最严厉调控年尾声调控沦为“空调”？

　　2007年，在6次加息和9·27新政后，南京楼市开始退烧，并在随后走入了更为黯淡的2008年，直至“10月大救市”，南京楼市才得以重拾辉煌。这一辉煌在总成交量近10万套的2009年达到巅峰，并在今年继续以疯狂的姿态开局。而这样的疯狂，也最终招致了史上最严厉楼市调控的到来。

　　但楼市全面下滑并没有出现，因为空前可怕的通胀。

　　11月，江苏地区CPI涨幅达到6.1%，创下连续28月来的最高纪录，而年末的一次加息，更让老百姓对自己的财富有了更深切的危机感。

　　就在上周末，南京楼市共有9家楼盘推盘，几乎无一例外地热销。其中，紫金东郡 论坛 新闻推出的98套洋房开盘更是两小时即售罄，继“日光盘”后，南京楼市又诞生了“时光盘”。

　　如今，最严厉调控年已是尾声。明年，调控的下文还将是什么？

　　这轮高物价与往年也不同

　　如果仅从居民消费价格指数来看，2008年的其实远远超过今年。2008年2月，全国CPI涨幅一直高达8.7%，全年的CPI涨幅也有5.9%。而在2010年，CPI的最高涨幅也仅为5.1%，但是普通民众却在今年感受到更大的压力。具体地看，2008年的物价上涨主要集中在猪肉和石油等少数品种上，而今年这一轮则是全面上涨，小到蔬菜，大到房价，几乎无一不涨。

　　在分析这一轮高物价时，业内人士无一例外地提到了货币的超量发行。那么，“超量”的数额究竟为多少呢？记者从中国人民银行网站上，找到了这样一组数据。根据中国人民银行统计，在CPI达到峰值的2008年2月，国内广义货币供应量（M2）达到了42.1万亿，而到2010年11月，M2的数值已经达到71.03万亿，也就是说，33个月里，货币存量竟然放大了近70%。但与此同时，国民经济的总量并没有如此大幅度放大。根据国家统计局数据，2008年第一季度，我国GDP为6.35万亿，10个季度后，2010年第三季度GDP为9.58万亿，单季度GDP涨幅为51%。相对于M2的增长率，GDP的增长幅度显得有些滞后。

　　面对如此形势，正如财经评论家叶檀所说，不堪忍受存款负利率与变幻不定的证券市场，手中有余资的中产人士倾其所有将资金投入楼市，毕竟，这是到目前为止中国惟一只赚不赔的投资。

　　上海世联房地产顾问有限公司南京分公司总经理聂志勇也表示，世联研究部的数据平台显示，目前货币流动性尚处于总体相对充裕的状态。另外，6月人民币汇改以来，人民币升值的预期将会带来热钱，通过地产基金等形式进入房地产这个行业。在这种情况下，通胀预期还是非常强烈的，这种预期将会支撑资产价格和消费品的中期价格。近二十年来，房地产投资一直处于交投活跃的景气状态，只有在金融危机期间的1997年和2008年，房价才有过下跌，但总体而言，长期趋势还是一直向上的。面对中国目前投资渠道严重缺乏的现状，而且在目前的负利率的情况下，好房子保值增值的作用仍然非常明显。

　　这轮调控已沦为“空调”？

　　对于此轮调控的效果，叶檀直言，种种迹象表明，史上最严厉的调控政策可能再次沦为“空调”，这是通胀预期与现金泛滥的结果。叶檀指出，房地产调控政策的边际效用节节下降。9月29日推出的史上最严厉调控政策，没有挡住房价的步伐。政策效用期限从4月新政的四个月下降到9月新政的一个月。而做出这一判断，叶檀主要基于中国70大中城市房屋仍在上涨的销售价格以及北京上海等一线城市仍然活跃的成交量。

　　但世联地产首席分析师王海斌则认为，这一轮调控的目的，在4月份新政中讲得很清楚：“遏制部分城市房价过快上涨”。从目前各个城市房地产市场的情况来看，这个目的基本上是达到了，房价基本上处于稳定的状态，没有出现大幅度的上涨。从这个意义上讲，这一轮的宏观调控已经达到目的，并不能讲调控失效。而这一观点，早在记者8月份参加的2010博鳌房地产论坛上，已为参会大多数品牌房企所一致认同。

　　年末，就在充斥着各种劲爆观点的白皮书、蓝皮书纷纷出炉同时，南京普通购房人的感受却不太一样。

　　就在本月初，一次房价调查抽取了南京市8大板块的58家楼盘，进行了房价涨跌样本分析。分析结果显示，今年1月份到11月份，全市58家楼盘标本的房价平均上涨幅度达到了13.7%。其中，58家楼盘中有47家楼盘房价上涨明显，占总楼盘标本数的8成。

　　土地市场方面，南京土地收入也在今年创下历史纪录。南京土地储备中心数据显示，截止到12月24日，虽然土地成交面积比起2009年有所下降，但成交金额却已经突破500亿元大关，达到524.19亿元，比起去年250.65亿元的成交金额，上涨超过一倍。

　　在各项统计数据中，唯一可以佐证调控的威慑力的，似乎只有今年的成交量了。根据统计数据，与2009年卖房近10万套的销量相比，2010年新房销量下跌超50%。截至2010年12月中旬，南京楼市商品住宅仅成交47053套。

　　调控房地产究竟有多难？

　　12月23日，《人民日报》刊发了一篇题为《楼市调控面临失败危险 可能又再现越调越涨局面》的调查性报道，文章中，记者分别以购房人、开发商、中介的视角来重新看待这场开始有些苍白的调控以及未来面临的困难。时隔一天，住房和城乡建设部副部长仇保兴又在《财经》发表署名文章，直言“中国房地产调控的难度比任何国家都大……当前我们遇到了前所未有的房地产价格波动，前所未有的房地产调控压力，前所未有的调控难度。中国住房政策和市场调控面临的任务非常艰巨，挑战多重而巨大。”对于楼市调控的现实难处，仇保兴则提出了“城镇化刚性需求”、“民间投资领域 论坛 新闻过窄”、“全球化热钱涌入与人民币升值预期”、“房地产持有环节税收制度缺失”、“土地财政”、“各地经济发展差距”等六大原因。

　　两件事以如此相近的时间出现，有业内人士将其解读为：这是官方在公开承认史上最严厉楼市调控的失败。仇保兴曾说，楼市调控已是使出十八般武艺，但为什么会这样难，楼市调控的破局究竟何在？

　　结合南京楼市，业内资深人士、南京闻锐传媒总经理李宗苗也谈到自己的看法，回顾今年的南京房地产市场，以两次调控为分水岭，对比鲜明：4·17新政后，南京市场反应很强烈，包括河西很多品牌房企在内，纷纷制定了保守的价格策略，这一特点一直延续到了七八月份的市场出现回暖；9·29新政之后，政策在市场中的瞬间作用不够明显，而彼时的加息传闻也传递出通胀已成事实的信号，随着CPI数据的披露，一纸“限购令”似乎成为了“限时抢购令”。就明年的市场而言，由于通胀压力的存在、限购令遏制的短暂性，房价的上涨预期仍然存在，至于其幅度还要视货币政策能否转型成功而定。

　　“现在，调控房地产市场只剩最后两招撒手锏，一是提高持有成本或者征收资本利得，使房地产投资无利可图；二是取消房地产信贷，或者继续给房地产市场单独加息，把所有自有资金不足者全部赶出房地产市场。如此一来，无人高位接盘，房价自然下跌。”这是叶檀为调控楼市最后支出的两招。

来源：现代快报 作者：葛九明

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