向海外募资，来获得更多的开发资金。”戴德梁行投资部董事叶建成表示，海外融资正成为近期国内几家大型房企重要的议题。

　　近日，瑞安房地产发布公告称，公司将在海外发行期限为4年的债券，预计发行规模约为35亿元人民币。据了解，瑞安此次发行的海外债券年息为7.625%，主要用于支付上海太平桥和虹瑞新城的拆迁资金，以及这两个项目的部分开发建设。在两个月时间内，瑞安房地产已经通过海外融资的方式获得了65亿元的开发资金。

　　整个1月份，恒大地产、合生创展、雅居乐等房企通过海外发债、优行票据、向外资银行借贷等方式融得的资金，已经超过150亿元。其中，1月14日，恒大地产宣布将分别发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，发债金额高达92.5亿元人民币。1月17日合生创展又宣布将发行一笔5年期的优先票据，票据利率高达11.75%，募集资金净额约2.95亿元。同一天，雅居乐也宣布在14日与渣打银行香港公司订立信贷协议，获得金额为15.5亿港元的定期信贷，作为公司的土地款项和一般的运营资金。

　　业内人士分析，这股国内房企在不缺钱的时候依然掀起海外融资的热潮，原因在于国内房企为储备资金冬粮和欧美投资机构看多人民币资产。中原地产研究部经理刘渊表示，如果银根真的大幅收紧，首先受影响的将是那些正在建设中的大型项目。这些项目因为没有达到销售标准，极有可能因为开发资金短缺而陷入被动，进而将影响到整个公司的运营。他还表示，国内资本市场、地产信托等领域仍将受到严格监管，开发商根本不可能从国内获得较低成本、投资周期较长的资金。

　　戴德梁行报告也预计，今后房地产企业与基金的合作必将成为一个行业趋势，但由于政策的不明朗和相应法规还在完善中，民间的房地产基金难以形成强势规模，另一方面，国企与政府背景的房地产基金借助自身雄厚的资金实力以及广阔的社会资源，极有可能脱颖而出，成为2011年中国房地产舞台上的主角。

　　据用益信托网统计，2010年信托行业共发行房地产信托项目1921亿元，同比增加328%。进入2011年，虽然房地产信托巨大的量引起政府监管层的警惕，并在去年底明令各信托公司警惕房地产信托业务风险，使得多家主要信托公司迫于压力主动提出暂停房地产信托业务。但是，根据普益财富提供的数据，截至1月21日，信托公司共发行39款信托产品，其中投资房地产的信托产品发行量依然逐步回升。记者 牛思远 实习生 梁嘉茵

　　房企并购潮今年爆发 大规模并购迟到一年

　　频频传出的房地产业并购消息让一些中小型房企开始忧虑。如何才能让今年的资金链不再紧张，这个问题让平日尽显富态的商人们脸色暗淡。

　　由于房地产调控政策出现了稳定的持续，货币政策也改姓“稳健”。两年来浸润在宽松资金环境下的中小房企在面临突如其来的融资困境后，不知不觉变为大鱼眼中的食物。

　　或许，一场被称为“迟到的并购趋势”将在体量小、融资渠道少、背景小的房地产企业群中蔓延。而受益一方，则是那些在资本市场上摸爬滚打多年，或是由地方向全国辐射的大型房企。

　　房企并购加速始于去年三季度

　　1月15日下午3时，深圳华强北世贸广场4层，深圳建设71%股权的拍卖未能被公开。但据现场媒体记载，“在进出拍卖现场的必经之路——不足15平方米的电梯间里，最多时有25人在此等候。”

　　拍卖过程仅仅持续20分钟，恒大地产以16.6亿元的竞价获得股权。参与此次拍卖的企业除恒大地产之外，还有华强集团及深圳城市建设开发集团。据称，激烈的竞争主要在华强集团与恒大地产两家之间展开。

　　拍卖之前被外界所传一并参与竞购的万科并未现身。有媒体援引知情人的话报道说，最终因为价格高出底线，万科放弃了。

　　来自恒大地产提供给媒体的资料显示，深圳建设的经营业务主要分为三个方面，其相对应的资产也主要是三大类，即房地产项目开发、物业出租以及工程施工，刚好符合恒大地产的发展需要。

　　深圳建设目前拥有国家房屋工程施工总承包特级资质，还拥有位于深圳市罗湖区红岭中路的建设集团大厦50%的所有权和深圳金融中心区蔡屋围项目50%的所有权，在住宅土地稀缺的东莞南城区有大面积的住宅用地，在深圳以外的合肥等地也拥有项目。

　　深圳建设旗下还拥有近5万平方米的持有型物业，包括宝珠花园商场、八卦岭工业区厂房、中深国际大厦、中深花园和7000多平方米商铺等。

　　媒体评论认为，“这些持有型物业未来升值潜力巨大，市场价值远高于账面价值。”“另外，保守估计，深圳建设拥有的现金及股票等资产价值可达数十亿元。”

　　不过，媒体援引的深圳建设内部人士的话说：“由于近几年经营状况不佳，深圳建设能否保住施工总承包特级资质还很难说。”

　　随后，1月18日佳兆业集团控股有限公司（1638.HK）宣布，拟以6.72亿元收购深圳科拓建筑旗下的浙江伍丰置业有限公司100%股权。浙江伍丰注册资本为1亿元，拥有位于杭州之江度假区3.9376万平方米的土地面积，规划地上建筑面积约7.08万平方米，该地块将用作住宅项目开发。

　　而在上述两宗收购案例之前，广州富力地产股份有限公司2777.HK与合景泰富地产控股有限公司（1813.HK 在2010年11月8日发布联合公告称，同意以3.535亿美元收购上海城投悦城置业有限公司70%股权。

　　2010年底，万科董事局主席王石在接受媒体采访时也曾表示，随着调控的深入，预计2011年将有部分房企面临资金和经营压力，这为万科提供了一些收购兼并的机会，可借机扩大土地储备，但并购目标会优先考虑企业文化相一致的企业。

　　《中国经济周刊》记者通过公开资料的梳理发现，房企并购事件的活跃开始于2010年第三季度。

　　来自国内私募领域研究机构清科研究中心的数据显示，2010年第三季度，房地产行业共完成50起并购案例，是2009年全年并购案例数的2.5倍，并购金额为18.45亿美元。在2009年和2010年两年间，房地产行业并购的案例中，由VC/PE支持的企业并购也日渐活跃，多发生在VC/PE支持的房地产行业巨头对小型房地产开发公司、在建项目或物业管理公司的收购。

　　并购或集中在一二线城市中小房企

　　市场有声音认为，上述大规模并购已经迟到了一年，也许将会在2011年爆发并购潮。

　　央行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2011年央行第一次动用存款准备金工具。

　　与此同时，各地的金融机构亦在不断捂紧钱袋——取消房贷利率优惠。

　　据悉，浦发银行北京分行对于首套房贷执行基准利率8.5折优惠已经取消，房贷业务正常受理。曾经接受记者采访的光大银行一位信贷经理亦肯定了该行取消利率优惠的事实。 而更多的股份制商业银行都向媒体肯定了“不低于标准利率”的执行态度。

　　来自银行的消息还称，已下达的信贷额度比去年同期减少。据称，有股份制银行透露： 1月份信贷额度比去年同期减少在10%或以上。

　　市场认为，自金融危机以来，一些中小企业原本或将面临资金枯竭危险，但是受到国家四万亿的信贷支持，他们并未出现批量死亡，于是大规模的并购情况在当时未能爆发。不过，市场认为“已迟到一年”的并购潮或将出现在2011年。

　　要求匿名的一位来自深圳的中型房地产企业销售总监在北京的办公室向《中国经济周刊》记者置评：“信贷利率优惠出台之前市场已经听到风声，很多在售楼盘成交量井喷。但政策实施之后，听说签约成交量又暴跌。”“这样强硬的信贷政策不仅打压了刚性需求，也让公司的销售回款速度减慢，资金减少明显。”

　　宏观货币政策的收紧毫无疑问意味着包括房地产企业在内的几乎所有行业的信贷融资渠道都将受到巨大冲击。而那些资产规模小、负债多的中小房企则将面临更大的挑战。

　　上游的资金来源面临考验，而下游的有源之水亦被政策之手紧紧扼住。个人房贷的利率优惠取消让那些手头有在售项目的企业减少并减慢了销售资金回流的速度，而那些没有在售项目的企业更是失去了重要活力因素。

　　一家青岛小型房地产企业所有者称：“最近已经有两拨人来考察（我们公司），但是我不想卖掉。”这个小企业在即墨等青岛外围城市开发过两个低端项目，销售情况尚能被其接受。

　　“现在贷款成本太高，也没有建成的盘子在卖。上面贷不到钱，下面无货可卖。资金就这样断流了。”该企业所有者告诉记者，目前来洽谈的两家分别是国企和大型民企，“如果价格非常合理，那么我就和几个股东商量。”

　　中国房地产协会一位高层人士认为：“目前，房企并购案例确实在不断增加。融资困难是直接原因。一些小企业做不好，不好做，正好有人高价收购，就成交了。”“预计这些并购主要发生在一二线城市的中小企业身上，他们资产规模小、易操作、债权等不复杂、交易过程较快捷。而一线城市地少价高，中小企业可能会由于缺失资金而面临生存问题。”

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