政协委员调研呼吁：土地增值税流失现象不容忽视

　　随着城市商品住宅价格不断上涨，城市土地自然增值剧增，土地出让价格不断上升，炒卖土地收益巨大。日前，天津民建会员调研后提出，政府部门虽然从房地产开发的源头——土地使用权的取得方面做了很多严格的限制，但是一些房地产开发业内人士还是想出一些钻法律空当的办法，其中包括利用转让房地产开发企业股权的方式，绕开土地使用权交易的监管，实现低成本受让土地使用权、囤积土地的目的。而政府却由此失去了较大的土地出让增值收入及土地增值税收入，这种现象应当引起高度重视。

　　据调研，目前取得一块土地的使用权或者一个开发项目的立项，要进行可行性论证、立项、规划等程序，要经过发改委、规划局、房地产管理局和建委等部门的审批；不仅要对项目建设设计进行审核，还要审查开发商的资质和资金状况，以保证土地开发利用的顺利进行，保证大众利益。然而，目前仍有一些房地产企业，特别是非本地部分房地产开发企业，往往不是立即开发利用土地，而是“囤积”或者“炒卖”土地。一些本地房地产企业因自身或历史的问题尚保有一些未开发完毕的土地或相关证件不全的土地，更有竞买土地后续资金不足，种种原因之下也有转让土地使用权的需要。这些企业为了避开相关法律规定，采取转让公司股权或者将土地使用权作价投资设立项目公司后转让股权的方式，避开了有关政府机关的审批，更逃避了缴纳土地增值税，使地方财政损失了大量土地出让收入及税收收入。

　　土地增值税系于土地所有权移转时，就其自然涨价增值额所得收益课税。按规定，房地产商在将土地使用权转让时必须缴纳土地增值税，房地产商故意选择以股权转让实现土地使用权转让，其实质为利用《公司法》与《城市房地产管理法》衔接之间的漏洞规避税收和土地监管，以交易公司掩盖交易土地，达到土地背后实际控制人的变化，造成政府行政监管机关直观感觉土地还登记在原企业法人名下、未发生转让，从而使交易双方逃避行政监管、政府土地出让收入和数额相对较大的土地增值税。由于当前我国相关法律制定的滞后性，对于此类行为缺乏规范，仍然以各地方自行立法为主。因此，不少地区对此类行为尚未制定规范措施会给财政税收造成较大损失。

　　为此，调研组建议，在国家立法尚未出台前，各地应尽快以地方立法方式制定相关法律法规，并加大查处力度，禁绝此种损害社会利益、逃避税收的行为。建议工商部门、税务机关、国土资源与房屋管理部门等尽快实现信息共享，重点监控房地产企业非正常的股权交易行为；防止土地增值税流失。同时，加大打击力度，对于以股权交易转让土地使用权的双方当事人均课以重罚，对于构成“非法倒卖土地使用权罪”的应依法追究刑事责任。

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